“业主自管小区”为什么行

　　“业主自管模式给物业公司敲响了警钟”

　　日前，一则“杭州小区自管8年，物业费5毛钱一平方米”的消息走红网络，小区旋即成为“网红小区”。这个小区为何由业主自管？物业服务谁来负责？物业费高不高？能不能推广？

　　“清退”物业公司，业主自管

　　“我们只是做了小区分内的事情，没想到媒体会这么关注。”恩济花苑小区业委会主任徐波说。这个小区位于杭州西湖区的竞舟社区，一共458户人家。之所以成为“网红小区”，在于这个小区实行了多年的业主自管模式。

　　为何由业主自管？竞舟社区党委书记田蓉萍向本刊记者介绍说，2009年，由于管理成本的上升，这个小区的前物业公司单方面要求涨物业费，从当时的每个月6毛一平涨到1元，业主没有答应，跟业委会也没有谈拢。当时的业委会商量提出三种解决方案，最后全体业主投票的结果是：不要物业公司，实行业主自管。

　　据徐波介绍，当时把物业公司“清退”出去后，不是说小区没有物业了，而是以业委会作为业主的代表，类似于董事会，聘请了一些专业的物业人员，主要是物业主管，类似于总经理，下面还有保安、清洁工等。“总经理要对董事会负责，董事会维护的是它的股东——全体业主的权利。总结就是，业委会领导下的物业。”

　　恩济花苑物业主管尤文佳说，小区现有15名物业人员，其中8个保安、4个保洁、1个绿化、2个办公室人员。小区最大要求是安全，所以保安人数最多，日常要训练和巡查，并且提高服务意识。

　　本刊记者采访了解到，这个小区有全体业主的微信、QQ群，业主随时可以反映问题，由业委会及时想办法解决这些问题，以及完成后续相关监督工作。

　　“久而久之，大部分业主也认可了我们的工作，尽量配合我们。”业委会负责人说。

　　几年来，小区的公共厕所修好了，网球场和儿童游乐设施建起来了。“我们虽然钱不多，但会推动这些事情一件一件去改变。”徐波说。

　　物业收费八年未变

　　小区业主自管后，物业费收多少、高不高，也是网民关注的焦点。“这么便宜的物业费在杭州很难找了。”一位网民说。

　　“我们的物业费是每个月5毛钱一平方米，推行了8年没有变过。”徐波说，之所以能以较低标准多年维持收支平衡，又把小区环境搞得还可以，主要还是物业管理方式不是以营利为目的，而是以把小区管理好为目标。所有的钱都是取之于业主、用之于业主。

　　另外，除了物业费，小区还有部分停车费、商铺租金的进账。

　　业委会的账目公开透明，接受业主监督。一位业主告诉记者，业委会每年都会定期把固定支出和收入用Ａ４纸打印出来，贴在小区公示栏上，每个业主都可以看到，让大家的钱“花得明白”。

　　“恩济花苑小区的物业费在周边小区中算低的。”田蓉萍表示，同社区一相对高端楼盘刚刚进行过调价，调价后物业费为1.95元/平方米。另外相对较老的一个小区每平方米的物业费最高也到了0.9元。

　　对于今后的物业费情况，业委会负责人表示，“只要条件允许，能维持运转，以后也希望一直维持在这个标准。”

　　尽管物业费一直较低，但物业服务得到了各方认可。“对于物业人员的服务，我们挺满意。”小区业主宫天来说，物业的态度也挺好，“我们有什么问题，在微信群里、电话反映，他们解决也很及时。物业跟我们的关系蛮融洽。”

　　田蓉萍表示，该社区共有6个小区，作为一个老小区，恩济花苑是其中管理比较好的小区，环境、绿化等方面都比较好。

　　能不能推广

　　“好样的”“真棒”……网民对恩济花苑小区自管模式表示支持，并纷纷点赞。不过，也有网民抒发对自己所在小区物业公司的不满，“我不交物业费6年多了，为什么不交，小区乌烟瘴气的，什么人都放进来，路边停满了车，技术不好的开不进去。”

　　因为感同身受，所以备受关注。安徽蓝雁律师事务所吕兴跃律师说，近年来，关于物业管理服务方面的诉讼比较多，涉及服务质量不过关、没有履行服务合同、业主对价格不认可、车位租售纠纷等。出现一个管理不错的小区，大家就会觉得“眼前一亮”。

　　对于自管模式能不能复制推广，部分网民表示，可以推广，希望多做试点。也有人认为，小区情况千差万别，推广需因小区而异。

　　“这种模式目前还不能进行有效复制，特别是不能盲目地去跟风模仿。”浙江省社会学会会长杨建华认为，主要出于两点原因，一是物业管理是一个专业的事情，具体到路灯维修、小区安全保障等，如果业主作为“门外汉”来做专门物业的事情，很难做好；二是业委会代表业主进行自管，需要得到全体业主的认可，才能有效去工作。

　　专家表示，现代社会分工越来越细化，对于尚不具备自管条件的小区，还是应该让物业公司来做这件事，让专业的人干专业的事情。

　　“业主自管模式也给物业公司们敲响了警钟。”杨建华说，现在业主们的权利意识越来越强，可以“用脚投票”选择其他物业公司，甚至不要物业公司。在以后越来越成熟的市场化竞争中，物业公司要想生存下去，必须努力提高服务质量，打造良好的品牌和口碑。

　　《瞭望东方周刊》记者姜刚 许舜达/浙江杭州报道

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