调控加码 市场“蛰伏”

　　“新国八条”出台、限购令全国蔓延、房产税沪渝开征，一系列调控政策令2011年的楼市走向日渐明朗。翻开1月份全国主要城市楼市成绩单，会发现市场迅速降温。据中国指数研究院数据，本月，其监测的30个城市中，23个城市成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%，位居前列的长沙和包头，跌幅均超过60%。

　　中国指数研究院数据还显示，虽然多数城市成交量环比显著下降，但成交面积皆明显超过或接近去年的月均水平。分析其原因在于，之前开征房产税的一些谣传，造成一些城市大户型住宅恐慌性购买。另外，本月多数城市的成交均价环比下滑，但幅度不大，重点城市中除深圳和南京价格上涨较为明显外，其余城市价格未有大幅变动。如此看来，在“调控冲击波”之下，全国楼市开始“蛰伏”。

　　对此，上海中原地产区域总监范成章表示，春节后市场将陷入低迷，三个月内二手房成交量可能下降六七成，而房价短期内尚不会有明显松动。复地集团董事长张华则认为，形势的明朗化对企业来说倒不是坏事。他预计今年不少房企将对住宅的户型、面积等作出一些调整，中小套型房源比例将会增加。

　　北京 一手房冷 二手房热

　　据北京市房地产交易管理网的数据显示，1月份，北京商品房市场呈现出明显的下滑趋势。其中，期房住宅成交量达9557套，环比去年12月下降了30.1%；现房住宅成交量达1987套，环比去年12月略微下滑5.23%。

　　与此同时，二手房市场却是一片红火，全月共成交二手住宅23478套，创下了自2010年宏观调控以来的新高。31天内，日成交量突破千套大关的共有13天，而且都是几个工作日内连续破千。尤其是1月27日，北京二手房成交量达到2093套。

　　对此，业内人士分析称，商品房市场降温，不是因为需求不旺，而是由于去年年底在预售资金监管预期带领下的疯狂“入市潮”，透支了市场供应，使得1月份京城楼市出现了“断供荒”，本月仅有5个项目合计1017套住宅入市。而二手房的火爆则源于自1月28日起北京开始执行不满5年二手房全额征收营业税的新政，购房人纷纷争赶过户末班车。

　　北京作为大都市，外来人口越来越多，需要改善住房条件的家庭比例也比较高，有较大的购房需求。而调控中最严厉的限购政策，特别是对非本市户籍的家庭只能拥有一套住房的政策，肯定会影响部分购房者入市。北京中原三级市场研究总监张大伟预计，60%以上的购房者将出现明显的观望倾向，中长期看，北京楼市的成交量将出现20%以上的下降。

　　上海 成交大跌也难抑拿地热情

　　进入2011年，上海商品住宅市场出现量跌价稳，中国指数研究院数据显示，1月份，上海商品住宅成交14851套，环比下跌20.19%，均价则保持稳步上扬，达15306元/平方米，环比上涨2.81%。

　　本月上海楼市成交明显前高后低，尤其是在“新国八条”和房产税试点实行双重挤压，本月最后一周成交量直线下滑。据搜狐数据监控中心的调查显示，4成以上购房者已对原先的购房计划直接“刹车”。此外，上海今年2月预计开盘量14个，环比减少36%，部分开发商借“淡季”观望。

　　不过，严峻的政策调控并未抑制住开发商拿地的热情，月底举行的房产税开征后首批土地竞拍，最后仍以住宅地块较高溢价收场，其中浦东临港新城泥城住宅地块溢价率高达206%。开发商称，不管出台什么样的政策，开发商都需要拿地，从某种程度上说，开发商更在乎今后的市场有没有需求。

　　26日，中央出台“新国八条”，31日，上海“沪九条”落地。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟称，从细则内容看，实施后对投资性购房需求打击很大， “上海楼市价格未来下跌的可能性超过70%，传统的春节‘小阳春’在今年可能不会再出现。”陆骑麟预测，上海房产税细则对楼市的影响也将在年后3～4月份体现。

　　广州 量涨三成价跌一成

　　广州楼市去年年底一度被压抑的成交量在今年1月得到释放。据网易房产数据中心监测阳光家缘网签数据显示，1月1日至1月30日，广州十区二县一手住宅成交面积为100.6万平方米，同比增长25%，环比增长32.9%；成交8628套，同比增长28%，环比增长29.9%。无论成交面积还是套数均超过去年11月和12月。在价格方面，1月份广州十区二县一手住宅均价为12184元/m2，环比下降10.3%，但同比依然上涨6.5%。

　　不过，受调控新政影响，春节期间，广州楼市一片冷清，据阳光家缘网站签约数据显示，2月2日～7日，广州市一手住宅网签量仅有47套，平均一天成交约8套，其中大年三十到年初三成交最为清淡。和春节前的日均网签276套相比，一个天上，一个地下，反差巨大。并且网签数据均来自于郊区，中心六区几乎是零成交

　　广州二手房市场更是处于“静止状态”，绝大多数中介到2月8日都还未启市。满堂红研究部高级经理周峰认为，由于过年期间中介休市，要看清调控后二手市场走势至少需要等到2月底。一般来说，调控的前两个月成交下跌明显。如果今年3月成交量同比有三成以上的跌幅，那么国八条的威力就真正显现。