房地产市场真的会崩盘吗？

　　近日，一些专家表示，从现象上看，近期不少城市房价已量价齐跌；从本质上看，房市面临着很大的下行压力。今年房地产市场不崩盘，他们就裸奔、跳楼。

　　这里先做个假设：如果“房价”是上市交易的股票或期货，它当然已经走出了陡峭的上涨趋势。依照金融投机的逻辑，趋势一旦形成就不会轻易改变。趋势怎样才能改变呢？答案是基本面的重大改变。房价上涨的基本面是什么呢？当然跟刚需和流动性有关，但与土地财政关系更大。我们知道，管理层从房价中分得的份额超过七成，这个基本面一直就没有改变过。

　　近日，有城市放开限购，这在一定程度上暴露了该市土地财政的困境。这个事情的逻辑很清楚，因为一旦房市出问题，地方财政就会大幅减收，管理层就一定会用各种方式刺激房市以延续土地财政。

　　崩盘派的一个说法是，中国楼市一直高歌猛进，今年却是量价齐跌，这是崩盘的前兆。但量价齐跌说明下跌势能的不足，真正的跌势，必然是量增价跌。还有一个重要的看跌理由，说是目前资金不易得或成本太高，所以会导致开发商低价倾销库存，甚至有些开发商会倒闭，从而引起崩盘。但是，把眼光稍放长一年半载，这样的结果是房屋的增量变少了，存量得到了消化，这是崩盘或大跌的节奏吗？

　　很多人关注市租率的概念，它的定义是房屋市值除以年租金，这与股票市盈率的要领基本一致。许多人认为房价要大跌的理由是市租率太高，他们参照的是欧美国家的数据。但是，如果把国内的房屋看作是股票或者期货，它必然是高成长性的，因为它的收益是稳步递增的。在股市上，如果说市盈率太高就一定得下跌，那一定是简单粗暴的逻辑，因为如果真这样，融券做空就太容易赚钱了。如果把“房价”放在期货市场，崩盘派们大概会一路做空的，理由也是涨这么高了，应该跌了。事实上，持这种观点的人多年来都是一路被套，不过他们经过多年的坚持，现在总算是看到技术性回调了——这个回调倒是个好的斩仓区间。

　　读美国地产泡沫史后联想到中国房市的现状，总是觉得有些不对劲，这是因为中国和美国房市的基本面太不相同了，美式泡沫破灭的原因在中国并不存在，就像美国股市大涨的原因在中国并不存在一样。其实，中国房地产市场去存货和去泡沫的过程在二三线城市早已开始，预计三五年后房市的高存货和高价格才会实现回归。但是，回归并不意味着要硬着陆，崩盘派可能是高估了这种风险，或者把局部的崩盘风险全局化了。

　　当然，目前宏观经济下行压力大，加之地产业资金链吃紧和公众对拐点的预期，以及投资渠道的增多等因素一定会在短期内抑制房价，但是，回顾2012年上半年，我们发现当时同样也存在着这些问题，甚至，房价涨速过高和资金链紧张的问题比现在更加严重，不过当时不但没有崩盘，反而还酝酿出了新一波高歌猛进。所以，如果承认中国的房地产泡沫严重到必然破裂，那么破裂的方式一定会是自由落体吗？一定得发生在今年吗？

　　刘海亮 著名期货投资专家

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