更好的公租房在何处

  上海的公租房模式与北京最大的不同在于,从一开始就对申请人不设收入和户籍限制

  2014年6月的一天晚上,王静从北京苏家坨镇同泽园东里小区看房结束,坐上21点钟最后一趟“回城”的968公交车时,心情颇为复杂。

  路边工地上耀眼的灯光照着雨后大大小小的积水坑,甚至还有蛙声此起彼伏。这与同一时间的北京城内情景大不相同——那里喧闹的都市夜生活才刚刚开始。

  这让王静想起春节后在网上流传甚广的一则新闻,“农村女生毕业后京郊买房,家人称绕一圈重回乡下”。相比故事中的主人公,王静笑称“人家起码还是京郊买房,我这是京郊租房”。位于北六环外的同泽园东里小区,是单位给员工申请的公租房,她最多可以住4年。

  就在王静吐槽这个新住所“配套差、位置偏远”的时候,在上海工作的同学罗媛媛则羡慕她能享受50%的租金补贴。罗媛媛2013年7月申请到的公租房,位于普陀区,这个叫馨越公寓的公租房小区毗邻中环、有十余趟公交车换乘、两条轨交连通,还有完善的教育、医疗、商业配套等。不过,与之匹配的是不菲的租金。罗媛媛租住的两室一厅58平方米,租金2600元,与市场价不相上下。

  北京、上海这两个中国最大的城市,有大量像王静和罗媛媛这样的外地年轻人漂泊聚集。2014年仅大学毕业生,两地的人数就分别达23万和17.8万,他们共同的身份是“夹心层”——既买不起商品房,也不符合经适房、廉租房的申请条件,长期以来在本就滞后的保障房建设中,一直是个被忽视的群体。

  2013年12月,住建部、财政部和国家发改委联合发布了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》,2014年7月1日《关于并轨后公共租赁房有关运行管理工作的意见》出台,这意味着那些非传统意义上的低收入群体,申请租赁型保障房将更加方便。

  然而,和大多数保障性住房存在的问题一样,公租房在选址、交通、配套等方面往往不尽如人意,再加上政府也面临土地、资金压力,所以王静和罗媛媛这样的“公租客”的住房选择并不多。

  各地为满足包括新就业无房职工、外来务工人员在内的群体住房需求,在公共租赁房的建设、运营和管理方面,都在探索更科学、更有效率的方式,北京和上海是其中的典型。

  京沪对比

  上海的公租房模式与北京的最大不同在于,从一开始就对申请人不设收入和户籍限制。

  上海公租房的开放对象为:无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米,未享受其他保障房政策,与本市单位签订一年以上劳动合同的户籍人口,或持有上海居住证两年并连续缴纳一年以上社会保险者。这些申请条件一度引起“上海公租房与低收入者绝缘”的争议。

  上海财经大学教授陈杰是《意见》方案设计的参与者之一,在他看来,不设收入准入线恰恰是吸收了经济适用房和廉租房的教训。以往的保障房经验表明,收入标准难定,许多人为了达标不惜故意维持低收入,导致“奖懒罚勤”。此外,收入是动态变化的,而在中国,核查收入准入线也有诸多困难。

  《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》(京建法〔2011〕25号)则明确规定,本市城镇户籍申请人,须满足家庭人均住房使用面积15平方米(含)以下,三口及以下家庭年收入10万元(含)以下、四口及以上家庭年收入13万元(含)以下的条件。2012年,公租房对外来务工人员放开,但也有来京连续稳定工作一定年限、能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或社会保险证明,同时符合上述收入标准的限制。

  租金方面,上海参照市场租金而不给予大量补贴,这与很多外地城市把公共租赁房当做福利品来提供、政府补贴较高的思路很不一样。“公租房本身是补充私人租赁市场失灵的产品,不是必然带有保障性的。”陈杰告诉本刊记者,政府应该尽量避免公租房走“高福利、低租金”的老公房路子,而公租房运营机构本身,更没有对低收入群体减免租金的义务。

  高租金或者地处偏远的公租房能否顺利配租?这涉及公租房的性价比。

  以上述北京同泽园东里和上海馨越公寓为例,前者政府租金每平米约30元,一套50平方米的一居室房租每月1500元左右,如果不是单位给予50%补贴,相同的价格,王静更愿意在离单位近点的地方租一个单间。馨越公寓的个人申请者,50多平方米的两居室月租金2100元到2600元,但相比王静的公租房位置偏远、周边配套缺乏,罗媛媛对这个价格“还可以接受”。更重要的是,馨越公寓有床、衣柜、桌椅等完整的家具配套,运营机构提供家电租赁,基本可以拎包入住,而王静面对的则是空荡荡的房间。

