中国房改怎么走？
- 来源:小康
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- 发布时间:2009-11-16 10:49
在改革领域，房改被认为是一项高度复杂的改革，“房改”改什么？要不要“二次房改”，每次只要有细微的声音传来，都会在社会上引起轩然大波
文 本刊记者 郭芳 实习生 李彪
2009年10月，在一个以住宅60年辉煌回顾与展望为主题的研讨会上，一位来自一线的房改人发言：有人提出来要二次房改，我们是不是应当正视当前的问题和非议，来思考下一步的房改怎么走，以给出一个正面的积极的回答？
对于他的建议，大家保持了谨慎的沉默。沉默的原因，从顾云昌后来接受采访时的一番话可管窥一二：关于对房改的深化，最高领导层没有提出来，住房与建设部也不可能提。“现在要应付的现实问题确实很多，到底怎么深化改革法，住建部的意思是先把现在的保障完成了再说，现在房价那么高了，政府谁也不敢说话。”
然而，房改已到了必须求解的时刻。
为什么提二次房改？
为什么有人要提二次房改？目前存在的问题究竟是什么？
关于这个问题，几乎每个人都有话要说，能够脱口而出的便是：居高不下的房价远远超出了他们的承受能力。更学术的表达是：我国的房价收入比已经高达19倍，这是一个没有支付能力支撑的比例。
怎么解决高房价问题以及没有承受能力的这部分人的住房问题？自2008年6月始，有人提出来要进行“二次房改”，三次上书住建部。将“二次房改”的讨论推向了高潮的，是住宅法专家李明等14位学者联名上书 “二次房改”方案：建立“三三制”住房制度，即针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房制度以及针对高收入家庭的商品住房体制。
根据李明自己的表述是：网上调查显示70%的人赞成，但有意思是，80%认为行不通。甚至有评论认为，这是乌托邦的想法。
10月18日一早，一则题为“住建部副部长牵头调研酝酿二次房改”的新闻，引起了全国的高度关注。报道称：一个以住建部副部长齐骥牵头的调研小组，已开始调研十年房改的得与失，目的在于谋划下一步住房制度该走一个什么样的模式。起因是学者不断提出“二次房改”，终于引起了高层的注意。
新闻出来之后，很多人给谢家瑾打电话求证。她回应：以她的角度看，齐骥不可能带队做二次房改的调研。而站在她个人的立场判断，不太可能搞“二次房改”。
同一天下午，另一则新闻“住建部政策研究中心否认二次房改”出来。报道称：住建部官员表示，当前在住房发展过程中保障体系和市场化之间的结合有进一步的改善和调整的必要，但是这个基本方向中没有“二次房改”。
1998年7月，国务院下达了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（又称“23号文”），改革的目标是：实现从住房实物分配向住房分配货币化的转变；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。
23号文规定：“低收入家庭提供廉租房，中低收入家庭提供经济适应住房，中等以上家庭提供商品房。”顾云昌是最终房改方案的起草者，他认为“二次房改”提出的方案并没有超越“23号文”，比较雷人。
“‘二次房改’改什么？1998年的住房制度改革已经是彻底意义上对住房制度进行颠覆性的改变。”自1996年始，谢家瑾任建设部房地产司司长，2001年任建设部总经济师兼住宅与房地产司（含住房制度改革办公室、住房公积金监管司）司长，至2005年末退居二线。在过去的十年里，她亲历了房地产业风雨兼程的跌宕起伏，参加了几乎所有关于房地产政策制定的调研和起草。盘点十年房改，她是绕不过的人物。
更关键的是，“二次房改对第一次房改是否定还是肯定呢？”无论对于执行者或是主导此前房改的政府来说，这显然都是一个极为敏感的问题。
