癌症病患上化疗了！

　　3月30日，中央政府5部委联合发布两大利好楼市政策。朋友圈立即被刷屏，更有激进的兄弟媒体曝出“昆明二手房东连夜涨价”的新闻（未落实真实性）。利好真的来吗？政策落地昆明会是什么样的实际效果呢？

　　先说说二套房首付6降4。毋庸置疑，这一政策出台的指向，是以降门槛增需求的方式，解决市场去化的问题。要去化就得先搞清为什么有库存。近段时间来，我曾和大量的地产和非地产人士交流过如何看待当前“产能过剩”问题；最终我们形成了3点共识：

　　其一是曾被马佳佳炒得满天飞的“90后不买房”结论。90后为什么不买房？我们觉得是不需要买，他们的父辈——那一批苦逼的“50末”和“60后”，在事业和人生财富攀升积累的过程中，完成了为自己和子女的购房和置业。90后已不是中国第一批独子，计划生育政策对中国经济效力显著的影响，在他们身上得到充分体现——他们的确已不需再买房，即便他们的事业刚起步，并处于婚嫁年龄段，“丈母娘推高房价”已不再广泛适用。

　　其二是新型城镇化背后的返乡务工。房地产市场下滑+全球经济贸易变化=中国的宏观经济和大量实体经济进入困境，行业萎缩、企业倒闭，以及中心城市高能耗、高消费与低收入之间日益突出的矛盾，促使越来越多的外来工作者选择返乡就业或创业发展；期间，国家对广义农业和自主创业的重视与扶持也在产生作用。于是，2014年就出现苗头的返乡务工潮，在2015年已成大势。对于这一部分中心城市的“叛逃者”，首付比例降与不降，其实和他们没多大关系。请记住，昆明的魅力再大，从就业和创业角度，也比不过北上广；二线偏后的昆明在接受用工难事实的同时，也要接受刚需减量的事实。

　　其三是国富民穷和投资热点转移。正如克强哥所分析的那样：中国本来就不是全球第一大经济体，再用13亿人口基数来做分子，人均GDP和可支配收入的确还很低。过去相当长一段时期里国民经济的不正常发展，并没有给老百姓的钱包带来实惠，老百姓没钱、不敢用钱，房子又怎么卖得出去？调整产业结构、让房地产回归产业和市场本体属性，带来也是房地产产品投资价值的下降。当一小部分有钱的老百姓惊闻李嘉诚从内地、从香港撤资，他们也很自然地将原先钟爱的房产逐渐撤出、去掉。更何况还有房地产税那只高悬的利剑，这只宝剑不落地，谁也不敢再拿房子来乱打主意。

　　再说说二手房营业税5降2。不得不承认，人性是贪婪的。中国绝大部分二手房东，其实都不懂市场规律、更不懂房地产。他们至今仍天真地认为，降税必然会强力刺激市场需求，因此莽撞地酝酿涨价。他们没有看到一手房市场上尚有天量库存、反腐重拳下正一批又一批地挤出更多的库存。更何况昆明楼市自身独具的一些特点，一二手市场的房价并未科学而明确的显现格局。在此背景下，营业税下降与房价增幅形成新的抵消效应，对于购房者来说其实效果是一样的——继续观望，绝不出手。

　　对于房地产行业和市场，最打动人心的还是房价。我的判断，上述种种因素与昆明楼市某些显著特性所综合形成的效果，极有可能、或者说应该是在现有房价水平的基础上，逐渐实现去化，且这个周期将异常漫长。任何乘势涨价的企图或行为，最终的结果只会是找死。

　　房价上涨乏力、需求热情难以在短期内有效调动、土地成本不降、社会综合成本不降……一系列正负能量相互拉扯抵消的结果，正好说明“3·30楼市新政”的局限性——算是让癌症患者接受化疗了，但并不能因此保证患者能痊愈。

　　中国的房地产市场，如果不能从根本上区别并明确保障房体系与商品房体系的分野、如果不能从根本上割除地方政府土地财政的沉疴、如果不能从根本上改变国人“居者有其屋”和“居者有其所”的观念，再多的新政都只能是昙花一现，让破落的楼市苟延残喘。不信？咱们走着瞧！

　　主编：李元冰/文

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