如何看待房地产市场的波动？

来源:中国商会
关键字:房地产,商品住宅销售量
发布时间:2015-11-04 10:35

　　根据易居研究院的数据，2015年二季度，30个典型城市商品住宅成交均价为12187元/平方米，环比增长11%，同比增长16.2%，成交均价创历史新高。难道房价又要“起死回生了”？说好的调控呢？

　　其实，今年上半年，全国商品住宅销售量就实现了触底反弹。销量上升必然带动价格的上涨，再加上前期股市狂涨，不少人获利了结转战楼市，房子涨价看起来真是太理所当然了。

　　房价连续上涨

　　央行发布的《2015年第二季度中国货币政策执行报告》称，全国商品房成交量企稳回升，房价上涨城市个数增多，房地产开发投资增速继续回落，房地产贷款平稳较快增长。

　　6月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市有27个，比3月份增加15个；新建商品住宅价格同比上涨的城市有2个，比3月份增加2个。二手住宅价格环比上涨的城市有42个，比3月份增加30个；二手住宅价格同比上涨的城市个数有4个，比3月份增加3个。

　　房价上涨也抑制不住消费者购买的欲望。上半年，全国商品房销售面积为5亿平方米，同比增长3.9%，1~5月份为下降0.2%；商品房销售额为3.4万亿元，同比增长10.0%，增幅比1~5月份提高6.9个百分点，其中5月和6月连续两个月实现正增长；商品住宅的销售面积和销售额分别占商品房销售面积和销售额的88.3%和84.5%。

　　值得注意的是，一二线城市房价涨幅十分明显。价格方面，一二线城市成交均价都创下历史新高，由于三线城市去库存任务较重，成交均价环比增幅轻微下跌。成交量方面，二季度一线城市成交量同比和环比涨幅最大，成交面积超过2012年四季度1216万平方米，创近5年历史新高，成交均价则达到历史新高。

　　房子卖得好，自然就会带动房贷需求。截至6月末，主要金融机构(含外资)人民币房地产贷款余额19.3万亿元，同比增长19.4%，增速与3月末持平。房地产贷款余额占各项贷款余额的21.7%，比3月末高0.3个百分点。

　　动因有多少

　　一线城市是今年二季度房价上涨的“领头羊”。一方面，去库存周期持续收窄带来了房地产市场去库存压力的释放，从这个角度看确实会带来市场定价空间的增加，因此目前房企会主动调高价格。对于一些豪宅产品而言，较好的成交量也会促使其抬价。另一方面，随着市场预期的继续转变，一线房地产市场依然被普遍看好，这也会带来房地产市场的价格上升。

　　现在成交的大户型客户，与之前相比，客户更为年轻化，支付实力更强，不少客户愿意选择一次性付款，仔细一聊，才发现不少买家是股市的获利者。

　　有关专家说“楼市是股市的收割机”。对于股市获利丰厚的投资客，不断暴涨的行情也意味着风险加剧，再加上中国人对房产由来已久的认知传统，适当套现获利资金用于优质房产投资成为必然的选择。在投资目标上，那些具有地段优势、区域发展潜力，以及不限购的房产会成为首选。

　　未来走势

　　下半年一线城市将面临价格继续大涨的风险。价格上升一方面将带来市场成交量的上涨，但另一方面也会干扰市场预期，甚至加快投资投机需求的导入，进而使得刚需购房者的购房成本上升。

　　楼市的明显回暖，跟股市有相通之处，也有政策牛市、金融牛市的因素。目前，地产回暖日趋明朗，但由于各家同品类产品竞争激烈，优惠力度增大，使得价格涨幅并不明显，对于购房者来讲都是入手的好时机，因此买房还是要趁早。

　　有关专家表示，虽然目前股市动荡，但前期在股市暴涨中受益的股民，将会陆续选择套现买房，大量的股市资金可能在四季度集中流入楼市。

　　不过，也有专家表示，中长期来看，房地产市场依然会有周期性波动，尤其是传统人口红利等因素在逐渐消失，导致购房需求下降，这会导致房企销售业绩增速减缓。

　　文/中国科学院教授、财经作家高峰