“可以明确的一点是：房改远远没有结束，还有很多政策需要去完善和配套。”原国务院房改办主任陈学斌说。
朱镕基带领搞房改
1993年调任国务院房改办主任的陈学斌这样形容房改的难度：我当过煤矿工人，原来觉得下井是最苦的，工作最难干，叫“吃着阳间的饭干着阴间的活”。后来1982年，国家体制改革委员会成立，被调到那里，看到改革非常艰难。再后来到了房改办，说得好听点改革就是利益的调整，调整谈何容易，改革的阻力相当大。再翻开历史看，改革者都是没有好下场的。
他回忆说，在所有那些部门之间协调和博弈，如果没有一个强势领导进行强力推动，根本无法实现。那时侯，分管房改的副总理是朱镕基。后来，朱镕基当了总理，提出该届政府的五项改革，其中，住房制度改革位列第三。
谢家瑾在她的回忆录《房地产这十年》中的第一章即为《朱镕基同志带领我们搞房改》。
1998年2月底的一天，时任国务院副总理的朱镕基找来时任建设部部长的俞正声谈话：“过几天就要召开全国人民代表大会的换届会，我想宣布全国停止福利分房。你说，会不会引起达到社会震动？”俞回答他说：“我们的研究已经很深入了，停止分房后职工买房将得到住房补贴，国家还对大多数中低收入家庭提供免收地价和税费优惠的经济适用房，各方面的问题和利益基本都考虑到了，应该不会出现大的社会震动。”回到部里，俞正声找来谢家瑾，非常严肃地问：“谢家瑾，你说，会不会引起大的社会震动？”她坚定地说：不会。她同意俞的分析，但她发现俞的心情还是有些紧张，“我知道他和朱副总理一样都承受着巨大的压力。”
1998年3月19日，国务院进行了换届选举，朱镕基当选为总理。在面对600多国内外记者的新闻发布会上，他向世界宣布：中国要停止福利分房政策，改为货币化、商品化的住房政策，住房将成为中国经济新的增长点。
这一项被称为具有划时代意义的改革，它废除了旧的体制，激发了人们积蓄了50年的购房热情，启动了一个长期繁荣的房地产市场，拉动了经济的增长。
当时根本没有人能预测到这项改革对今天的影响。那个时候，著名经济学家樊纲找顾云昌做一个课题，预测一下未来的住房金融按揭方面发展的前景。“当时全国各种抵押贷款余额是200亿，现在已经3万亿。现在看来，那个预测全部失败了。”
在中国房地产及住宅研究会住宅社会经济发展委员会的《2007-2008年度报告》中，这样评价1998年房改：从1998年开始，中国的房地产一反常态，出现了宏观经济无法解释的快速上升。我们回顾1998年所有的经济变量，只有当年大力推进的住房改革能解释。1998年朱镕基内阁果断启动住房制度改革时，没有多少人意识到这项改革的战略意义。住房制度改革对宏观经济的影响，远远超过积极的财政政策。仅就其对经济的影响来说，在迄今为止所有的改革中，只有80年代的农村联产承包制和90年代初的土地有偿使用可以与之相比。
1978年改革开放之初至1998年住房改革，房地产占中国GDP的比重徘徊在2%左右，而经过住房制度改革到2007年的十年，房地产业对中国GDP增长的直接和间接贡献率超过10%。
2008年底金融危机延及中国，房地产业的地位被提到空前的高度，“支柱产业”前被冠以“重要”一词，即“房地产业是国民经济的重要支柱产业”。
“经济对房地产的过度依赖已是一个短期内无法改变的事实，一时还找不到一个产业来替代房地产对经济的拉动。”广东房地产协会会长蔡穗声说。
“实际上，房地产行业始终是宏观经济的一面旗帜，需要你冲的时候冲，需要你往后缩的时候缩。”顾云昌的基本判断是：在未来，市场化依然是大趋势。这也是业界较为一致的看法。
高房价的罪魁祸首到底是什么
谢家瑾在回顾过去10年的时候，将1998年到2003年这五年称为是房地产发展的黄金年代。“在这期间，房地产业的快速发展直接推动了经济增长，让它进入到一个上升的周期，并且在相当长的时间内一直保持，而房价运行也非常稳定，年均的房价涨幅就在3.6%。”
