中国房价收入比分析与国际比较

　　预计2017年中国房价收入比有望小幅降至7.2左右，仍然保持在合理区间内

　　关于房价是否合理，有许多不同角度的衡量标准，其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映房价水平与广大居民自住需求相匹配的程度。改革开放30余年来，中国年均经济增长率接近10%，城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率，在这种情况下，商品住宅价格保持一定的增幅是合理的。但也有少数年份，比如2007、2009年，房价出现过快上涨，房价收入比明显偏高。为了更好地观察2016年与预测2017年的房价合理程度，有必要深入研究一下全国房价收入比的变化情况。此外，本文还就近年来主要国家、地区的房价收入比，或者房价与收入增长走势做了深入探讨，以便为研究中国的房价收入比提供参照系。

　　房价收入比的计算方法和衡量标准

　　1.房价收入比的概念与公式。房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。对于房价收入比的计算，有不同的统计指标和计算方法。本文采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括销售型保障房与安置房。房价收入比具体计算公式如下：

　　房价收入比=住房总价/家庭可支配收入=(新建商品住宅成交均价×100平方米)/(城镇居民人均可支配收入×城镇家庭户均人口)

　　需要提示的是，自2013年国家统计局不再公布城镇人均住房面积，为了避免人为推算数据的主观性，综合考虑现阶段新建商品住宅套均面积以及城镇户均住房面积，我们将2013年以后城镇家庭户均面积设为100平方米。

　　2.房价收入比的衡量标准。尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭年收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭年收入在3000-3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭年收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

　　欧美国家的房价收入比口径，既包括新建住宅、也包括旧有住宅（成交量远大于一手房），且多数国家采用的是按套计价，取中位数房价和中位数家庭收入。中国目前只有一手住宅的全国统计数据，采用按面积计价，房价和家庭收入都取平均数，而且居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象，因此，中国与欧美国家的房价收入比可比性并不强。根据中国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6.5-7.5以内属于合理区间，低于6.5属于偏低区间，高于7.5属于偏高区间。

　　中国房价收入比走势

　　1.新建商品住宅价格涨幅明显扩大。2016年，全国新建商品住宅成交均价达7203元/平方米，同比增长11.3%，增幅比2015年扩大2.2个百分点。数据显示，房价从2004年开始大幅增长，2008年受宏观调控与经济下行因素影响，房价增幅降至历史最低值-1.9%，随后在2009年强势反弹，增幅高至历史峰值24.7%；2010年开始，房价告别高速增长期，增幅维持在5%-9%之间，直到2014年，受经济环境影响房地产市场趋冷，增幅创下了近6年的新低。2015年后，受到各方面政策利好推动，以及股市获利资金转入房市等多重因素的助推，一线及重点二线房地产市场日趋转暖，房价同比增幅创“十二五”期间最高。进入2016年，在去库存利好政策刺激、资产荒和人民币贬值的背景下，大量资金涌入楼市，使得房价涨幅进一步扩大至近7年最高值。

　　2.城镇居民人均可支配收入涨幅持续回落。2016年，全国城镇居民人均可支配收入33616元，比2015年名义增长7.8%，增幅收窄了0.4个百分点。数据显示，1999年以来全国城镇居民人均可支配收入增幅总体呈现上行态势，2007年达到历史峰值17.2%，随后震荡下行，虽然2009年后略有回升，但近5年来持续下降，受宏观经济的影响，2016年创15年来的历史最低值，跌破2009和2015年的低位，再创新低。

　　3.房价收入比上升至近五年最高。根据前文提到的房价收入比公式，计算得出2016年全国商品住宅房价收入比为7.4，由2015年的7.2进一步攀升至近5年最高位。房价收入比上行主要有两个原因：一是2016年一线城市和重点二线城市房价大涨，二是收入增幅小于房价增幅。从房价收入比的绝对水平看，仍处于6.5-7.5的合理区间内。

　　4.预计2017年全国房价收入比略有回落。展望2017年，预计楼市政策“抑制投机为主、去库存为辅”将贯穿全年，楼市总体成交将小幅下调，市场回归理性。主要原因包括：2016年商品住宅成交量达到历史最高点，基数较高；随着热点城市调控政策进一步收紧，受调控市场逐渐降温，销量减少；房企根据市场预期，倾向放缓项目供应节奏，使得市场新增供应减少，制约销量的增幅。另外，考虑到大部分三四线城市在继续去库存的宽松政策驱动下，2017年成交量或实现小幅正增长，能够部分对冲一二线城市的明显下滑。

　　此外，预计2017年全国商品住宅成交均价继续上涨，增幅在5%左右。2016年上半年多数城市房价基数较低，且大部分三四线城市楼市表现滞后，2017年上半年仍存在板块轮动现象，使得2017年全国商品住宅成交均价整体保持上涨趋势。

　　受经济增长企稳、劳动生产力不断提高、民间投资触底回升等一系列因素影响，未来中国城镇居民可支配收入预期将保持上升趋势。但随着各项改革的推进和收入基数的提高，预计城镇居民可支配收入增长仍将保持在8%附近。

　　综合以上因素，预计2017年全国房价收入比有望小幅降至7.2左右，仍然保持在合理区间内。

　　房价收入比的国际比较

　　1.近年来主要国家房价增幅明显大于收入增幅。根据国际清算银行和各国统计部门公布的数据，本报告收集到世界20个国家的历史房价指数与家庭可支配收入中位数，以2000年作为基准年分别计算相应指数，并对20个样本国家的房价指数和家庭可支配收入指数取算术平均值，得到20个样本国家住宅价格及家庭可支配收入的总体走势。回顾近20年可分为如下5个阶段：

