三十而立商品房
- 来源:小康
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- 发布时间:2009-11-16 10:48
文 本刊记者 李秀江
房子是商品。
这话现在听来平淡无奇，但在1979年却相当“刺耳”。在已经住惯了公房的人们看来，这绝对是天方夜谭。
三十年后的今天，商品房已经成为中国城镇住房供应的主体，商品住房投资占城镇住宅投资的比重达到85%。
这一切的改变，首先是从“住宅具不具有商品属性”的争论开始的。
商品房萌动
改革要从解放思想开始，供房的体系不变，政府的思路不变就不可能从根本上解决问题。
1978年，邓小平首先抛出了“解决住房问题能不能路子宽些”的设问，由此引发了后来关于“住宅是不是商品”的理论探讨。
中国房地产业协会副会长顾云昌回忆：“在那个时代，人们对住房的属性比较模糊，开始人们都认为住房是福利品，但又感觉到不对，住房是生活资料，也是生产资料，应该具有商品性。最后，更多的人认为住宅既有福利性又有商品性。”当时，这种讨论还不十分公开。
就在有关住宅是否具有商品属性的讨论刚刚萌芽之时，广州市已经开始悄悄地尝试通过建商品房来解决居民的住房问题。
1979年初，广州市东山区开始以“政府出土地、外商出资金”的合作方寻找资金建房，并于1979年3月开始与香港宝江发展有限公司谈判。
见证了这段历史的原东华实业公司副总经理李庆符还记得，当时土地政策尚未松动，有人认为拿土地跟外商合作，是在卖土地，这就等于是“卖国”……
在上级领导的支持下，他们顶住巨大的舆论压力，从香港引资1000万元港币，建成了东湖新村商品房小区。这是中国房地产开发史上第一次引进外资（港资）。
广州市引进外资建房的模式，很快在深圳得以复制，1980年，深圳经济特区房地产公司“绕开”政策红线，以“补偿贸易”的形式进行土地批租，用7000平方米的土地与香港妙丽房地产集团合作，开发东湖丽苑商品房小区，由此成为是新中国土地资本化探索的实验样本。
先行者的实践得到默许之后，理论界开始公开呼吁通过商品房建设解决居民的住宅问题。
1980年1月，《红旗》杂志发表《怎样使住宅问题解决得快些》一文，指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。这篇文章中解决了一个关键的问题，就是用马克思主义的观点，论证出住宅是个人消费品，而且依然是商品，私人购房与社会主义公有制并不矛盾。
这种呼声很快就得到了中央高层的回应。当年4月，邓小平提出了房改的总设计方案，明确了住房商品化的发展方向。
邓小平一语定调，“住宅有没有商品性”的问题已无需争论，虽然理论的完善、观念的转变以及实践的摸索并非一朝一夕，不过这足已表明，中国商品房的序幕已经开启。
此后，各地或多或少地出现类似的住宅小区，直到1998年下半年，全国开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，中国才真正进入商品房时代。
土地开禁
与商品房发展最为密切的要素就是土地，如果没有土地商品化的改革，商品房市场就不会有如今的局面。
商品房发展之初，城市土地只能划拨而不能转让，1982年的《宪法》中规定：“国家可以对土地进行征用，但任何组织和个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地。”
“当时还没有土地局，对土地政策的研究跟不上时代的发展。”中国房地产业协会副会长顾云昌还记得，当时建设部住宅局下面设有一个“私房地政处”是管土地的部门，而这个处只有三个人，一个人管私房，一个人管土地，还有一个人是处长。
1985年，中国城市住宅问题研究会和建设部住宅局在庐山召开了一次会议，这是第一次全面研究土地问题的会议。“也就是说在1985年以前，对土地的研究只是在教科书上的。直到1986年国家成立了土地局，这一情况才有好转。”顾云昌说。
其实，土地商品化改革试验要早于理论研究。1983年，深圳通过《深圳特区房地产管理暂行条例》，规定由深圳特区发展公司向用地单位收土地使用费，土地有偿使用的苗头初现。
当时也是“摸着石头过河”，许多条款不够规范，或是缺乏可操作性，管理也比较混乱。不过，正是日后的不断完善，直接促成了中国房地产发展历史上有着标志性意义的“中国第一拍”。
为了规范土地使用制度，1987年12月1日，深圳举行了中国第一场土地拍卖会，骆锦星作为深圳特区房地产公司总经理，代表公司以525万的价格竞得东晓花园的地块，骆锦星的“惊世一拍”，成为中国首例土地使用权有价转让案例。