  尽管各有不足,但王静和罗媛媛最终肯定公租房的原因,则是“稳定、安全、可靠”,这也是陈杰认为公租房最主要的优势。“上海将公租房当成一门生意在做。每个区都有一个专门的公司负责运营管理,由政府招标,享受一定政策优惠,盈亏自负。”陈杰介绍,这也是上海公租房的一个鲜明特点——其他城市公租房还由政府住保部门直接操办。

  北京市住房保障办公室2011年成立了保障性住房建设投资中心,专门负责公共租赁房的收购、建造、出租、轮候、流转等诸多环节,据投资中心工作人员介绍,2011年至今,已接手10个项目约10000套房源的运营。更多的公租房则是区县政府自持。

  “很难评判北京、上海谁更专业化。”中央财经大学城市与房地产管理系教授易成栋告诉本刊记者,“公租房政策是一个不断调整的过程,各城市也在相互借鉴。”但超大城市公租房运营应该坚持的共同原则,在陈杰看来,只有市场化才有可持续性。

  空置之忧

  上海克而瑞研究中心对全国109个租赁型保障房项目(包括廉租房与公租房)的调研结果显示,在52个建成未入住的项目中,有六成项目空置率都达到20%以上。57个建成后入住两年以上的项目中,36%的项目空置率达到20%以上。

  易居中国执行总裁丁祖昱的调研文章说,高空置率项目大多位于偏远地段,这造成受益家庭无法使用或者使用成本过高,因而转租或转售情况较为高发。

  资源错配、配套缺失、房屋质量差、选址仓促,在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来,保障性住房大量空置的原因无外乎以上几种。

  即将入住北京海淀区苏家坨公租房的王静感触更直接。她的同事微信群中每天都有关于房子的抱怨,手机信号差、墙皮脱落、太阳能不好用、马桶不下水……尽管有直达地铁的通勤车,但距离太远,时间成本高。所以同泽园东里建成两年,入住率仍不足三分之一。

  在上海工作的张喆,曾因居住证卡壳未能申请到公租房,他在2010年设立 “上海公租房论坛”,目的是“降低上海公租房租金,减少繁冗申请条件,推进合理建设,促进公平分配,并提供公众交流租住公租房的信息”。这个设计简单的网站,包含“上海公租房申请全攻略”、“上海市筹公租房房源公布”、“最新公租房政策解读”等,也有类似“上海公租房18项坑爹标准指南”的帖子。

  张喆对本刊记者说,他的论坛和聊天群的网友在争取政府更好服务方面,曾有过比较成功的案例。比如以前杨浦区新江湾尚景园公租房的住户,因为交通不便,每天回家要横穿复旦大学的杨浦校区,但学校不让通行,网友联名致信市长信箱,最终开通了小区到地铁站之间的区间公交车。

  但更多时候,他们的意见并不会得到回复。

  对于保障性住房受益者而言,什么样的诉求不至于“越界”,政府的福利如何安排不至于被“滥用”?公租房的一些“弊病”是否有必然性,都值得讨论。

  合理的福利度

  两限房的审核就该严格和缓慢——上海金融与法律研究院研究员傅蔚冈认为,繁琐的程序和缓慢的建设周期正好筛选出了真正合格的受益人,减少寻租和福利滥用的空间,对于租赁型保障房,这个理论同样适用。

  陈杰则认为公共租赁房不应该建在城市中心区,而是需要配合人口的郊区化,与城市发展有意结合起来,分流一部分穷人或低收入者离开市区。

  但是,把保障性住房建在配套最差、道路最远、土地最便宜的地方,大连万达集团董事长王健林曾对媒体直言担忧:十年后很可能会变成贫民窟。

  在关于保障性住房福利边界的争论中,建筑质量应严格把关是共识,但在顾云昌看来,因为利润薄、监管力量弱,大部分由政府埋单等原因,粗制滥造难以避免,这让本来投入巨大的保障房福利又打了不少折扣。

  一些城市也在探索更科学的公租房发展模式,比如允许集体建设用地建公租房、政府出资收购或长期租赁民房、改造或改建厂房、发放住房补贴由低收入者自行寻找房源,等等。

  在实际操作中,上海在退出机制上未雨绸缪,顾云昌透露:“上海市领导曾说过,要想办法把公租房变成商品房,所以上海在建公租房的时候,有这个准备。”

  贵阳的房屋置换也是得到国务院表扬的做法,但并未在全国大面积推广,“因为保障房的建设,也是拉动经济的重要举措。”

  香港的公屋、居屋和新加坡组屋,都被认为值得借鉴,但前提是“法律、市场机制的健全”。

  《瞭望东方周刊》记者单素敏/北京报道

……
关注读览天下微信, 100万篇深度好文, 等你来看……
阅读完整内容请先登录:
帐户:
密码: