楼市新政下的公共情绪
- 来源:小康
- 关键字:楼市,新政,公共,情绪
- 发布时间:2010-06-18 15:34
文|中国全面小康研究中心 欧阳海燕
王伟交了2万元定金，打起精神准备做房奴。5月9日，他成了一套82平米、总价160万的房子的预备主人。
这是一个二手房，位置在北京的五环外，奥林匹克公园东北角。远是远点，不过交通方便，城铁就在边上。“这个价钱已经比较便宜了，”王伟说，一个月前，这套房子要卖200万。9日晚上，房主在跟他谈的时候，死守180万不松口，但是王伟也有自己的底线--每平米不超过2万元。
“其实房主也着急把房子出手。他有两套房子，准备买第三套，但是银行不允许贷款，所以只能卖掉一套。”谈判的那天晚上，“房主几乎在跟他所有的亲戚商量”，最后终于让步，160万，成交。
“在楼市调控政策下，房价继续降是有可能的，不过降幅不会太大，因为像我们这样的刚需太多了。”王伟今年31岁，北京某名牌大学博士毕业，去年找了女朋友，今年领了证。按他的计划，“今年先解决房子的问题，明年要孩子。”
4月份以来，中国迎来了“史上最严厉”房地产调控政策，房价不降誓不休。不过对于房价能降多少，中国楼市会不会出现大的拐点，很多人都如王伟一样，对楼市“新政”不悲观，也不乐观。
2010年5月，《小康》杂志社中国全面小康研究中心联合清华大学媒介调查实验室，对北京、上海、广州、深圳4个一线城市和天津、重庆、成都、杭州、武汉、合肥、济南、西安、海口、三亚、郑州11个二三线城市共计15个城市，展开楼市“新政”民意调查（下称“小康”调查）。经过对调查结果进行加权处理，并参考国家有关部门的监测数据和大量社会信息，得出2009～2010年度中国居住小康指数为68.9分。
调查显示，对于“政府究竟能不能控制房价上涨”这个关乎政府信用的问题，有信心者不过半；认为“在新政之下，中国楼市会出现大的拐点”的比例近四成，不过有近一半受访者认为在不久的将来，房价会出现报复性反弹。
有信心者不过半
王伟和妻子月收入1.2万，这个家庭收入水平在北京并不算低，但他们不吃不喝一个月也买不来五环以外的一平米。
“小康”调查显示，近2/3的受访者认为所在城市目前房价“过高，难以接受”，96.1％的人认为所在城市楼市有泡沫，其中超六成人认为“有很大泡沫”。
两会前夕，国务院总理温家宝在回答网友提问时表示，深知“蜗居”滋味，有决心在本届政府任期内把房地产市场管好。不料，两会后接连产生的“地王”给总理的承诺“上眼药”，“总理说了算还是总经理说了算”迅速成为流行语。
4月14日起，从“新国四条”到“10号文件”再到住建部“四举措”，中央连出重拳调控楼市，诸多业内人士认为，这在很大程度上关乎政府的执政信用和执政能力。在本次调查的受访者中，对政府调控楼市表示“有信心”的占45％，比“没有信心”的多6个百分点，但却未能超过总数的一半。
在严厉的组合拳下，近四成人认为中国楼市会出现大的拐点，不过就目前的形势看，40.3％的受访者表示所在城市的房价并没有下降，42％的人表示下降幅度不大。
“不会那么快，”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，房价一定是在交易量之后出现变化的。也许3个月、也许半年，房价就会松动，“价格下降，但是幅度不会太大。”
“而且不同的城市也不一样，像北京、上海热得快、冷得快，一些中小城市热得慢、冷得也慢。”顾云昌说，“越是涨得快的地方泡沫越明显，可以看到通州马上就有反应了，调控的效果和泡沫成正比。”在本次调查推出的“15城市房价挤泡沫感受榜”中，公众感受楼市“新政”以来房价降幅最大的三个城市是三亚、海口和北京，而在“15城市楼市泡沫感受榜”中，公众感受楼市泡沫最大的也是这三个城市。
调查中，有近一半受访者认为在不久的将来，房价会出现报复性反弹。中国社会科学院城市发展与环境研究所教授李景国认为，这取决于遏制投机的政策是长期的还是短期的。“如果是短期的，那么政策退出以后，就很有可能复制2009年下半年的情况。”
不过顾云昌认为房价出现反弹的可能性不大，“因为供应量加大了。”他说，过去的调控没有效果，是因为总量不足，光调整结构了。小蛋糕再切也切不出什么东西，一定要先把蛋糕做大。这次调控最大的一个亮点就是增加了供给量。如果这个供给量能够加大，我们的供给和需求就有望达到平衡。
近七成有房人希望房价跌
王伟按部就班地进行着自己的购房计划，他近期要去银行做贷款，“贷100万，30年还清，月供5000多。”在房价看跌的市场形势下，如王伟这样镇定的购房者已不多见。还没买的，大多转为观望；买了的，尤其是在近几个月高位买进的，每天提心吊胆地计算着自己的损失。
“房价跌多少合理，我看看自己损失了多少。”昆明人李岩说，“因为急着住，我3月买了新亚洲体育城的房子，现在很后悔，怎么那么倒霉。我首付都是借的。吃亏的还是我这样的老实人。”
也有一部分不甘心“吃亏”的人选择了退房。据报道，深圳中原地产近期二手房退房率接近10％，很多是因房价下跌预期主动要求退房。