　　（1）1997-2002年。亚洲金融危机（1997）、美国纳斯达克互联网泡沫破裂（2000）、“911”事件（2001）等一系列因素使得全球经济严重受创。为了刺激经济增长，美联储在2001-2003年间连续进行了13次降息，全球市场进入货币宽松时期，同时房价开始上涨。这期间房价指数与收入指数接近。

　　（2）2003-2007年。进入2003年，在低利率的刺激下，房地产信贷市场愈发活跃，房价加速攀升。2005-2007年，房价指数明显向上偏离收入指数，房价收入比持续走高。期间为了抑制通胀和资产泡沫，美联储收紧信贷，并在两年内连续加息17次，全球货币政策趋紧。

　　（3）2008-2010年。2007年，次贷危机爆发，美国房价泡沫破裂，经济增速大幅下滑。到了2008年，危机逐渐向世界范围扩散，样本国家房价指数开始下调，房价指数与收入指数走势差距收窄，房价收入比回落。2007-2008年间，美联储10次降息救市，全球货币政策再次转向宽松，2009-2010年房价指数与收入指数走势差距小幅扩大。

　　（4）2011-2013年。2010年，希腊主权债务危机爆发，随后两年间蔓延至欧洲多个国家。受欧债危机影响，样本国家中，荷兰、西班牙等国房价暴跌。2011年底，样本国家房价指数开始下调，持续到2012年底与收入指数重叠。为了刺激经济增长，欧洲大幅放宽货币政策，瑞典﹑瑞士﹑丹麦等国相继出台负利率政策，全球进入更加宽松时期。

　　（5）2013年至今。样本国家房价指数大幅攀升，房价指数与收入指数走势差距不断扩大。2013年至2016年底，样本国家住宅价格指数累计上升18%，明显高于收入指数9%的增幅，房价指数向上偏离收入指数程度不断扩大，房价收入比呈现上涨趋势。

　　2.样本国家房价合理程度分类。根据房价指数与收入指数走势，可以估算出房价与收入的偏离度，也即房价收入比的评价标准，这里定义为“准房价收入比”。针对近3年的走势，我们将20个国家的准房价收入比划分为3类：偏低、合理和偏高。

　　（1）准房价收入比偏低：瑞士、荷兰、芬兰、南非、爱尔兰、德国、泰国、日本。荷兰、爱尔兰受欧债危机影响较大，导致房价大幅下跌。瑞士、德国、芬兰虽然受欧债危机影响较小，但房价长期处于低估区间。由于结构性原因（老龄化、产业调整等），日本、泰国购房需求不足，房价指数一直保持在低位。南非在金融危机后，经济增长缓慢，且高通胀环境持续挤压降息空间，房价指数始终位于收入指数下方。在持续货币宽松环境下，尽管这些国家房价指数近3年总体呈现上升趋势，但结合收入指数分析，准房价收入比仍然处于偏低区间。

　　（2）准房价收入比合理：西班牙、丹麦、韩国、美国、意大利。韩国市场受金融危机影响较小，房价和家庭可支配收入整体保持振荡增长趋势，走势相对合理。西班牙、丹麦、美国、意大利受金融危机影响较大，房价指数显著下滑，但在货币宽松政策下，经济稳步回暖，购房需求逐渐增加，推动房价重新上涨，目前准房价收入比处于合理区间。

　　（3）准房价收入比偏高：加拿大、瑞典、澳大利亚、英国、挪威、法国、比利时。在全球经济回暖和货币宽松的大环境下，近年来不断增加的新移民和住宅供给短缺使得加拿大、瑞典、澳大利亚、英国、挪威、比利时这6个国家的房价指数大幅攀升至有记录以来最高水平。结合家庭可支配收入走势分析，准房价收入比相对偏高，市场存在泡沫。法国在2012年严控政府开支，使得大批公司裁员，经济增长减缓，房价指数总体震荡回落，但结合收入指数分析，准房价收入比仍处于相对偏高水平。

　　3.各国房价与收入的偏离度排名。根据近20年来房价指数与收入指数的差值，我们进一步得出目前各国房价与收入的偏离度，并通过全国新建商品住宅成交均价以及城镇居民人均可支配收入估算出中国房价与收入的偏离度，加入比较。

　　截至2016年，21个国家房价与收入偏离度排名显示，加拿大房价收入偏离度高最高为87%，此外瑞典、澳大利亚的房价收入偏离度都超过了70%，房价存在泡沫；日本的房价收入偏离度数值最低为-58%，市场偏冷；中国房价收入偏离度为10%，接近合理区间上限。

　　主要结论

　　中国楼市的发展逻辑与全球主要国家总体走势相类似。在2014年底中国央行宣布降息以来，去库存利好政策频出，加上资产荒等一系列因素，大量资金涌入楼市，使得房价涨幅不断扩大，在2016年达到近7年来的最高值，同时房价收入比值也攀升至近5年来的最高值，部分区域市场泡沫浮现。

　　为了抑制房价泡沫风险，目前中国、加拿大、瑞典、澳大利亚、挪威、韩国等多个国家纷纷出台新一轮的楼市调控政策，针对成交价格、买卖资格、银行信贷、房贷保险、房地产税收（房产交易税、印花税、土地税）等多个方面和领域进行了管控。此外，随着2015年底美国进入加息周期，全球性货币宽松恐将难以延续。综合以上原因，预计2017-2018年全球房价上升趋势或将放缓，房价收入比趋稳。

　　（作者单位为上海易居房地产研究院）

　　□杨红旭 王梦雯