二线楼市的星火

　　楼市莫非真的迎来了拐点？

　　2月以来，中国二线城市相继出现部分楼盘房价跳水的现象，杭州成为降价风暴的中心城市。自2月18日德信北海公园公布“15800元/平方米”的清盘价以来，至4月初，业内人士称“至少有20个楼盘明着或暗地里在降价”。

　　此后，南京、宁波、常州、长沙、哈尔滨等二线城市相继爆出楼盘促销的消息，一股降价暗流在大江南北涌动，即便北京这样的标杆城市，楼市交易也清淡不少。这一次，中央政府没有再出台压制房价的强力措施，然而，宏观面的消息愈加沉重：经济增速放缓、货币供应量收紧、人民币首季贬值……加之银行停贷等间歇性传言，房地产“崩盘论”的声音又重新发酵。那么，这次二线楼市降价的“星星之火”，真的会有所不同吗？

　　库存压顶

　　二线城市的观望情绪甚至降价风潮，迫使房企们不得不悄悄调整销售策略，尤其以重兵布局二三线城市的房企最为紧张。

　　今年年初开始，恒大地产的员工开始不停在自己微信朋友圈等渠道发布统一文字消息，称通过员工介绍可享受所有折扣之后的9.7折优惠。文字消息称“首付不会是门槛，可以分三年付首付（例如首次置业，现在只需付30%×20%=6%，其余24%在三年内付清）”，希望招揽更多购房者。

　　《二十一世纪商业评论》（下称《21CBR》）记者详细查看了恒大列出的促销楼盘清单，发现合肥、济南、沈阳、长沙、南京、太原、重庆等一系列二线城市都在其中，有的城市给予“员工优惠”的楼盘有十几个之多，促销的二线城市基本都在申银万国向《21CBR》记者提供的最新“全国住宅供给过剩城市”名单中。以长沙为例，长沙恒大雅苑在3月份开始每周推出一口价特价房促销，有些户型最高直降20万元，促销愿望之急迫可见一斑。

　　更引起地产界专业人士关注的是，恒大高管赖立新于今年2月份辞任集团副总裁及执行董事一职，留任集团长沙公司董事长。据恒大长沙公司的人士私下透露，二线城市董事长不再担任集团副总裁可能意味着集团对二线城市楼盘态度的转变，他同时戏称，每当楼市一有风吹草动，恒大长沙公司必有“壮士断臂”的果敢：“2012年中，恒大曾以内部员工保障房的名义6.3折倾销房子。这次员工促销清单上长沙有十几个项目，不知是否意味二线城市的拐点真的来临？”

　　与恒大相仿的还有雅居乐，其已先在全国多个区域掀起大幅降价风。2月下旬，常州雅居乐星河湾开盘推出的毛坯均价为7000元/平方米，此前该楼盘对外宣称的毛坯房源均价为12000元/平方米；3月初，又有报道称其成都楼盘“铂雅苑”，毛坯房均价由早前的8800元/平方米降至7000元/平方米。

　　新时代证券分析师裴明宇向《21CBR》记者表示，那些在二三线城市库存巨大的房企，要完成今年的销售任务，直接打折和变相降价促销是最可行的办法。恒大2013年销售额为1004亿元，2014年的合约销售计划为1100亿元，保守的增长目标让裴明宇闻到了一丝别样的味道：“销售目标仅增加不到100亿元，资本市场担忧其管理层可能对今年二三线城市销售状况信心不足。”

　　造成二线城市销情转危的原因，裴明宇表示惹祸的是库存过剩，衡量城市库存状况的供需比（即统计年限内出让土地住宅用地规划建筑面积总和/统计年限内住宅销售面积总和）数字不容乐观。以长沙、杭州两地为例，根据易居中国提供的数字，截至2014年1月底，其商品住宅库存量分别达到1057万和738万平方米，库存消化周期分别为10.6个月和13.3个月，同比分别增加11%和142%。