“小康”调查显示，在中央重拳打压房价的形势下，有近两成受访者并不希望房价下跌，其中70％以上是有房者。在本次调查中，有房者（以家庭为单位，包括受访者本人、配偶及未成年子女）占到半数。
当然还是房价下跌的呼声高。“小康”调查显示，八成人希望房价下跌，其中近60％的人是无房者；有房者中，也有近70％的人希望房价下跌。
“我有房子，但我希望房价能够降下来，因为这个意味着我有可能换个北京市区的房子。”2007年，刘萍在河北燕郊买了一套房子，但由于距北京上班地点太远，一直没去住。她决定把房子卖掉，在北京市区买个二手房。
调查显示，在希望房价下跌的有房者中，有一套房子的占近80％。他们多是出于对改善性住房的需求，而希望房价下跌。
“但我只接受全款，”刘萍说，因为再买就是二套房，二套房首付要求50％，“只有全款，才够首付。”房子在中介的橱窗里挂了一个多月，无人问津。
对于希望房价涨跌这个问题，顾云昌一直都持这样的看法，即“房价慢慢涨，楼市年年旺”。他说，2002、2003年房价涨得很平稳，那几年房市很好，但2004年以后，房价就涨得太快了。
“泡沫大的时候，要通过政策挤小。”顾云昌说，其实真正想要调控，就要“做大蛋糕”，加大供应量，但是在供应量还没有根本性改变的时候，只有通过抑制过旺的需求，特别是投机需求来挤泡沫。
不过顾云昌也认为，“新政”在遏制投机需求的同时，一定会误伤改善性需求。“但这是暂时的，”他说，等供应起来了，供求关系平衡了，调控的任务也就完成了。“也就是说现在的这些调控，是迫不得已的。”
支持保障房 担忧物业税
“为什么不能租着房子结婚呢，我不介意。”和王伟的“刚需”论不同，他的妻子刘佳不想给自己增加那么大的负担，“做了房奴以后，一些比较奢侈的行为就会限制，比如旅游、到外面吃饭、买很贵的衣服。”
不过“小康”调查显示，“刚需”论者还是占据上风，55.6％的人表示“不愿意”租着房子结婚，比“愿意”的人多11.2个百分点。在选择“不愿意”的受访者中，男女比例相当。
“买房是一种安定感和安全感的需要，我们很快就要孩子了，想有个自己的家，不至于总是搬来搬去。”王伟说。
和王伟不同，对陈晓来说，房子不是“刚需”，却是“必需”。“我买第二套房子纯粹是为了养老，否则我便活得一点安全感都没有。”她说。
陈晓和老公的第一套房子购置于2005年，婚房，老公家付的全款。但是很快，她就跟老公商量自己再买一套房子。“我工作不好，挣得少，单位按基本工资给上保险，标准相当低。我时常忧虑，退休以后，不会连个外出旅游的钱都没有吧！朋友还打趣说，旅什么游啊，就旁边那个免费公园，你就去逛吧。可我怎么觉得那么惨！还有生个病，不会把儿女都拖累了吧！”
“还是觉得手上有套房子，能扛住后半生的很多风险。”三年前，陈晓在北京东四环边上又买了一套房子，1.1万一平米，现在租着，月入6300元，她心里踏实了许多。
和陈晓比起来，袁力是真正的房地产投资人。她在4月14日“新政”出台当天，买了7套房子。她不需要贷款。“我肯定能从中获利，转手也会很快。”袁力对房地产投资很有信心。
“小康”调查中，有13.9％的受访者表示“做过或正在做房地产投资”，和其他投资项目相比，七成以上投资人对房地产投资的回报感到“满意”，其中接近两成人表示“非常满意”。
“不要打击我们投资人，我们现在没有投资环境。”袁力说。
调查对2010年以来的购房者做了购房用途的统计，结果显示，48％为首套住房，38％为改善性住房，投资占14％。
“我就不同意‘打击’两个字。”顾云昌说，“我现在还要呼吁一下，一定要给中国的房地产找到两条出路，第一个是解决住房的出路，现在正在走，而且越走越清楚；第二个就是财富阶层财产性收入的出路，现在还没有走出来。
“这就涉及到一个金融改革的问题，要创造更多的金融投资品。”顾云昌分析说，“原来想的楼市不好股市好，把钱拿出来放到股市，可现在股市又不好，所以现在钱就像幽灵一样。”
对于开发更多的金融产品，中国社会科学院城市发展与环境研究所教授李景国持谨慎态度。“美国就是因为金融衍生品太多，监管不力，出的问题。”他说，“我觉得应引导社会资本向生产领域投资。”
“小康”调查显示，对于如何真正抑制房价过快上涨，获得支持率最高的四项措施是：增加保障性住房建设规模（65.8％）、实施严格信贷政策（57.2％）、改变地方政府作为本地单一供地主体的状况（56.8％）、开发更多金融产品（54.4％）。相比之下，开征物业税获得的支持率最低，仅为33％。
5月13日，王伟决定把房子退掉。“我们考虑不周了。那边是昌平，如果孩子落户在那边，属于郊区户口，以后不能到城八区上学，从小学到中学都不行。”
经过谈判，房主让他们再跟他签一个协议，十天之内若把房子卖出去，就返他们一半定金。“如果拿不回来，我们就放弃，就当交学费了。”王伟很冷静。
“这个城市为我们设置了重重障碍，一不小心，就被卡在门外。”
（文中部分人名为化名，感谢国家统计局统计科学研究所研究室主任吕庆提供的支持，《小康》实习生李雅男对本文亦有贡献）
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