地产调控的危与机：上游看供给 下游看需求

　　建材业供需紧平衡 建筑业迎基建热潮

　　7月31日中央政治局会议，对此前的经济政策做出了部分调整。去杠杆、防风险从经济工作的首要任务滑落，取而代之的是“稳定压倒一切”：稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。然而，绝大多数领域都向“宽松”进军，唯独对房地产调控严厉升级，要“坚决遏制房价上涨”。

　　在经济增速下滑和外围贸易战威胁的情况下，上层也并没有一丝放松房地产政策作为刺激的意思。房地产行业，大有和此前大面积去产能的周期行业一样被变为公共事业的趋势。

　　作为房地产行业的上游产业，房地产需求减弱对建材、建筑等行业的影响或许正在弱化。首先，除房产税外，可用房地产调控的手段基本已经用上，影响的边际效应正在减弱，房地产销售面积增速下滑，但绝对数量仍将保持高位。其次，供给侧改革的去产能与环境保护的去产、限产叠加，供需紧平衡局面或将维持。最后，经济工作会议中“加大基础设施领域补短板的力度”，预示着基建领域新一轮投资热潮或将开启，对建材和建筑有一定刺激作用。

　　地产严调控下的低速时代

　　2016年，一二线城市房价持续拉升后，2017年迎来了被业内称为的历史最强调控，2017年9月末短短几天就有多达45个城市相继发布了抑制房地产的政策。不过，此时楼市狂欢并未结束，主战场已经转移到了三四线城市，以四川一个名不见经传地级市遂宁为例，在2017年11月，成交均价超过7700元/㎡，力压绵阳成为四川仅次于成都和凉山的第三高房价的城市。而在全国其他三四线城市，均价破万的比比皆是。

　　疯狂的楼市也迎来了政府全方位的照顾。此前更多是地方政府的限购、限贷等需求端发力。此后，中央层面又从融资渠道、限价、棚改收缩等多个维度对供给端的房地产公司近乎“异化”的压制，从2018年开始，房地产终于迎来了久违的“平静”。7月31日中央政治局会议一句惊心动魄的“坚决遏制房价上涨”，预示着未来的调控和压制不会轻易结束。

　　从市场数据来看，除去2009年同比基数较低且得益于四万亿刺激计划的42%“失真”的增长外，行业销售面积同比增速在2016年达到了惊人的22%增长，2017年在三四线城市的助攻下，也获得了8%的同比增长。但在严厉的调控下，从2016年以来，同比增速一直处于下滑态势。根据中国指数研究院数据，2018年全国重点40城市商品房成交面积在1—5月一直呈现同比下滑的态势，仅在6月微增0.3%，1-6月同比下滑达11.9%。叠加三四线城市棚改货币化的收紧，未来整个房地产市场销售面积同比增速下滑，甚至同比负增长的情况将不再令人惊讶。

　　去产能常态化建材业看供给

　　房地产上游的建材行业，主要包括钢铁、水泥和玻璃等周期属性非常明显的行业。在过去基本的常识中，需求是价格的核心驱动要素，需求端如果一旦下行，供给端因仍维持原先扩张的惯性，使得供求阶段性失衡，产品价格将出现下跌。但随着2016年中期开始全面推进供给侧改革，我国经济发展进入新常态，在需求走弱的同时，社会各行业供给端开始出清各种剩余产能，产品价格也呈现出持续的高位运行。

　　当下的建材三大领域，作为重要需求端的房地产对其价格的影响力正在不断减弱，去产能常态化使得供给成为建材产品价格的核心因素。

　　从钢铁业来看，根据发改委数据，2016年至2018年我国钢铁行业去产能目标分别为4500万吨、5000万吨和3000万吨。2016年实际去产能数据超过6500万吨，2017年也超额完成任务。与钢铁行业的供给的持续萎缩相比而言，需求端的下滑并不对钢铁行业的产品价格构成威胁，这也是从2017年下半年开始，上市钢企净利润持续飙升的原因。

　　根据中钢协数据，2018年前5个月，全国钢铁行业高炉利用率一直维持在高位，单月利用率对比都是2015年以来的最大值，2018年3月2.603的高炉利用率更是达到了历史的最高水平。可以想见产能不足的情况下，各大钢企都是在“撸起袖子加油干”，1-5月份甚至给出了粗钢产量同比5.4%增长的数据，着实惊人。

　　从水泥及玻璃行业看，境遇与钢铁行业基本相同。今年1-6月，全国水泥累计产量9.97亿吨，同比下降0.6%，增速较前两月小幅回升，全国平板玻璃累计产量为4.25亿重箱，同比减少0.9%，增速下行的速度逐渐放缓。

　　从数据上看，水泥及玻璃行业受去产能的影响或高于钢铁行业。但供给侧的严控并没有因此松懈，今年上半年环保政策再次密集出台。7月3日，国务院印发《打赢蓝天保卫战三年行动计划》，其中再次点名水泥和平板玻璃行业，要求加强优化产业布局调整力度，严控行业产能，频繁的环保政策出台，显示了政府在继续淘汰落后产能、整顿过剩产能和环保治理的决心。面对政府更加严格的方案和行动，水泥和玻璃行业供给端今年或将被进一步抑制。

　　落后产能的去除，正催生水泥、玻璃等行业巨无霸企业

　　的产生，行业集中度正持续攀升。全国水泥前十企业2017年的行业营收占比约为57%，未来两到三年内，工信部给出的保守数据前十企业将占据行业的60%左右的营收，而中国水泥协会这一数据更是达到了70%。而玻璃行业的前十企业当下已经占据了行业超过68.6%的市场。相关行业的龙头企业大多为上市公司，对于投资人来说无疑是福音。

　　新一轮基建热潮或将开启

　　从央行与财政部的互怼开始，市场就预期更加积极的财政政策将会到来。7月23日，国常会部署更好发挥财政金融政策作用，支持扩内需调结构促进实体经济发。7月31日中央政治局会议中，与“坚决遏制房价上涨”相对应的是“加大基础设施领域补短板的力度”和“实施好乡村振兴战略。”

　　除玻璃更多面向地产外，基建是钢铁和水泥消费的另外一个重要方向。除此之外，同样可以定性为“房地产上游企业”的建筑行业，基建对其贡献其实更大。Wind数据显示，上半年房地产开发投资完成额累计5.55万亿元，同比增长9.7%，但基建投资（不含电力）累计额高达6.38万亿元，同比增长7.3%，且长期以来看基础设施建设投资均不逊色房地产。

　　2004年以来，有三次比较明显的基建宽松，分别是2008年、2012年和2016年，表现为基建投资增速的快速拉升，其中以08年和12年表现最突出。而目前，基建投资（不含电力）的同比增速已经来到7.3%，是除08年与12年以来的增速最低点。新一轮的基建热潮或将来临，在需求端将给建材和建筑行业带来新一轮的刺激。

　　肖俊清

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