房产税别总喊“狼来了”
- 来源:投资者报
- 关键字:房产税
- 发布时间:2010-05-17 13:38
5月12日《上海证券报》报道，上海市正紧锣密鼓地讨论楼市调控细则，其中即包括房产税征收办法。细则最快将在本月公布，旨在对住房保有环节征税的房产税征收，也将随之正式启动。税率在千分之八左右，且计税基础为估价，而非历史成交价。
尽管这一政策尚未得到监管层的表态，但却被市场认为“八九不离十”。需要强调，房产税之要义是：使狂热的市场卸去资产泡沫和通货膨胀的重负，让房价控制在合理范围之内；体现真正的社会公平与正义，高昂的税费不会加诸普通百姓身上，调控的重拳应落在投机者和权贵阶层之上。
“借壳”物业税需尽早“实转”
所谓房产税，无非是“借壳”的物业税。房价飙升，很多人将抑制疯狂房价的希望，寄托在扩大房产税征收范围或开征物业税上。
物业税自2003年开始进入公众视野，已经“空转”7年。目前，大部分试点地区还停留在评估的技术操练阶段，也没有全面准确的财产信息，没有统一的数据平台，所谓“空转”不过是无源之水。至于自住用财产差别对待、累进税率结构、豁免与优惠等政策工具的引入，能否保证公平实施，如何衔接新旧体制，目前有无具体的思路等均无下文。
在物业税的“空转”中，换了个“帽子”的房产税最近频频见诸媒体。
房产税其实并非新税种，根据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》(下称《房产税暂行条例》)，房产税依照房产原值减去10%~30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。其中，房产出租的，以租金收入为计税依据，税率为12%。
按其房屋原价值的70%~90%每年进行征收，如果房产原值100万元，以后每年要缴纳0.84万元~1.08万元的房产税；如果出租，则按经营所得缴纳税款，假设每年租金收入为10万元，就得缴纳1.2万元房产税。
这是一种进步：在房屋保有环节征税，将增加炒房者的持有成本，能精准打击投机性购房，是有效抑制房价飙升的一柄利剑。虽然不能解决全部问题，但会增加炒房人的风险预期，一旦这种预期增加，其行为也会有所收敛。
房产税是中央改革地方土地“第一”财政的根本途径，也是破除把地方财政和GDP建立在高房价、高地价基础上，由社会大众和民间财富承受的根本出路。
借此，可以使地方政府得到一种大宗、稳定、随自己职能履行而不断“水涨船高”式增长的支柱税源，减弱地方政府对土地财政的依赖，遏制地方政府推高地价的冲动，避免因地价上涨推高房价。地方政府职能的偏差，行为的短期化，都有望得到矫治。由此，房产税不应像物业税那样“空转”，而应实现真正意义上的“空转实”。
不过，在国务院未修改《房产税暂行条例》的情况下，上海是没有权限扩大房产税征收范围的。
如果扩大房产税征收范围，首先必须符合法定程序，先行修改《房地产暂行条例》，依法进行，然后摸清复杂的房屋产权情况，建立一个中立、客观、公正的房屋评估体系，相关配套制度的调整和完善，积极征求公众、专家和各利益群体的意见等。
总之，征税应以法律为先导，任何时候，对法律独立性的尊重都会促使社会走向良性循环。
调控重剑应直指投机
起征房产税名义上是指向开发商和炒房客，但在目前楼市供不应求、刚性需求旺盛的实际背景下，他们的利益近乎“零伤害”，而代价转嫁给普通消费者的可能性已然大大增加。
房产税到底该不该收、如何收，需平衡多方利益。政府在开征房产税之前，应该先理清多种住房消费关系。综合考虑豪华住宅与普通住宅的区别，个人自住房与个人多处房产，家庭实际人口与家庭人均住房面积等多方面的因素。合理考虑部分免税情形，既要避免有人钻空子，规避、转嫁房产税，更要精确指导，防止增加普通百姓税收负担。
对于房产税，反对者最为担忧的就在于它可能并不去调整和规范造成房价畸高的大量房产税费，成为一种纯粹的加征。因此，房产税的出台应以规范、合并、调整目前房产各项税费为前提。如果它完全变成一种增加政府收入的加征，徒然增加人民的负担，扭曲社会收入分配关系，那还不如干脆“束之高阁”。
警惕房价报复性上涨
房产税是含着金汤匙出生的，甚至被坊间喻为拯救楼市魔鬼的天使。
然而，房价飙升由资金、预期等各种国内国际因素复合促成，单靠征税，无论是保有环节的税收，还是交易环节的税收，都无法从根本上解决。因为房屋价格总体是由需求决定。
在需求旺盛尤其是预期房价不断上涨的情况下，所有的成本都可以转嫁出去。征收房产税调节房价的前提是，税负不能转嫁，通过税收拿走炒房者的收益，得利少了，投机性购房需求才会减弱。如果税负无法转嫁，这部分增加的成本只会以更高的价格售出，从而进一步推高房价。而对照去年全国25.1%的平均房价涨幅，炒房利润势必远远高于税费。
对于那些拥有多套住房用于出租的人来说，房产税减少了租房的收益，他们一定会将此损失转嫁到租住者的头上。从而变相推高租价，促使房屋回报率提高，二次推高房价。这样形成的局面是，拥有住房的人不一定都要交纳房产税，但租住房屋的人却无可逃避地要纳税。
征收住房持有税是为了打压房地产投机，建立正确的激励机制，使资金从泡沫走向实体。因此，从技术层面而言，在厘清税收时，征收的对象应主要为暴利获得者、职业炒作者与利用权力占有大量社会资源者。合理考虑部分免税情形，既要避免有人钻制度空子，架空房产持有税，更要最大限度地避免伤及普通购房者与自住房群体。
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