新国五条压不住“火”
- 来源:英才
- 关键字:国十条,新国五条,楼市,调控
- 发布时间:2010-11-10 16:15
继史上最严厉的楼市新政“国十条”之后，近日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发出《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，通知出台五项措施，楼市又迎来第二轮调控。
与“国十条”不同的是，此次“新国五条”的出台并没有引起市场的恐慌，也没有出现地产股集体跳水。与之相反，在新政公布第二天，地产股一路走强，指数上涨4.31%，房地产开发经营板块当日净流入资金达12亿元。
“新国五条”出台后，其中暂停第三套及以上住房贷款、提高首付款比例至30%及以上、限制购房套数以及调整契税等条款，一直被外界认为比前一轮出台的“国十条”更为严厉。而紧随其后，深圳和上海又分别公布了“限购令”和“沪十二条”等调控细则，更加充分表明了有关部门对房价过快上涨的打压决心。
然而，一直被股市看作是负面影响的楼市新政，为何却出现了市场的强劲反弹与观望资金回补？是此前市场预期偏低，已将负面影响释放完毕？还是屡屡打压下市场对政策调控形成免疫？
有关专家认为，“新国五条”的实行，无论从细则到执行，都比前一轮楼市新政具体有效，但从近年有关楼市政策都沦为“空调”甚至出现“越调越涨”的现象来看，楼市与政策的博弈仍将继续。
恐无长期效应
从“新国五条”的内容来看，无论是提高二套房贷利率、提高第一套房首付比例还是停止发放第三套放贷、限制居民家庭购房数量的政策，都是从信贷和行政控制方面抑制购房者需求的政策。
“新政是在第一轮楼市调控效果不大的基础上，在具体操作细节方面，落实原有政策中的细节，主要围绕贷款和限购两个内容。”中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海对《英才》记者表示。
虽然曹建海认为“新国五条”是“国十条”的更进一步落实，但是新政的目的一方面是提高首付比例，在房地产泡沫越来越大的时候避免银行业的信贷危机；另一方面，由于新政停止第三套放贷与限购都是暂时性的，并且对持有的存量房的统计上没有把握，所以对楼市的抑制作用效果不大。
“楼市二次调控对成交量的打压会起到两三个月的作用，但对房价难以起到明确的抑制。”曹建海表示。第二轮楼市调控难以成为房地产市场的“败火”良药，在这点上，各方的看法似乎不谋而合。
“新政是短期内有效的政策，并不会对房地产市场的长期走势产生实质性的影响。而其对商品房预售门槛的提高，我认为这反而会使得短期内商品房的供应减少，加剧住房供求紧张的态势。”
东北证券金融与产业研究所策略部经理冯志远认为，契税优惠范围的缩小作为政府调控房价的一个措施确实有必要，但效果却未必会明显，因为契税并不是影响房价的核心因素。
而针对外界评论，“在‘新国五条’中，提高一套房购房的首付比例，却没有在已有多套住房的投机者的保有环节进行限制，反而会抑制了楼市的刚性需求，保护了既得利益者。”冯志远表示，对房价下跌与否的判断是影响刚性需求的本质，新政不会直接影响刚性需求。其目的是让投机者无法贷款，减少了投资需求的杠杆，但从本质上也是平抑房价的一种方式。
超预期的影响
不能否认，在第一轮楼市调控“国十条”实行后，房价的“假摔”和8月的上涨势头，都表现出新政调控再次从与楼市的博弈中败下阵来，地产商在每一轮严酷的调控中似乎都迎来又一个春天。
“一直以来，庞大的货币发行、失衡的分配体制、狭窄的投资渠道以及人多地少的基本国情造成了国内房地产市场的庞大需求。”曹建海认为，因为中国宽松的货币政策本身就是一个高通胀政策，高通胀政策会造成市场对于通货膨胀的预期，这种预期又由于投资渠道狭窄而将流动性都投放到房地产市场进行理财。
“当刚性需求变成了一种人们投资理财的需求时，这也就成了房价居高不下，政策屡打不跌的原因了。”更为严重的是，这种压制一旦有所松动，则更容易使得房价强烈反弹。
对此，冯志远有相同看法。“新政可以抑制房地产投资需求，却无法抑制流动性源头的产生，也无法抑制市场对抗通货膨胀的心态。”