2004年之后，在经济增长与稳定房价之间，国家开始了频繁的调控。
“一方面，调控政策频繁出台，增加了市场发展的不确定性，造成了市场的较大波动；另一方面，有些政策缺乏科学性和长远考虑，带来顾此失彼的逆向效果。”她举例：2004年，为解决投资过热，将房地产作为调空的重点，采取关闭土地金融两道闸门，带来市场供应量和预期供应量将大幅减少的信号，导致当年全国房价涨幅达到14.4%，远远高于1998～2003年6年间商品住房销售年均上涨3.6%的水平。
从全国统计局提供的数据来看，每平方米商品住房销售价格2003年为2197，较1998年的1854上涨了342元，5年的涨幅为18.45%；2008年3655，较2003年上涨了1458，5年涨幅为61.76%。2008年每平方米商品住房销售价格是1998年的1.97倍。一些热点城市的涨幅还要大于全国的数据。
“房价稳定最关键的是供求关系，短期调供给与需求长期增长的矛盾在一定程度上引发房价非正常上涨，而房价一旦在短期内出现非正常上涨，投机性购房入市，孳生和膨胀泡沫，又会进一步推动房价的上涨。因此，在今后的市场调控中一定要对市场供求关系作出中长期的分析，尽量避免顾此失彼问题的出现。”谢家瑾说。
1994年，进行税制改革将汇总后的税收收入分为中央收入和地方收入分税制收入两大类，其中中央收入占据了税收收入的大头。在城市财政收入下降的同时，所要承担的事权并没有相应减少，地方税收难以支付包括各项民生工程在内的庞大支出，于是土地出让金收入便成为地方财政收入的重要来源。据统计，目前我国县市中，土地出让金收入占预算外财政收入的比重已超过了50%，有部分地区甚至占到了80%以上。
根据国土资源部调查得出的数据：土地的价格占房价的25%。有人质疑，那是睁着眼睛说瞎话。
“现在拍出的‘地王’，楼面地价已经高达22000多一个平方米，‘地王’出现之后，旁边的房子马上涨起来。你说，高房价的罪魁祸首到底是什么？”
住房保障欠账太多
房地产市场的问题是经济问题，也是社会问题，更是政治问题。
问题一点一点累积。房价上涨和住房保障的严重缺失，这两个问题最终导致了社会对房地产的积怨。“过去我们是福利制，我一直在鼓吹市场化，但最近几年，市场化过头了。”顾云昌说，市场化的方向肯定是要的，但如今市场化的面太宽了，保障的面太窄了。
这一时期社会的主要问题是：第一贫富差距在拉大，第二社会保障制度不足。“1998年启动房改之后，新旧住房体制的过渡非常平稳，没有出现大的社会震荡。”谢家瑾将此归功于当时的经济适用房政策：免收土地出让金，减免税费、对开发商的利润控制在3%。
“为了实现平稳过渡，我们推出了大规模的经济适用房。在房改文件中有这么一句话：中低收入家庭提供经济适用住房，只售不租。”事实上，那时候，除了高收入家庭，都可以申请购买经济适用住房。
顾云昌他们后来承认，执行当中确实出了些问题。政策规定经济适用房是面向中低收入家庭的，但实际执行当中没有严格按照这个标准来做。“那时候的经济形势根本来不及，房子盖起来都卖完了，标准你还没制定出来。”
后来出现的开奔驰、宝马车住经济适用房的问题都出在这上面。一个时期有一个时期的矛盾。那时候的问题是国家能不能生存。一切都要服务于宏观经济发展这个大局。无论是谢家瑾还是顾云昌，均认为：不管后来经济适用房有多少问题，但在那时候，它至少解决了三个问题，一是拉动了经济的增长，二是实现了平稳过渡，三是让很多中低收入家庭买到了住房。
“如果停掉分房以后没有经济适用住房政策的话，把所有人赶到商品房市场上去肯定不行，那样不可能实现平稳过渡。”谢家瑾说。
退下之后，谢家瑾对这十年的房改进行了反思：在任的时候，虽然我是全力以赴地推动房改，但是也存在一手硬一手软、一条腿长一条腿短，在培育和发展市场这是很硬的，在住房保障这一块是相对比较软的。
