养老房诈骗怎么防

　　近日，北京又发生养老房诈骗案件。骗子以抵押房产赚钱为名，骗取老人的房产处理权。

　　近两年，《老人被骗房郁闷死老伴起诉讨还房屋》《抵押贷款公证藏委托售房条款房子被卖房主竟不知情》《老两口抵押房产投资80万被骗》等新闻屡屡曝出，养老房已成诈骗高危领域。

　　老人想要以房养老，怎样才能保障安全？

　　产权人要直接与金融机构发生借贷关系

　　刘晓颖（北京市致诚律师事务所律师）

　　所谓“以房养老”，是一种产权换现金的模式，拥有房屋产权的老年人，把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化整为零，一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱，一直到房主去世为止。

　　在整个抵押期间，房主将继续享有房屋的居住权，并负责维修。当房主去世后，金融机构将获得房屋的产权，并对房屋进行处置，可以销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款的本息，金融机构同时享有房屋的升值部分。值得注意的是，无论正反向抵押贷款，均为产权人直接与金融机构发生借贷关系。

　　而北京这位老人以房产作抵押是把房子的管理、过户等权利都全权委托给了合同的甲方，签订的是委托合同而非抵押合同，因此最终才会失去房子。

　　作为律师，我想提醒老年人及家属，要言不轻信：生活中，有些人和老人非常聊得来，但是老人却不知道他们的姓名、住址、背景，这些就是陌生人。老人要有防范意识，诺不轻许，守护好自己的房产。

　　老年人最基本的是要老有所养，老有所居。房屋价值居高不下，老年人切记要远离与房子有关的一切抵押、担保、投资、理财；掌握基本法律常识：包括房产抵押登记和公证常识，一切公证行为都将产生证据上的效力；增强风险意识，谨慎选择投资渠道。投资过程中，既要考察有关企业是否合法注册，也要分析其承诺的高额回报是否合理，更要考察其吸收资金的行为是否符合金融管理法律规定。

　　“押房理财”不等于“以房养老”

　　陈晴（重庆大学法学院经济法研究中心副主任）

　　2014年保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。一些非保险机构迅速嗅到商机，在保险公司的“以房养老”产品尚未成型之前，抢先推出了打着“以房养老”旗号的各种产品。

　　“以房养老”是经国家审批的保险创新产品，有保险公司信用背书；而这些自称房地产公司、第三方基金公司的非保险机构推出的则是“押房理财”，本质上是完全不同的项目。将“押房理财”冠以“以房养老”之名，是对概念的故意混淆，将导致三重风险。

　　一是老人将面临居无定所、背上债务甚至要承担法务风险。一旦公司经营不善倒闭，老人的房屋产权将被冻结；而根据相关规定违反申请用途的“消费贷款”申请人将被银行诉讼追责。

　　二是银行面临抵押不足的风险。根据最高人民法院关于民事执行的相关规定，被执行人生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍卖变现或抵债，这可能导致银行债权无法实现。

　　三是经营方涉嫌非法集资风险。最高人民法院主要依据非法性、利诱性、不特定社会公众性等规则判断是否存在集资行为。这与熟人社会的民事借贷关系不同，如果经营方以某种方式向社会公众进行了产品宣传，就存在涉嫌非法吸收公众存款的法律风险。

　　养老金管理，要先谋稳健而非收益。为了避免“老无所居”的凄惨景象一再重演，对于那些不具备金融从业资质，打着“以房养老”名号，从事“押房理财”的机构，地方金融监管部门应该加强监管，避免造成不良影响。

　　“以房养老”推广难与诈骗案频发有关

　　王琮玮（京师律师事务所合伙人律师）

　　先来看一下养老房诈骗的基本模式：抵押房产——用抵押款理财——理财收益分文未获——房产被低价过户。

　　房子，是普通家庭最重要的资产，也是老年人的保障性财产。有些老年人担心子女不履行赡养义务，老无所依，还有人担心社会保障制度不完善，老无所养。这种种无奈给了诈骗者可乘之机。

　　老人一旦被骗，就很难收回房子。为了钻法律空子，骗子们会对现有法律深入研究，签订完整的委托协议，甚至对委托合同进行公证，而一旦公证，如何证明老人被骗就变得更为棘手。

　　另外，老人维权意识和基本法律知识欠缺，被骗之后宁愿自己解决也不愿意涉诉，这些导致“以房养老”诈骗案频发却难以追究犯罪分子的法律责任的无奈现实。

　　“以房养老”诈骗案件的增多，进一步导致以房养老模式在全国各地的推广遇冷，更是让社会不信任这种养老方式。主要产生的社会影响有：

　　一是“以房养老”导致房屋产权的不确定性因素增多，极易引发法律上的纠纷，除了民事责任外，有的案例中甚至还会涉及刑事责任。

　　二是“以房养老”的政策保障并未完善。因为这种模式并未普及，养老市场依旧依靠传统模式，导致以房养老政策被钻漏洞，各类型的诈骗事件频发，且相关法律法规缺位，老人无法及时有效地得到法律保护。

　　三是严重影响相关政治、经济和社会制度的设计，在一定程度上令相关制度变得模糊和不确定，阻碍我国改革开放的整体进程及不断深化。换句话说，就是凡是以房屋产权为基础和依据的制度都难以设计和确立。

　　大棒加胡萝卜，一手防范一手激励

　　柴效武（浙江大学经济学院教授）

　　不法机构借着“以房养老”的名义，诈骗老人房产，有多种状况：

　　一是收罗老人的房产证，到银行办理抵押取得贷款资金后，用来炒股，同时将部分收益作为分红分给老人。只要拿出房产证就可以坐在家中数钱花，部分老年人觉得“看上去很美”，但如果该机构炒股票亏本，抵押的房产就很可能被银行没收。老人丧失了赖以生活的居所。

　　二是不法机构利用有些老人爱占小便宜，文化程度不高，合同意识不强的特点，借故与老人签订房产抵押合同，实质上却可能是移花接木，伪造住宅出售合同并公证，骗取老人的房产证后将该住宅私下出售。

　　三是未得到国家相关部门同意，私下办理反向抵押贷款或其他“以房养老”业务，并在业务开办过程中随意增加收费项目，提高收费标准，加大贴现率，将一切好处留给自己，一切风险和坏处都推给老年人，最终用极低的价格将老人的房产哄骗到手。

　　他山之石，可以攻玉。

　　二十世纪90年代开始，美国政府专门立法规定了参与“以房养老”业务的机构的门槛和资质要求，实施“大棒加胡萝卜”的政策，一方面对欺骗老人房产的行为坚决打击；另一方面对真心参与“以房养老”的机构给予政策优惠。此后，反向抵押贷款业务迅速发展。

　　对与“以房养老”相关的不法事项，必须坚决打击，维护老人的合法权益，捍卫“以房养老”的清名。要加强立法和监管，对不法机构的非法诈骗行为予以重裁；做好反向抵押贷款业务的试点工作，鼓励金融保险机构积极开展本项业务，给予老人正规的参与渠道，还要加强对老人的风险防范教育。

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