限购下的法律纠纷如何解

　　随着房地产市场的调控政策收紧，3月以来，全国40多个城市出台限购政策。一批三四线城市也加入了限购的行列。

　　新旧政策交替下，许多原本有资格、有能力购房的家庭，无法再履行进行中的购房程序，因此而产生的违约责任和损失由谁来承担？

　　定金能追，难有补偿

　　陈威（广东卓信律师事务所律师）

　　3月17日，广州市政府星夜出台限购新政，其中有一条对于非当地户籍居民影响深重：有资格购房的非本市户籍居民，需缴纳社保年限从3年变成5年。那么对于那些缴纳社保3年以上5年未满的买房者，已支付定金或房款但没有完成网签的，究竟如何“善后”呢？

　　广东省高级人民法院粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》对此种情况明确如下：商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围，确因政策无法办理房屋所有权变更登记，或不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。

　　全国多地的做法与广东类似。也就是说，因为限购政策无法履行合同的，买方可以主张解除合同，并要求卖方退还已付的房款或定金。

　　值得注意的是，上述裁判规则的前提是，买卖双方均无违约的情况。实践中不乏这样的案例，购房合同签订后，因为一方怠于履行合同义务，或者拖延履行合同义务，导致房产无法在限购政策出台之前完成过户。此种情况下，违约方理论上应该按照合同法承担合同无法履行的违约责任。但是，实践中如何认定“违约”却是个难题。

　　比如，买方按照约定支付房款或者办理房贷，但在没有走完购房的全部流程前遭遇限购，最终不得不解除合同。解除合同对卖方的利益损害有限，毕竟房子还可以继续出售，而买方利益相对受损较大。那么买方是否可以基于民法的公平原则，在解除合同的同时要求卖方补偿一定损失呢？目前来看，各地政策均没有相关规定。

　　丧失购房资格后，中介费能退多少

　　李鹏辉（河南中锦律师事务所律师）

　　通过一个典型案例来看中介费纠纷如何解决。2016年12月18日，广州市户籍的何某为一套郑州市住房支付了2万元中介费和5万元定金，何某夫妻名下在当地已经有两套住房。当年12月22日，郑州启动限购政策。新政规定，在当地有1套及以上住房的非郑州户籍居民不具备买房资格。

　　当地中介给何某出“主意”，建议他通过离婚或迁户口继续保有购房资格。由于涉及贷款、公司债务等方方面面，何某夫妻未进行相关操作，主动放弃购买第3套住房。与卖方沟通后，双方同意终止合同，何某顺利要回定金。但中介却称，2万元中介服务费不予归还。

　　中介负责人认为，己方按照何某要求为其寻找合适房源，已经完成委托，过程中也付出了大量劳务成本，服务费是应得收入，而导致购房行为无法完成的原因与中介方无关。在坚决不退中介费的同时，中介公司提出，何某的亲友如有资格购房，可免费享有该中心相等价值的服务。对此，何某表示不能接受。

　　事实上，按照三方合同约定，房产中介提供的是全套购房服务，买卖双方在房屋过户之后，中介才算服务终止。

　　在何某的案例中，中介的整套服务尚未结束，因政府政策等不可抗力原因导致协议无法履行，意味着三方已无责任继续按协议履行责任，因此，房产中介收取的中介服务费也应无理由退还。

　　中介公司与买售双方签订有合同，属于市场行为，若双方关于退款问题协商未果，可向工商部门或消费者协会投诉。考虑到房产中介前期付出的服务与劳动，被服务者也理应给予一定补偿，补偿金额由双方协商，协商未达成一致的可由法院裁决。

　　因首付比例提高而无法购房，或需诉讼

　　张浩（合同法专长律师）

　　2016年10月，宋某看中了武汉市一处房屋，于当年10月3日交付3.8万元“认筹金”，开盘后幸运地摇到了号。当年10月6日，宋某所交的3万元转为购房定金，8000元为服务费。认购协议上要求，宋某需在一周内交齐首付款。

　　此后不久，武汉楼市调控再次升级，首套房首付从25%提至30%，相关文件落款日期为2016年10月6日。受新政影响，宋某需在一周内再多支付房价的5%，而这已超过他的承受范围。

　　要求全额退还定金未果后，宋某咨询房屋所在区的房管部门，该部门一名负责人看了宋某手中的协议、收据等，表示已接到多人反映类似情况，他建议咨询律师，搞清楚“因政策变化导致购房人无力购房”是否需要承担违约责任，再与开发商协商解决问题，若协商不成建议起诉至法院。

　　分析本案，主流意见认为首付提高是由于政策因素，属于非因归责于当事人双方的事由，双方均没有过错，购房者可以提出退房，亦无须承担违约责任。

　　参考最高法《2011年全国民事审判工作会议纪要》的相关规定，对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。

　　在当前司法实践中，各地法院对于“由限购限贷政策导致的无履约能力”的认定条件有所不同，法院会根据案件的实际情况，决定是否变更或解除原购房合同。

　　“规避”限购风险多

　　赵燕林（原房地产经纪人）

　　对于急于买房的客户和依靠业绩的中介而言，“上有限购政策，下有应对之策”，殊不知用不合法或灰色手段去“规避”限购，实际上风险很大。

　　比如，先签订购房合同，等有购房资格后再过户。选择这种方式的多为非本地购房者，由于居住或缴纳社保年限未达到新政要求。这种方法并不违法，但由于房产没有过户，即便支付全款，产权依旧属于卖方。

　　如果签合同到过户的时间太长，若期间房价出现大幅异动，房价上涨过多，卖方可能宁可赔违约金也不办理过户，难免会出现“一房二卖”现象。同时，几年内也难以保证政策不会再次收紧，过户资格可能一延再延。签约不过户，购房者权利和财产安全均得不到保障。

　　对于执意采用这种方式的客户，相关律师一般建议于书面协议中约定严苛的违约责任，提高卖方违约成本，避免由于房价高涨而引发的毁约行为。

　　再比如，购房者选择“借名”购房。借用有购房资格的亲友名义买房，等取得购房资格，再把房子过户到自己名下。

　　这种做法的弊端显而易见，一旦与被借名的亲友发生矛盾，房产归属极易产生争议。房产权属以登记为准，届时如果名义购房人主张房产归其所有，房款性质属于借款，则买方得不偿失。

　　最不可取的方法是伪造购房资格。一些购房者与中介勾结，通过伪造社保、个税缴税证明等方式，试图达到购房条件。在购房合同履行过程中，一旦被管理部门发现造假，不但购房合同会被认定无效，购房者和中介都要承担违约责任和其他连带责任。

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