曾经有人提出来，每年能不能拿出10个亿出来支持西部地区的保障房建设，财政部说，这是发改委的事情，发改委说，这是财政部的事情，都说应该但是没有落实。最后只能不了了之。
顾云昌曾经做过调查统计，原来很多地方的经济型住房占到住房总投资的15%，最多占到25%左右，但到了2003年之后，经济型住房的总投入只有整个投入的5%。经济型住房投资过低。
政府的社会保障欠债太多，最后造成现在所有的问题都压在地产市场上。
房改改什么
2003年，政策当中对供应体系进行了调整：经济适用房只对准低收入家庭，中等收入家庭买普通商品房。低收入以上的群体全部被赶到了商品房上。
普通商品房没有保障它的市场机制。“什么是普通商品房呢？没有政策的支持，又看不见摸不着。”谢家瑾认为，这样的调整显然是不成功的。
“文件出来以后，我提出异议，但没人出来解释。中低收入家庭没有供应相应的产品，这个成为当时社会的一个焦点问题。”顾云昌持同样的观点。
这个问题，也就成了现在的“夹心层”问题。
“现在的关键不是‘二次房改’，而是把1998年确立的事情健全和完善了。特别是供应体系，中国只能是低水平广覆盖，而且要逐步取得前进。”
来自官方智囊的看法是：房改进行到今天，应该深入细致地去研究，哪些制度是完全值得肯定的，哪些制度是需要深化的，哪些制度是需要调整的，哪些制度是需要完善的，应该怎么在效率与公平之中求得平衡，这些是值得研究的问题。
在所有问题中，顾云昌认为，最大的问题还是资金问题，每年的财政要有一定的保障。此外，土地的保障够不够？管理的成本够不够？执行的力度够不够？违法的要追究法律责任，不能只是批评。
他建议，经济发展最后应体现为住房问题是否得以解决。“将住房保障制度纳入地方政府的政绩，或者像每年政府工作报告一样向人大汇报。”
俞正声找来谢家瑾，非常严肃地问：“谢家瑾，你说，会不会引起大的社会震动？”她坚定地说：不会。
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文 本刊记者 郭芳 实习生 李彪
2009年10月，在一个以住宅60年辉煌回顾与展望为主题的研讨会上，一位来自一线的房改人发言：有人提出来要二次房改，我们是不是应当正视当前的问题和非议，来思考下一步的房改怎么走，以给出一个正面的积极的回答？
对于他的建议，大家保持了谨慎的沉默。沉默的原因，从顾云昌后来接受采访时的一番话可管窥一二：关于对房改的深化，最高领导层没有提出来，住房与建设部也不可能提。“现在要应付的现实问题确实很多，到底怎么深化改革法，住建部的意思是先把现在的保障完成了再说，现在房价那么高了，政府谁也不敢说话。”
然而，房改已到了必须求解的时刻。
为什么提二次房改？
为什么有人要提二次房改？目前存在的问题究竟是什么？
关于这个问题，几乎每个人都有话要说，能够脱口而出的便是：居高不下的房价远远超出了他们的承受能力。更学术的表达是：我国的房价收入比已经高达19倍，这是一个没有支付能力支撑的比例。
怎么解决高房价问题以及没有承受能力的这部分人的住房问题？自2008年6月始，有人提出来要进行“二次房改”，三次上书住建部。将“二次房改”的讨论推向了高潮的，是住宅法专家李明等14位学者联名上书 “二次房改”方案：建立“三三制”住房制度，即针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房制度以及针对高收入家庭的商品住房体制。
根据李明自己的表述是：网上调查显示70%的人赞成，但有意思是，80%认为行不通。甚至有评论认为，这是乌托邦的想法。