　　还有大量房源正在源源不断供给上来，根据国家统计局的数字，2013年，全国住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%；住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。“房企大兴土木，这些面积的绝大部分会在今年转化为库存。旧的库存还未消化，新的库存已经压上来，销情不容乐观。二线城市降价的趋势不仅将持续，还会进一步蔓延。”裴明宇判断说。

　　高和资本（国内首支人民币商业地产

　　私募股权基金）董事长苏鑫注意到，不乏敏锐的大型开发商从2012年起有意识布局一线城市——因其旺盛的市场需求被普遍认为是安全地区，在北上广深豪掷千金买地，以优化项目在不同梯级城市的配比。根据易居中国提供的数据，房地产企业正加快回归一线城市的步伐，以北京和上海为例，2012-2013年，分别有3家和6家排名50强房企第一次进入，如今，50强房企中超过七成在北京拥有项目。

　　以恒大地产为例，截至2013年底的223个在售项目中，一线城市仅有3个，二线在售项目91个，三线在售项目92个，二三线城市在售项目占比达98.6%。2013年起，恒大接连在北京出手：当年11月以51.35亿元力压保利成为年内总价地王，楼面价超过5万元，并需搭配1.69万平方米的限价商品房；今年3月，再以20.5亿元拿下业内称为“北京最贵自住房项目地块”的朝阳区来广营乡地块，溢价率高达37.4%。

　　然而，一线城市地价高企，并非所有开发商都有能力参与昂贵的“抢面粉”游戏，更何况，二线楼市浓重的忧虑氛围中，资金的供应量也在衰减。

　　信托退潮

　　除了商业银行贷款，过往地产企业扩张的一大资金推手是信托。2013年，房地产信托新增6848.23亿元，截至2013年末，投资房地产的信托余额达到1.03万亿元。现在，借道信托获取资金的难度在加大。

　　赵伟在一家资产过千亿的信托机构担任项目经理，据他透露，由于降价潮此起彼伏，现在公司内部不成文的规定是，一二线城市的项目依然放行，三四线城市的项目则基本回避，“除非万科、恒大等前20强的品牌开发商在三四线城市的项目才有可能”。之所以依然愿意“放行”二线城市，赵伟解释说，“中国的城市结构是金字塔型的，一线城市数量有限，二线城市具有区域中心的地位，长期看，人口依然会呈现净流入的状态。即便房价出现短期波动，长期看基本需求依然存在。”

　　以往房地产信托规模迅速放大所积累的风险，已经有所体现，赵伟不讳言就职的公司已经有一单项目出现兑付困难，“行业内风格激进的公司，年内出现五六单兑付困难的事，我一点都不会觉得奇怪。”

　　相比较一年几十个甚至上百个信托项目，赵伟认为信托项目整体风险在可承受范围之内，“即便出现兑付压力，房地产信托的抵押物是房子，其价格波动幅度远小于此前危机频出的矿业信托，业内一般的抵押率在40%-60%之间，苛刻的甚至达到30%，除非房价出现短时期内暴跌，否则单从项目的角度，信托权益人的本金和基本收益终究是有一定保障的。”不过，有业内人士分析，现阶段房企整体资金链承压，由于信托等产品刚性兑付期有滞后，因此，短时间不会带来较大风险，但是，若进入2015年或2016年，房地产市场仍未好转，随着2013年项目的批量到期，将迎来房企兑付风险高峰。

　　赵伟坦承，信托条款不能回避的另一种风险在于，部分中小型开发商经营本身出现问题，“如果一个开发商资金总缺口是50亿元，银行贷款、信托项目只解决了20亿-30亿元，部分可能转向民间融资等成本更高的资金渠道，现在，楼市观望氛围浓重，如果销售款回笼不顺利或者所开放项目收益率太低，高成本的民间融资还不上，就可能波及到信托资产的安全，民营开发商这样的状况尤其多。”今年3月，浙江奉化龙头房企兴润置业因无法偿还债务宣告破产，在其所欠35亿元债务中，除了银行贷款约24亿元，民间借贷和非法吸收的公众存款高达12亿多元。

