限购与限价并不适合所有城市

　　限购与限价政策，不能在中国所有的城市中搞“一刀切”，二、三、四线城市的房地产需要一个软着陆的过程，即保持房价稳定的小幅度增长，如果是硬着陆，受伤的不仅仅是房地产，更有中国的金融

　　文|童大焕

　　一二线城市楼市严厉限购后，出现了被限购城市房租大涨、三四线未限购城市房价大涨的情形。所谓按下葫芦浮起瓢，在此态势下，二三线、三四线城市的限购要求在现有的思维定式下“顺理成章”地被提出。

　　日前，浙江省衢州市出台房地产限购政策细则，成为住建部公布新增二三线城市限购标准后的第二个城市。衢州对本地人的限购范围设定为：市区、第四套。此前，同处浙江省的台州市也宣布了限购政策。不过，与屈指可数的“限购令”相比，更多的二三线城市如广东韶关、山东烟台、辽宁丹东则选择了相对宽松的“限价政策”，寄望以此来避免“限购”政策降临。而即使是限购，地方政府也给了自己极大的自由裁量权，比如所谓模糊的“市区”，比如本地户口只限四套以上。

　　让收入增长追赶房价物价增长

　　不管是限购标准的一再放宽，还是以“限价”换取“限购”政策变通，土地财政的掣肘，已经昭然若揭。地方政府对限购的恐惧与规避，与土地财政掣肘直接相关。国土资源部的统计数据显示，相比于一线中心城市，二三线城市的土地与财政收入的关系更为密切。限购直接压制需求，导致土地市场低迷，其结果是地方政府的土地出让金和房地产交易环节的税收都会大幅下滑。限价直接干预价格，虽涉嫌侵害开发商利益，却并未影响需求；反倒是，如果新房定价不能明显上涨，部分购房人更愿意入市；其结果是，成交量并不一定下滑，房地产税收也就有了保证，土地出让金也不会显著减少。

　　不论是限购还是限价，二、三、四线城市的房地产都需要一个软着陆的过程，如果是硬着陆，受伤的不仅仅是房地产，更有中国的金融。这个“软着陆”，其实就是房价保持稳定的小幅度增长，这个小幅度，是相对于居民收入增长而言的。居民收入增长幅度高于房价增幅，让收入增长追赶房价物价增长，中国房地产和中国经济就能实现软着陆。相反，房价物价飙升太快，或者房价迅速跌落，都会导致房地产和中国经济硬着陆，这是中国不可承受之重。

　　众所周知，14万亿元的地方债（它们已经和银行紧紧捆绑在一起），身家性命都寄托于房价地价的上涨。房价上涨，地方政府储备的土地才能卖得出去且卖出好价钱。而土地价格又很大程度上取决于房价--征地时，老百姓一般会按照当时当地房价的最高水准要求政府补偿，而政府除了补偿外，还得完成公共基础设施的配套建设等等。这就形成了房价推高地价--地价推高房价的循环。这个链条如果断裂，中国的金融和经济体系必将严重受伤。届时，崩盘的不仅是房地产业，还有可能是整个金融体系。

　　“影子银行”进入活跃期

　　今年以来，在一系列史上最严厉的限购限贷和流动性收紧政策的背景下，更是形成了资金不能从开发后期进入房地产、于是就从开发前期以“影子银行”（指房地产贷款被加工成有价证券，交易到资本市场，房地产业传统上由银行系统承担的融资功能逐渐被投资所替代，属于银行的证券化活动）高利贷形式进入房地产的怪现象。民间借贷资金与银行资金、国企资金三位一体，源源不断注入影子银行，目的就是期待高利贷收入：一是中小企业和个人以土地、房屋抵押等形式从银行贷出的款项；二是国有上市公司将大量超募资金和银行信贷资金以委托贷款形式进入“影子银行”，最高利息将近25%，有些公司的利息收入甚至超过利润；三是个人或机构通过银行理财产品、民间借贷、小额贷款公司、担保公司、信托公司等活动，将大量资金源源不断注入“影子银行”，成为高利贷或准高利贷资金。因此，高利贷的风险也就是银行的风险。

　　有媒体报道，银监会主席刘明康在8月份曾表示“约有3万亿元银行信贷资金流向了民间借贷市场”，银监会对此曾予否认，但没有给出其他数据，同时“要求银行业金融机构要高度警惕近期网络借贷、民间借贷和小额贷款公司等领域风险。”而今年半年报，工、农、中、建、交五大银行的资本净额也不过3.1万亿元；5家银行共实现净利润1834亿元，已经占据16家上市银行利润总和的80%。

　　《中国经营报》记者在调查中发现，不管是从银行流出的资金还是民间自有的资本，借助小额信贷或担保公司以高利贷方式流出时，进入到实业领域的并不是很多，所谓的高利贷危局，只是银行、国有企业等高利贷链条上的资金拥有者炒作的另一个项目而已。

　　除了短期周转，没有任何一个实业可以长期承受年利息60%以上的高利贷。9月13日中国之声《央广新闻》报道，不到20万人的福建省安溪县出现民间借贷崩盘事件，一名村主任欠债3亿元出逃，全县人均1500元。相对于厦门动辄几十亿元的高利贷黑洞，3亿多的债务金额只是小巫见大巫。

　　安邦分析师认为，大案频发的民间借贷引爆银行危机和社会危机，已经不是小概率事件。在民间借贷最发达的温州，据温州市中级人民法院的统计数据，今年3～5月，全市法院共受理民间借贷纠纷案件2628件，比去年同期多出474件；案件总标的金额高达9.31亿元，比去年同期多出3.15亿元。仅8月份以来，就至少有20起以上此类事件发生，其中有两起大案，牵连集资额估计将达到数十亿元、借贷者上千人。早在4月份，内蒙古就已经发生了民间借贷高达12.37亿元的金利斌自焚案。

　　资金进入房地产，反倒是一个相对安全甚至是惟一安全的选项。因为房地产还有杠杆效应，1亿元的项目，房地产商也许只要投入3000万元，加上银行融资和建筑商垫资，平摊下来，实际利息可能就在20%。

　　但是大量资金从开发前期进入房地产，势必推高房地产的“隐形价格”（即没有实现但必须实现的价格，房地产交易时间拖延得越长，隐形价格也会越高），如果这个隐形价格最终无法实现，或者到了房地产商无法继续支撑的程度，引发的金融风险也将是社会不堪承受之重。

　　从房地产业与金融、与地方债、与影子银行等一系列关系上看，社会是一个整体，任何一个领域的微小经济活动，都是整个复杂社会系统的一个组成部分，头痛医头脚痛医脚，甚至不择手段孤注一掷的做法，不仅欲速则不达，反而有可能给社会带来严重的后果。宏观经济的管理活动，牵一发而动全身，不可不慎重，不可太自负，须臾不可或缺“系统论”、“整体论”的思维。任何个人和机构的力量，都敌不过规律和规则本身。否则，个人和机构留笑柄事小，社会经济的灾难和倒退却事关重大。

　　（作者系信孚研究院研究员）