“新国五条”的出台，之所以对市场并未造成太多的影响，冯志远认为原因是由于经过多年的调控，房价越调越高，市场对房地产调控政策产生了免疫能力。更重要的是，这也是政府在2008年底及去年初对市场注入流动性，大力激活房地产市场的后遗症。在低利率、流动性充裕以及通货膨胀预期的大背景下，潜在购房需求依然较为旺盛。
冯志远表示，新政有保有压的实施力度虽然不会对房地产市场产生过大的负面影响，但目前房地产市场与政策反复博弈的局面也更为令人担心，如果房价继续上涨，政府处于被动而出台更加严厉的调控政策，从而可能会对资本市场短期内造成超预期的影响。
以税控价？
从第一套与第二套楼市政策来看，新政都是在住房的交易环节上有所限制，但现在来看，出台一套总揽全局涵盖了住房从保有到交易的全部环节的政策在市场上的呼声更高。
在“巩固楼市调控成果”新政出台的第二天，财政部和国税总局首度谈及房产税改革思路，称在当前经济发展和市场环境下，有必要恢复对个人所有住房恢复征收房产税。
房产税的开征，早在今年第一轮楼市调控就有消息传来，并且流传了多个试点地区的方案版本。然而，两轮楼市调控已过，房产税何时开征依然没有明确的时间表。
“如果没有房产税的实施，一二套楼市新政不可能达到明显目的，对于理财投资型炒房现象不能遏制，新政只会对成交量有短期的影响，对房价并没有压制。这也是政策效果弱化的原因。”曹建海认为楼市还需要进一步调控。
而在近期地区的调控政策中，上海市的调控细则中明确了“上海市列入房产税试点城市，将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。”显然，房产税的征收已势在必行。
“出台房产税或物业税是大势所趋，但是短时间一两年之内还不具备出台房产税的条件”，冯志远认为。
在房产税前，市场也一直在探讨物业税的问题，既然购房人已经一次性缴纳了70年的土地出让金，如果把这部分民众已经缴纳的土地出让金转化到物业税中，就会出现重复征税。
因此，有关部门的征收方法很可能是一种符合本土国情的“类物业税”的房产税。征收方法，如果是基于房价持续上涨的原因，可能会税率较高，如果是作为土地财政逐步退出后增加税收的一种方式，就会定的较为合理。
……
与“国十条”不同的是，此次“新国五条”的出台并没有引起市场的恐慌，也没有出现地产股集体跳水。与之相反，在新政公布第二天，地产股一路走强，指数上涨4.31%，房地产开发经营板块当日净流入资金达12亿元。
“新国五条”出台后，其中暂停第三套及以上住房贷款、提高首付款比例至30%及以上、限制购房套数以及调整契税等条款，一直被外界认为比前一轮出台的“国十条”更为严厉。而紧随其后，深圳和上海又分别公布了“限购令”和“沪十二条”等调控细则，更加充分表明了有关部门对房价过快上涨的打压决心。
然而，一直被股市看作是负面影响的楼市新政，为何却出现了市场的强劲反弹与观望资金回补？是此前市场预期偏低，已将负面影响释放完毕？还是屡屡打压下市场对政策调控形成免疫？
有关专家认为，“新国五条”的实行，无论从细则到执行，都比前一轮楼市新政具体有效，但从近年有关楼市政策都沦为“空调”甚至出现“越调越涨”的现象来看，楼市与政策的博弈仍将继续。
恐无长期效应
从“新国五条”的内容来看，无论是提高二套房贷利率、提高第一套房首付比例还是停止发放第三套放贷、限制居民家庭购房数量的政策，都是从信贷和行政控制方面抑制购房者需求的政策。
“新政是在第一轮楼市调控效果不大的基础上，在具体操作细节方面，落实原有政策中的细节，主要围绕贷款和限购两个内容。”中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海对《英才》记者表示。
虽然曹建海认为“新国五条”是“国十条”的更进一步落实，但是新政的目的一方面是提高首付比例，在房地产泡沫越来越大的时候避免银行业的信贷危机；另一方面，由于新政停止第三套放贷与限购都是暂时性的，并且对持有的存量房的统计上没有把握，所以对楼市的抑制作用效果不大。
