陆家嘴：业绩增长短期内难以体现

　　公司2011年分别实现营业收入、净利润41.7亿元、9.9亿元，同比增长51%、-17%。同时公司明确表示将利用浦东二次创业契机，参与迪士尼和前滩建设，并利用金融城优势开展股权投资。

　　（1）毛利率下降和土地增值税清缴导致业绩不及市场普遍预期，2011年综合毛利率仅为56%，同比下降%；2011年结算的土地批租收入毛利率仅为58%，远低于2010年的86%，同时作为土地批租业务替代的房地产销售收入毛利率也仅为59%。此外，土地增值税清缴力度大于市场预期，从2010年的575万元上升至9亿元，导致营业税金率7.6%攀升至28.9%。

　　（2）公司明确将自己定位为商业地产开发及运营商，正从“地产+房产”向“房产+物业租赁”模式转型，一旦转型成功将使公司收入更为稳定，目前租赁收入已占到营业收入的24%。另外，伴随2009年以来公司竣工开业办公楼进入成熟期，租赁收入已从2009年的4.7亿元增长至2011年的9.7亿元，租赁毛利率也从2009年的27%提升至68%。

　　公司是商业地产的龙头，受地产调控的影响相对较小，不过由于公司可批租土地较少且毛利不高，故2012年业绩将高度依赖于公司房产销售，2012年仍是公司布局转型年，业绩增长短期无法体现。

　　二级市场上，公司股价表现远不及招保万金等住宅类地产，业绩不振及对房产调控的敏感度较弱是公司股价难以走牛的原因。