云南城投：流拍未必是坏事

　　一、股市动态分析30指数回顾及简评

　　上证指数上周末收于2534.36点，本周末收于2612.19点，上涨3.07%；股市动态30指数上周末报收832.95点，本周末收于853.68点，上涨2.49%；其中股票组合上涨3.27%。

　　股市动态30指数自2008年1月1日设立以来，下跌14.63%，同期上证指数下跌50.35%。本周股市动态30指数跑输大盘，股票组合跑赢大盘。

　　二、股市动态30指数

　　本周调出南宁糖业，调出价格18.39元，调出数量1，200，000股。

　　本周调入云南城投，调入价格9.28元，调入数量2，500，000股。

　　上海医药10派1.4元，经过上述变动后现金为200，877，233元。

　　三、最新评论

　　云南城投曾经给投资者无限憧憬，从两年前出的研究报告中，我们能看到券商描绘出的云南城投的远大前程。随便举个例子来看吧，国信证券地产分析师方炎在2009年4月21日出具的云南城投研究报告《2009，跨越之年》中，做出了这样的描绘：昆明环湖东路28平方公里土地一级开发项目是公司未来业绩的主要来源，项目计划投资280亿元。公司通过项目一期开发，后续开发资金可以通过滚动开发得到保障，预计09年底项目将实现主线基本通车，一期土地的收储及招拍挂工作。方炎甚至极其乐观地预计了云南城投的业绩，预计2009年净利润10.1亿元（每股收益2.39元），2010年净利润18.94亿元（每股收益4.48元）。这些只是当时券商对云南城投极度乐观预期的一个缩影。当然头脑发热的不只是券商分析师，投资者在这种乐观气氛的指引下，云南城投股价在2009年12月14日最高上涨至34.2元，当时股本6.33亿股，对应的市值为216亿元。

　　而今云南城投的业绩远逊于投资者的预期，2009年公司净利润2.1亿元，2010年净利润3.3亿元，与券商分析师预期有着天壤之别。公司目前股价9.28元，总股本8.23亿股，总市值76亿元。公司市值缩水幅度远超过于同期市场下跌幅度。

　　在市场经历无数次的期待与失望之后，云南城投一级开发的土地终于进入挂牌阶段，并于今年7月13日、7月18日和7月22日分3批拍卖。三个批次的出让结果已经发布，除首批4块地共160亩以底价成交外，其余21宗地共约1460亩均告流拍。

　　昆明滇池边上这么优质的地段土地竟然流拍，分析流拍的原因后发现，原来规划住宅开发的区域全部改为商业金融用地，半岛区域配套缺乏、人气不足、地理位置稍显偏远等原因使得目前进行商业开发的风险较大；另外本次底价明显高于市场预期也是导致流拍的原因之一。规划的改变，底价超预期，这些都明显的反映出昆明市政府对自己的土地也太过乐观了，以为“皇帝的女儿不愁嫁”，所以在拍卖前没有充分的进行市场的调研。估计政府认为拍卖会非常火爆，所以才要求一个地块至少7家竞拍，而传统惯例都是不低于3家就可以了，结果导致有些地块竞拍家数少于7家而流拍。

　　云南城投从天上跌落人间，但本次土地流拍未必是坏事。这或许会刺激昆明市政府接下来将制定更贴合市场的出让方案，在已经制定了控制性详规的区域降低地价后再次挂牌；对三个半岛剩余区域以及未来呈贡区域则会加大住宅配比。

　　2009年的时候，市场预期的拍卖价格只有260万一亩。随着昆明地价的一路走高，市场预期本次挂牌底价在300万一亩，但昆明市政府定到了400万一亩左右，确实明显偏高了。但也反映出市场已经接受了300万以上一亩的心理预期，未来拍卖价格估计在300万-380万每亩。

　　云南城投大股东云南省城市建设投资有限公司在股改的时候曾承诺，公司及其所控制的企业将来涉及经营性房地产业务，承诺按经审计的帐面净资产值转让给上市公司，确保云南省城市建设投资有限公司与上市公司不发生同业竞争。云南省城市建设投资有限公司持有云南华侨城实业有限公司30%股权，属于竞争性业务，而今云南华侨城一期有望9月开盘，理论上这部分股权应该按照资产净值注入上市公司。

　　综合来看，目前房地产板块整体都处于历史低位，而云南城投股价充分的反映了本次土地流拍的利空，公司短期股价下跌超过30%。滇池边的土地仍将继续增值，本次流拍未必是坏事，股价过度反应对还没买云南城投的投资者却绝对是好事。同时大股东有可能将竞争性资产云南华侨城30%股权注入上市公司。贺拉斯在《诗艺》中说，“现在已然衰朽者，将来可能重放异彩；现在备受青睐者，将来却可能日渐衰朽。”期待云南城投重放异彩。

　　股市动态研究部