房贷资产证券化：中国的“两房”？！

　　房贷资产证券化是个人住房信贷市场发展到一定阶段的产物。按照中信建投的解释，其最大意义在于，通过资本市场募集资金，增加资产池的规模，增强资金流动性。上期已经针对“住房公积金资产证券化”做了相应地解读，本期将继续把之前没有讲透的问题，做详细的剖析。

　　只要有了意向，离实施的日子也就不远了了吧。2015年11月20日，国务院法制办终于公布了的《住房公积金管理条例(修订送审稿)》，文中明确规定“住房公积金管理中心可以申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券”。

　　这条看似不起眼的规定，也终于为住房公积金的资产证券化开启了政策窗口。如果政策能够顺利落实，或将直接影响楼市的“后半程”。

　　中国的“两房”

　　所谓的个人住房贷款资产证券化，是指将缺乏流动性但能够产生稳定现金流(本息归还)的个人住房抵押贷款组成资产池，以资产池所产生的现金流(本息归还)作为偿付基础，通过风险隔离、现金流重组和信用增级，在资本市场发行资产支持证券的融资行为。

　　倘若政策顺利实施，相当于打造了中国版的“房地美”和“房利美”公司（下称“两房”），不仅可以打通房贷和资本市场之间的通道，刺激个人住房贷款需求，而且对于去库存有着积极的意义，只是美国的“两房”证券更为复杂，形成各种衍生金融产品。

　　按照我国的房地产交易规模，对房贷实施资产证券化的空间巨大。央行的数据显示，截至2014年底，我国个人购房贷款余额为11.5万亿，公积金贷款余额为2.55万亿。据估算，如果我国资产证券化率能够达到50%，即可共提供7-8万亿的流动性。

　　被中断的试点

　　其实，中国早在2005年就已经推出了个人住房贷款资产证券化试点。当年建设银行先发行了个人住房抵押贷款证券“05建元1期”，两年后又发行“07建元1期”。不想2007年爆发了美国次贷危机，而“房利美”和“房地美”被认为是导致此次金融危机的导火索，为避免危机对中国的不良影响，中国的个人住房贷款资产证券化试点被紧急叫停，而美国的两房最终被美国政府托管。

　　时隔七年之后的2014年，中国重启房贷资产证券化的试点，中国邮政储蓄银行于7月发行“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品”。而同年的美国两房，也基本上还清了美国政府的1875亿美元的援助金，在3月美国政府正式撤出后，继续成为美国房贷资产证券化市场的主力。

　　同年的9月30日，关于房贷资产证券化的密集政策开始推出：央行、银监会正式发文指出，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)等措施筹集资金。同日，住建部、财政部、央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》也提出，有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。

　　不会重蹈两房覆辙

　　那么中国版的“两房”是否会重蹈美国版“两房”的覆辙呢？

　　全国知名的房地产政府咨询专家杨红旭认为，市场环境和监管力度等多方面因素，都决定中国版的“两房”不会遭遇兑付危机。一方面与美国实施多年的“零首付”明显不同，中国银监会对个人贷款监管采用的是“偏谨慎”的态度，公积金贷款的最低首付比例为20%，商业贷款的最低首付比例为25%。中国楼市的杠杆率远低于美国。

　　另一方面，我国在办理个人住房按揭贷款时，对于还款人资质和收入水平也有着严格的审核。这些措施无疑都保证了个人住房按揭贷款时目前银行业相对优质的资产。

　　但也有业内人士表示，此前由于中国利率未能市场化，中国的房贷资产证券化进程缓慢，现在进程加快，又面临着利率偏低的窘境。在这样的背景下，房贷资产证券化产品的收益率必然会被压低，这势必会影响到市场的购买热情。

　　事实上，“市场不买账”已经是业界共同的担忧。优势是在当前房地产业增长乏力的情况下，风险凸显，将会进一步影响市场信心。因此有分析人士指出，我国的房贷资产化改革应该学习美国模式，必须有政府部门托底。也许不久的未来，中国将成立类似于“房利美”功能的国家住房银行来进行具体操作，但各项制度的完备，以及相关机构的设立，仍需一个长期的过程。

　　能否化解存量还很难说

　　此次决策层推出房贷资产证券化的用意非常明显：其一，剌激个人住房贷款需求，达到去库存目标；其二，盘活公积金存量资金，大幅增加公积金贷款的流动性；其三，我国住房公积金资金庞大，但投资渠道狭窄且收益率较低，因此拓宽投资渠道应是必要之举。

　　然而，此举能否盘活庞大的存量房贷资金，促进购房者的积极性，助益中国楼市去库存，似乎并非那么乐观。

　　首先，中国的个人房贷给购房者的首付比重低，如果房价不跌，房奴每个月的还款压力必然不减反增，一旦国内经济下行，失业率增加，个人住房按揭贷款将不再是银行所宣传的相对优质的资产了。另外，现在中国的房地产市场投机投资性需求依然旺盛，如果房价出现大调整，超过投机者的承受范围，引发投资者弃房，其结果势必形成“多米诺骨牌”效应。

　　其次，现在一二线城市居民无力承担高房价，而三四线城市居民对于房地产的需求又偏于饱和，在这样的情况下，盘活公积金存量资金，确实有利于房地产去库存和恢复市场信心，但是只要高房价不降下来，仅靠降低房贷利率和拉低购房首付款，意义并不会太大。

　　最后，如果没有政府出面背书，即使进行了改革，市场也未必敢有人接这个“烫手山芋”，所以，为房贷资产证券化改革托底的国家住房银行的建立，可能会成为政府下一步改革的方向。

　　文/本刊记者 江玲