“楼市二次调控对成交量的打压会起到两三个月的作用，但对房价难以起到明确的抑制。”曹建海表示。第二轮楼市调控难以成为房地产市场的“败火”良药，在这点上，各方的看法似乎不谋而合。
“新政是短期内有效的政策，并不会对房地产市场的长期走势产生实质性的影响。而其对商品房预售门槛的提高，我认为这反而会使得短期内商品房的供应减少，加剧住房供求紧张的态势。”
东北证券金融与产业研究所策略部经理冯志远认为，契税优惠范围的缩小作为政府调控房价的一个措施确实有必要，但效果却未必会明显，因为契税并不是影响房价的核心因素。
而针对外界评论，“在‘新国五条’中，提高一套房购房的首付比例，却没有在已有多套住房的投机者的保有环节进行限制，反而会抑制了楼市的刚性需求，保护了既得利益者。”冯志远表示，对房价下跌与否的判断是影响刚性需求的本质，新政不会直接影响刚性需求。其目的是让投机者无法贷款，减少了投资需求的杠杆，但从本质上也是平抑房价的一种方式。
超预期的影响
不能否认，在第一轮楼市调控“国十条”实行后，房价的“假摔”和8月的上涨势头，都表现出新政调控再次从与楼市的博弈中败下阵来，地产商在每一轮严酷的调控中似乎都迎来又一个春天。
“一直以来，庞大的货币发行、失衡的分配体制、狭窄的投资渠道以及人多地少的基本国情造成了国内房地产市场的庞大需求。”曹建海认为，因为中国宽松的货币政策本身就是一个高通胀政策，高通胀政策会造成市场对于通货膨胀的预期，这种预期又由于投资渠道狭窄而将流动性都投放到房地产市场进行理财。
“当刚性需求变成了一种人们投资理财的需求时，这也就成了房价居高不下，政策屡打不跌的原因了。”更为严重的是，这种压制一旦有所松动，则更容易使得房价强烈反弹。
对此，冯志远有相同看法。“新政可以抑制房地产投资需求，却无法抑制流动性源头的产生，也无法抑制市场对抗通货膨胀的心态。”
“新国五条”的出台，之所以对市场并未造成太多的影响，冯志远认为原因是由于经过多年的调控，房价越调越高，市场对房地产调控政策产生了免疫能力。更重要的是，这也是政府在2008年底及去年初对市场注入流动性，大力激活房地产市场的后遗症。在低利率、流动性充裕以及通货膨胀预期的大背景下，潜在购房需求依然较为旺盛。
冯志远表示，新政有保有压的实施力度虽然不会对房地产市场产生过大的负面影响，但目前房地产市场与政策反复博弈的局面也更为令人担心，如果房价继续上涨，政府处于被动而出台更加严厉的调控政策，从而可能会对资本市场短期内造成超预期的影响。
以税控价？
从第一套与第二套楼市政策来看，新政都是在住房的交易环节上有所限制，但现在来看，出台一套总揽全局涵盖了住房从保有到交易的全部环节的政策在市场上的呼声更高。
在“巩固楼市调控成果”新政出台的第二天，财政部和国税总局首度谈及房产税改革思路，称在当前经济发展和市场环境下，有必要恢复对个人所有住房恢复征收房产税。
房产税的开征，早在今年第一轮楼市调控就有消息传来，并且流传了多个试点地区的方案版本。然而，两轮楼市调控已过，房产税何时开征依然没有明确的时间表。
“如果没有房产税的实施，一二套楼市新政不可能达到明显目的，对于理财投资型炒房现象不能遏制，新政只会对成交量有短期的影响，对房价并没有压制。这也是政策效果弱化的原因。”曹建海认为楼市还需要进一步调控。
而在近期地区的调控政策中，上海市的调控细则中明确了“上海市列入房产税试点城市，将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。”显然，房产税的征收已势在必行。
“出台房产税或物业税是大势所趋，但是短时间一两年之内还不具备出台房产税的条件”，冯志远认为。
在房产税前，市场也一直在探讨物业税的问题，既然购房人已经一次性缴纳了70年的土地出让金，如果把这部分民众已经缴纳的土地出让金转化到物业税中，就会出现重复征税。
因此，有关部门的征收方法很可能是一种符合本土国情的“类物业税”的房产税。征收方法，如果是基于房价持续上涨的原因，可能会税率较高，如果是作为土地财政逐步退出后增加税收的一种方式，就会定的较为合理。
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