10月18日一早，一则题为“住建部副部长牵头调研酝酿二次房改”的新闻，引起了全国的高度关注。报道称：一个以住建部副部长齐骥牵头的调研小组，已开始调研十年房改的得与失，目的在于谋划下一步住房制度该走一个什么样的模式。起因是学者不断提出“二次房改”，终于引起了高层的注意。
新闻出来之后，很多人给谢家瑾打电话求证。她回应：以她的角度看，齐骥不可能带队做二次房改的调研。而站在她个人的立场判断，不太可能搞“二次房改”。
同一天下午，另一则新闻“住建部政策研究中心否认二次房改”出来。报道称：住建部官员表示，当前在住房发展过程中保障体系和市场化之间的结合有进一步的改善和调整的必要，但是这个基本方向中没有“二次房改”。
1998年7月，国务院下达了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（又称“23号文”），改革的目标是：实现从住房实物分配向住房分配货币化的转变；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。
23号文规定：“低收入家庭提供廉租房，中低收入家庭提供经济适应住房，中等以上家庭提供商品房。”顾云昌是最终房改方案的起草者，他认为“二次房改”提出的方案并没有超越“23号文”，比较雷人。
“‘二次房改’改什么？1998年的住房制度改革已经是彻底意义上对住房制度进行颠覆性的改变。”自1996年始，谢家瑾任建设部房地产司司长，2001年任建设部总经济师兼住宅与房地产司（含住房制度改革办公室、住房公积金监管司）司长，至2005年末退居二线。在过去的十年里，她亲历了房地产业风雨兼程的跌宕起伏，参加了几乎所有关于房地产政策制定的调研和起草。盘点十年房改，她是绕不过的人物。
更关键的是，“二次房改对第一次房改是否定还是肯定呢？”无论对于执行者或是主导此前房改的政府来说，这显然都是一个极为敏感的问题。
“可以明确的一点是：房改远远没有结束，还有很多政策需要去完善和配套。”原国务院房改办主任陈学斌说。
朱镕基带领搞房改
1993年调任国务院房改办主任的陈学斌这样形容房改的难度：我当过煤矿工人，原来觉得下井是最苦的，工作最难干，叫“吃着阳间的饭干着阴间的活”。后来1982年，国家体制改革委员会成立，被调到那里，看到改革非常艰难。再后来到了房改办，说得好听点改革就是利益的调整，调整谈何容易，改革的阻力相当大。再翻开历史看，改革者都是没有好下场的。
他回忆说，在所有那些部门之间协调和博弈，如果没有一个强势领导进行强力推动，根本无法实现。那时侯，分管房改的副总理是朱镕基。后来，朱镕基当了总理，提出该届政府的五项改革，其中，住房制度改革位列第三。
谢家瑾在她的回忆录《房地产这十年》中的第一章即为《朱镕基同志带领我们搞房改》。
1998年2月底的一天，时任国务院副总理的朱镕基找来时任建设部部长的俞正声谈话：“过几天就要召开全国人民代表大会的换届会，我想宣布全国停止福利分房。你说，会不会引起达到社会震动？”俞回答他说：“我们的研究已经很深入了，停止分房后职工买房将得到住房补贴，国家还对大多数中低收入家庭提供免收地价和税费优惠的经济适用房，各方面的问题和利益基本都考虑到了，应该不会出现大的社会震动。”回到部里，俞正声找来谢家瑾，非常严肃地问：“谢家瑾，你说，会不会引起大的社会震动？”她坚定地说：不会。她同意俞的分析，但她发现俞的心情还是有些紧张，“我知道他和朱副总理一样都承受着巨大的压力。”
1998年3月19日，国务院进行了换届选举，朱镕基当选为总理。在面对600多国内外记者的新闻发布会上，他向世界宣布：中国要停止福利分房政策，改为货币化、商品化的住房政策，住房将成为中国经济新的增长点。
这一项被称为具有划时代意义的改革，它废除了旧的体制，激发了人们积蓄了50年的购房热情，启动了一个长期繁荣的房地产市场，拉动了经济的增长。
