投资要点
1、增量资金是明年地产股核心资产重要边际变量。
2、蛇口发行首单租赁CMBS。
近两年主导地产股走势的是增量资金逻辑，而不是政策逻辑。去年地产股大行情是保险增量资金带来，今年内房股大行情是北水南下和西水东进资金带来，都是增量资金逻辑。在银行资产配置带来核心资产低估值、高成长、有安全边际特征基础上，未来增量资金将持续去配置这些资产，带来核心资产行情。从微观层面的现象来看，一方面是A股纳入MSCI将带来增量资金；另一方面债券市场趋势不好，资产配置主体有寻找类债券资产的内在需求。从更宏观的角度来看，在中国商业银行配置一二线按揭大趋势下，其他资产配置主体要想利益最大化就得追随商行策略，配置一二线大趋势下衍生的核心资产。
各项租赁利好政策高频率出台，就是为了击破行业发展的痛点。一方面提供低成本的土地，增加房源供给；另一方面降低融资成本，拓宽融资渠道。本周，招商蛇口发行首单储架式长租公寓CMBS，融资规模为60亿，分多期发行，刷新长租公寓类资产证券化的最高额度。一二线资产价格长期向上和租售并举的新时代，尤其是租售并举阶梯化供应，将给在后服务市场布局的公司带来业务大幅增长。
重点推荐：招商蛇口、万科A和保利地产等。
兴业证券
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