　　“除了看项目本身，公司对于项目开发商资质的审核已经趋紧，如果只是小型开发商，一线城市的项目都未必能拿到钱。”赵伟说。据他透露，就职公司今年房地产信托项目的新增规模大概只有往年高峰期的一半左右，而且，二线城市不断涌来的坏消息已经影响到小部分信托计划的出资方，他们的态度愈加谨慎。

　　由于行业内暴利在消失，很多地产项目实际上已经用不起信托了，曹鹏是哈尔滨当地一家大型商业地产企业的董事，“以前我们用过信托的形式，现在主要寻求商业银行贷款为主。我们愿意抵押担保的话，信托公司愿意与我们合作，可是持有型物业承担不了高昂的融资成本。”据了解，2011-2012年间，一般地产开发商的资金成本多在20%-25%左右，品牌开发商普遍在16%以上，截至2013年，行业内一般在15%左右，品牌开发商只有10%左右。

　　“此轮经济调整，钢铁、煤炭、矿业等大量信托项目介入的行业表现都不乐观，信托项目违约的情况可能会接二连三出现，信托业资本金有限，风控弱、风格激进的信托公司本身会遇到一劫，更枉论向房地产企业输送资金了。”苏鑫分析说，在他看来，股权融资和夹层融资可能成为地产行业新的融资通道。

　　于是，中国房地产业正在流行新的融资工具，比如永续债。永续债需要多重繁杂操作，国内“改良版”永续债最大的好处是银行不能主动要求提前还款，但利率会从第三年开始大幅飙升，国内第一单永续债由民生银行通过民生加银基金完成，恒大地产是第一单永续债生意的吃螃蟹者，在其2013年财报中，其权益类“永久资本工具”一项同比从0增至超过250亿元。

　　永续债属于游走于权益与债务之间的融资工具，归结到哪个类别业界至今仍有争议。投资银行高盛跟踪恒大的分析员向《21CBR》提出疑问：“2013年中报，恒大通过发行永续债令净负债率同比从96.1%迅速降至58.4%，现金余额同比激增近70%，但如果将永久资本工具视为负债，其净负债比实际大幅恶化了。”有恒大的内部人士回应，永续债规范合理，恒大资金链没有任何问题，会计处理也符合国际通行的会计准则，高盛把其计入负债项目并不严谨。

　　无论如何，信托等金融产品开始考虑兑付风险减小对房地产融资力度，银行信贷投放趋紧，2014年房地产企业将承受较大资金压力，这成为部分开发商降价处理的重要诱因。

　　观望在一线

　　二线城市观望情绪也在一线城市蔓延。北京是全国楼市的风向标。据链家地产副总裁林倩透露，今年3月整个北京市的二手房成交量在9000套左右，只相当于去年同期链家一家的成交量，“成交量偏低，合理的成交量大概是在12000到15000套之间”。在林倩看来，北京的交易量之所以清淡，除去政府对房地产的模糊态度令买房人采取观望态度之外，最主要的原因是“过去房价涨过头了”。

　　交易过程中，链家会用“新增买房人和新增房源的比例”来观察买方市场和卖方市场的消长。北京的二手房市场一直是卖方市场，根据链家的数据，2013年客源房源比大概在6：1，今年一季度，链家的这个数据变成了4：1。“现在4个新增客源对1个新增房源，看房人少了，新增客源的数量在下降，新增房源的委托在增加。”

　　此外，北京二手房交易中开始出现议价空间。以往链家经纪们工作的重点是帮助买房人解决资金问题。现在，“各家中介公司的重点工作都是在跟业主议价，帮助业主认清真实的成交价格，让他们把期待值拉下来。”林倩说。今年以来交易量清淡的最直接诱因，在于年后业主对于房价的期待依然比较坚挺，业主的出价比年前整体提高3%-4%左右，但买房人的期待在下降，买卖双方的期待差距在变大。