当时根本没有人能预测到这项改革对今天的影响。那个时候，著名经济学家樊纲找顾云昌做一个课题，预测一下未来的住房金融按揭方面发展的前景。“当时全国各种抵押贷款余额是200亿，现在已经3万亿。现在看来，那个预测全部失败了。”
在中国房地产及住宅研究会住宅社会经济发展委员会的《2007-2008年度报告》中，这样评价1998年房改：从1998年开始，中国的房地产一反常态，出现了宏观经济无法解释的快速上升。我们回顾1998年所有的经济变量，只有当年大力推进的住房改革能解释。1998年朱镕基内阁果断启动住房制度改革时，没有多少人意识到这项改革的战略意义。住房制度改革对宏观经济的影响，远远超过积极的财政政策。仅就其对经济的影响来说，在迄今为止所有的改革中，只有80年代的农村联产承包制和90年代初的土地有偿使用可以与之相比。
1978年改革开放之初至1998年住房改革，房地产占中国GDP的比重徘徊在2%左右，而经过住房制度改革到2007年的十年，房地产业对中国GDP增长的直接和间接贡献率超过10%。
2008年底金融危机延及中国，房地产业的地位被提到空前的高度，“支柱产业”前被冠以“重要”一词，即“房地产业是国民经济的重要支柱产业”。
“经济对房地产的过度依赖已是一个短期内无法改变的事实，一时还找不到一个产业来替代房地产对经济的拉动。”广东房地产协会会长蔡穗声说。
“实际上，房地产行业始终是宏观经济的一面旗帜，需要你冲的时候冲，需要你往后缩的时候缩。”顾云昌的基本判断是：在未来，市场化依然是大趋势。这也是业界较为一致的看法。
高房价的罪魁祸首到底是什么
谢家瑾在回顾过去10年的时候，将1998年到2003年这五年称为是房地产发展的黄金年代。“在这期间，房地产业的快速发展直接推动了经济增长，让它进入到一个上升的周期，并且在相当长的时间内一直保持，而房价运行也非常稳定，年均的房价涨幅就在3.6%。”
2004年之后，在经济增长与稳定房价之间，国家开始了频繁的调控。
“一方面，调控政策频繁出台，增加了市场发展的不确定性，造成了市场的较大波动；另一方面，有些政策缺乏科学性和长远考虑，带来顾此失彼的逆向效果。”她举例：2004年，为解决投资过热，将房地产作为调空的重点，采取关闭土地金融两道闸门，带来市场供应量和预期供应量将大幅减少的信号，导致当年全国房价涨幅达到14.4%，远远高于1998～2003年6年间商品住房销售年均上涨3.6%的水平。
从全国统计局提供的数据来看，每平方米商品住房销售价格2003年为2197，较1998年的1854上涨了342元，5年的涨幅为18.45%；2008年3655，较2003年上涨了1458，5年涨幅为61.76%。2008年每平方米商品住房销售价格是1998年的1.97倍。一些热点城市的涨幅还要大于全国的数据。
“房价稳定最关键的是供求关系，短期调供给与需求长期增长的矛盾在一定程度上引发房价非正常上涨，而房价一旦在短期内出现非正常上涨，投机性购房入市，孳生和膨胀泡沫，又会进一步推动房价的上涨。因此，在今后的市场调控中一定要对市场供求关系作出中长期的分析，尽量避免顾此失彼问题的出现。”谢家瑾说。
1994年，进行税制改革将汇总后的税收收入分为中央收入和地方收入分税制收入两大类，其中中央收入占据了税收收入的大头。在城市财政收入下降的同时，所要承担的事权并没有相应减少，地方税收难以支付包括各项民生工程在内的庞大支出，于是土地出让金收入便成为地方财政收入的重要来源。据统计，目前我国县市中，土地出让金收入占预算外财政收入的比重已超过了50%，有部分地区甚至占到了80%以上。
根据国土资源部调查得出的数据：土地的价格占房价的25%。有人质疑，那是睁着眼睛说瞎话。
“现在拍出的‘地王’，楼面地价已经高达22000多一个平方米，‘地王’出现之后，旁边的房子马上涨起来。你说，高房价的罪魁祸首到底是什么？”
住房保障欠账太多