业界专家均认为，这标志着我国承认了土地使用权商品属性的现实，跨出了土地商品化、市场化的重大一步。
随之而来的就是在法律层面的承认。1988年4月12日，七届全国人大第一次会议修改了《中华人民共和国宪法》有关条例，将原来宪法中禁止出租土地的条款删去，并规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”自此，土地的禁锢完全放开。
“土地是不可再生的资源，但是前期所有的开发商在城市拿地都是协议出让，这就出现了一系列的问题，如暗箱操作等等，有些人一夜之间就成了千万富翁。”国务院原房改办主任陈学斌说。
为了杜绝这种现象，1990年国务院出台了城镇土地使用制度改革的专项条例，进一步规范了国有土地使用权出让和转让办法，并规定居住用地年限为70年。
中国房地产业协会副会长顾云昌评价说，土地使用制改革的意义在于，把土地的所有权和使用权分离开，土地的使用权可以进入市场，解决了土地使用权的商品化问题。
不过，土地开禁之后，房地业一度过热，房价高涨，中央出于宏观调控的考虑，多次整顿和加强对土地的管理。
2004年3月1日，国土资源部、监察部联合发文规定：从8月31日起，所有六类土地全部实行公开的土地出让制度，采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地，地产界称之为“8？31”大限。
人们不愿意看到的是，住宅土地用地价格由此一路狂涨，房价水涨船高，北京、上海、广州等一线城市的商品房成了多数人可望而不可及的奢侈品。
金融支持
“全世界几乎都是通过金融杠杆来撬动房地产的发展。”中国房地产业协会副会长顾云昌认为，贷款对商品房市场起到非常之大的作用，现在60%以上的购房者都是按揭贷款，如果光靠一次付款，商品房的市场不会有这么大。
商品房个人消费的全面启动，是在1998年之后。80年代初，商品房只能先卖给各个单位，由单位再分配给个人，并不直接针对个人售房。
“当时的住宅是商品化了，但不是现在市场经济意义上的消费者购买的商品化，而是实物分配下的商品化。”顾云昌说，从80年代初一直到1998年，十年间始终是处在这种体制状态当中。
1998年，中央决定开始停止住房实物分配而改为货币化分配，个人购房逐渐成为商品房市场的主流。
为了支持房改，全面启动个人消费，中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，随后颁布了《个人住房贷款管理办法》，贷款买房、按揭等新概念开始吸引了许多购房者，中国人的购房理念和方式发生了根本转变。
这一政策的推行直接刺激了住房贷款的增长，1998年个人住房贷款比上年增加了324亿元。
1999年，人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价款比例从70％提高到80％，当年个人住房贷款又增加了858亿元。
同年9月，人民银行将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，在这一政策的刺激下，2000年住房贷款增长进入了快速增长阶段，新增贷款的一半用于个人住房贷款。
在之后的几年中，商品房价一路飞涨，民众的不满情绪弥漫整个社会，中央不得不采取一系列的控制措施以期达到平抑房价。令人遗憾的是，在这次宏观调控的过程中，很多城市房价依然“顶风”上涨。到2008年初，有些城市同地段同档次的房价，竟比2005年上涨了一倍甚至更多。
2008年下半年，一些城市商品房开始低迷，消费者持币观望，加之美国次贷危机波及中国，房地产业一片萧条。
为了保证经济增长达到8%的增幅目标，2009年政府又放开了银行信贷，以适度宽松的货币政策促进商品房市场升温回暖。
“金融决定了市场的冷热，土地是决定供应的关键。”中国房地产业协会副会长顾云昌认为，房地产行业始终是宏观经济的一面旗帜，它的发展必然受到宏观经济的影响。
“我们对高房价问题的反思，关键是要把握好金融货币政策和土地供应状况，另一方面我们要反思政策出台后的执行效率。”他说。
房改十年来，商品房虽然令许多人望而却步，甚至引发了许多社会矛盾。但不可否认，商品房推动了住房制度改革，在很大程度上改变了中国人的居住形态，提高了人们的生活质量。
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