　　根据链家的实际交易，今年一季度，北京二手房的议价空间（链家待售房源平均报价与实际成交均价比例）大概在8%，此前这个数据一直维持在6%左右。根据林倩透露，在具体成交过程中，大多数买房人纵然感觉房价没有明显下降，只要没有疯涨，就可以放慢看房的节奏，多采取观望态度，“看房人没有那么积极，也更勇于议价了，甚至有人敢开出低过挂牌价10%-15%的价钱。”

　　同时，北京买房交易的类别也在发生变化。链家每个月都会统计当月的业绩冠军，以往业绩前三通常出现在刚需集中的郊区店面，比如通州、天通苑等地区，今年三月业绩前三全部集中在城区。北京二手房交易，刚需购房者的占比在下降，房源中120平方米以上的房屋成交占比在上升。

　　在二线城市楼盘降价的消息爆出后，北京看空楼市的情绪同样在增加，“业主看好市场坚挺，对市场预期的变化不明显，但客户端对市场预期的变化感觉比较明显，观望情绪浓重。”林倩预期，今年的房地产市场的热度肯定不如去年。

　　林倩预估，二季度将会成为北京一手房项目推出的高峰，一手房的大量供应可能导致部分二手房挺不住而下调价格，但是“刚需观望的人会马上再进场，从而促使房价进入一个相对平稳的阶段”。她预期今年三季度的交易量会比较乐观，“到时业主该降价的也降价了，部分买方会重回二手房。”

　　在苏鑫看来，北京房价不存在大幅回调的可能性，这是由北京房地产供求的基本关系决定的，一线城市上涨的潜在动力会受到短期观望情绪的扰动，但是，这些城市的房价整体会比较坚挺。即便北京房价相对稳定，依然可能会打击到部分地产商，“前两年一些高价拿地、高成本获取资金的项目，都是建立在北京房价较快增长的预期之上的，如果实际价格增长不及预期，而且又面对信托兑付的刚性压力，那么地产商同样比较难受。”苏鑫说。多数地产业内人士相信，楼市趋势不改，区域分化加剧，有关二线城市部分楼盘降价促销的信息，没必要过度解读。链家在两年前开始进入二线城市，其中包括投资属性较高的杭州、青岛等。在链家杭州运营经理沙晓飞看来，面临的市场其实没有外界想象的那么惨淡。“过去的三月份整体来说和一线城市的交易走势差不多，都是同比下降环比上升，”沙晓飞说，“从我们现在接触的购房人来看，大多数还是以自住为主，投资性的占比很少。”

　　谈及哈尔滨的房价，曹鹏认为本来房价的基础低，涨幅也在合理可控的范围内，空置房很多是本地人的第二甚至第三套住宅，价格并不高，“真实的房价其实并没有降，高端住宅和位置不好的新盘会有压力，但不会出现大面积降价的情况”。

　　苏鑫也坚持认为，二线城市的降价潮不会蔓延，理由是地产行业具有区域性，各二线城市的供求状况存在巨大差异。唯一不同的是，二线城市房地产的投资价值在此轮调整中会出现明显分化，“这种分化较想象中来得更快更猛，成都的崛起就特别明显，连美国第一夫人都跑过去了。”

　　苏鑫将自己的投资地域限定为一线城市和“1.5线城市”（即二线城市的前10名），其投资的苏州狮山路综合体项目准备在2014年5月发售，他对销售前景非常乐观，“我们将该项目定位为专业服务式公寓，满足商务人群1-3个月的短期居住需求。未来，房地产行业就会回归制造业属性，追求差异化，讲究高周转，坐地挣钱的日子过去了。”

　　更重要的是政府的态度。“你要明白，政府固然不希望房价大涨，也不会愿意看到房价大跌。”一位业内人士告诉《21CBR》记者。事实上，楼市的清淡，已经影响到部分地方政府土地出让金的收入。就在4月2日，受益于温州、杭州等地酝酿“松绑”限购令的利好消息刺激，地产股全线应声大涨。（文中赵伟为化名）

　　文/本刊记者 吴丹、熊元、史川轩