房地产市场的问题是经济问题，也是社会问题，更是政治问题。
问题一点一点累积。房价上涨和住房保障的严重缺失，这两个问题最终导致了社会对房地产的积怨。“过去我们是福利制，我一直在鼓吹市场化，但最近几年，市场化过头了。”顾云昌说，市场化的方向肯定是要的，但如今市场化的面太宽了，保障的面太窄了。
这一时期社会的主要问题是：第一贫富差距在拉大，第二社会保障制度不足。“1998年启动房改之后，新旧住房体制的过渡非常平稳，没有出现大的社会震荡。”谢家瑾将此归功于当时的经济适用房政策：免收土地出让金，减免税费、对开发商的利润控制在3%。
“为了实现平稳过渡，我们推出了大规模的经济适用房。在房改文件中有这么一句话：中低收入家庭提供经济适用住房，只售不租。”事实上，那时候，除了高收入家庭，都可以申请购买经济适用住房。
顾云昌他们后来承认，执行当中确实出了些问题。政策规定经济适用房是面向中低收入家庭的，但实际执行当中没有严格按照这个标准来做。“那时候的经济形势根本来不及，房子盖起来都卖完了，标准你还没制定出来。”
后来出现的开奔驰、宝马车住经济适用房的问题都出在这上面。一个时期有一个时期的矛盾。那时候的问题是国家能不能生存。一切都要服务于宏观经济发展这个大局。无论是谢家瑾还是顾云昌，均认为：不管后来经济适用房有多少问题，但在那时候，它至少解决了三个问题，一是拉动了经济的增长，二是实现了平稳过渡，三是让很多中低收入家庭买到了住房。
“如果停掉分房以后没有经济适用住房政策的话，把所有人赶到商品房市场上去肯定不行，那样不可能实现平稳过渡。”谢家瑾说。
退下之后，谢家瑾对这十年的房改进行了反思：在任的时候，虽然我是全力以赴地推动房改，但是也存在一手硬一手软、一条腿长一条腿短，在培育和发展市场这是很硬的，在住房保障这一块是相对比较软的。
曾经有人提出来，每年能不能拿出10个亿出来支持西部地区的保障房建设，财政部说，这是发改委的事情，发改委说，这是财政部的事情，都说应该但是没有落实。最后只能不了了之。
顾云昌曾经做过调查统计，原来很多地方的经济型住房占到住房总投资的15%，最多占到25%左右，但到了2003年之后，经济型住房的总投入只有整个投入的5%。经济型住房投资过低。
政府的社会保障欠债太多，最后造成现在所有的问题都压在地产市场上。
房改改什么
2003年，政策当中对供应体系进行了调整：经济适用房只对准低收入家庭，中等收入家庭买普通商品房。低收入以上的群体全部被赶到了商品房上。
普通商品房没有保障它的市场机制。“什么是普通商品房呢？没有政策的支持，又看不见摸不着。”谢家瑾认为，这样的调整显然是不成功的。
“文件出来以后，我提出异议，但没人出来解释。中低收入家庭没有供应相应的产品，这个成为当时社会的一个焦点问题。”顾云昌持同样的观点。
这个问题，也就成了现在的“夹心层”问题。
“现在的关键不是‘二次房改’，而是把1998年确立的事情健全和完善了。特别是供应体系，中国只能是低水平广覆盖，而且要逐步取得前进。”
来自官方智囊的看法是：房改进行到今天，应该深入细致地去研究，哪些制度是完全值得肯定的，哪些制度是需要深化的，哪些制度是需要调整的，哪些制度是需要完善的，应该怎么在效率与公平之中求得平衡，这些是值得研究的问题。
在所有问题中，顾云昌认为，最大的问题还是资金问题，每年的财政要有一定的保障。此外，土地的保障够不够？管理的成本够不够？执行的力度够不够？违法的要追究法律责任，不能只是批评。
他建议，经济发展最后应体现为住房问题是否得以解决。“将住房保障制度纳入地方政府的政绩，或者像每年政府工作报告一样向人大汇报。”
俞正声找来谢家瑾，非常严肃地问：“谢家瑾，你说，会不会引起大的社会震动？”她坚定地说：不会。
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