谁来为房屋“养老”埋单？

　　房屋养老金制度后续会逐渐在全国层面推开，不仅仅是资金筹集问题，

　　资金如何使用和进行有效管理也是要积极研究的一项重要工作。

　　文 |《中国报道》记者 陈珂

　　“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。”8月23日，住房和城乡建设部副部长董建国在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示。

　　有关房屋养老金的话题也引发社会广泛关注，持续多日占据热搜榜，其中也夹杂着一些误读。8月26日，住建部相关司局负责人回应关切表示，建立房屋养老金制度，是进入城市更新时期后，努力解决群众急难愁盼问题，加强既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基础，又管长远。住建部同时表示，房屋养老金不是房地产税，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

　　实际上，“房屋养老金”概念提出已有两年时间，但其资金来源、管理模式、增值运作机制等尚未有明确的实施方案或指导意见。房屋养老金与住宅专项维修资金是何关系？公共账户资金如何筹集、怎么花、如何管理？

　　何为“房屋养老金”？

　　房屋养老金尚无官方定义，一般指用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

　　上海市房地产科学研究院院长严荣等今年在《中国房地产金融》上发表的一篇文章中提出，鉴于农村和城镇非居住房屋有其特殊性，房屋养老金可先覆盖城镇居住类房屋试点，待制度成熟后探索扩大范围。

　　“房屋养老金制度并非今年才提及，经历了长时间的改革探索期。其出台建立在三个市场背景之上，即房屋安全的恶性事件、民生急难愁盼的居住体验问题、房地产存量时代的发展需求。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《中国报道》记者表示。

　　近几年发生的多起重大住房安全事件，直指房屋安全管理的重要性，同时也敲响了警钟。最让人印象深刻的就是2022年长沙居民自建楼房坍塌事故。

　　当年5月，住建部在湖南长沙设主会场召开视频会议，部署开展全国自建房安全专项整治工作。这次会议指出要研究建立房屋体检制度、房屋养老金制度、房屋质量保险制度，此为三项制度首次被正式提出。

　　“通过适时对房屋进行体检了解各类房屋的安全状况，根据不同的安全级别提供不同的修缮或拆除重建方案；房屋养老金制度为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供稳定的资金来源，使房屋全生命周期安全保障成为可能；房屋保险制度则以市场化手段使安全问题防患于未然，起到灾后及时修缮、重建家园的作用。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池向《中国报道》记者阐释三项制度之间的关系时说。

　　住房被视为“养老”问题的一环，也与房屋“老龄化”息息相关。住建部数据显示，截至2022年底，我国城镇有接近20%的既有房屋建成年份超过30年，预计2040年前后，进入“中老年”阶段的房屋比例将增加至近80%。

　　“随着时间推进和房屋的折旧损耗等，房屋也会出现更多的安全问题。存量房也需要由‘老房子’进入到‘好房子’的关键阶段。”严跃进指出，以往老化住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金，主要来自住宅专项维修资金，该款项业主在购房时就已经交纳过，属业主个人所有，实际上扮演了当前热议的房屋养老金角色。

　　严跃进称，专项维修资金存在制度和规范陈旧、资金规模不够大、应对房屋安全新问题的解决能力弱等问题，且在现有制度体系下，动用住宅专项维修资金需要有三分之二以上业主参加、过半数同意，门槛过高、程序漫长，常常导致相关维修和保养工作效率低下。

　　中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强表示，进一步完善住宅专项维修资金功能，建立房屋养老金制度，对房屋安全管理和提高住房品质非常有必要。

　　“房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成，共同保障房屋全生命周期的安全。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。”住建部相关司局负责人接受媒体采访时表示，公共账户由政府负责建立，不需要老百姓出钱。

　　在严跃进看来，房屋养老金制度不增加个人负担，同时在政府资金支持下，可以更好扩充房屋养老金资金池，有效保障后续房屋的维修管理，是从保护人民群众住房安全角度制定的一项好政策，同时回击了“房屋养老金是变相收取房地产税”的错误观点。

　　两个账户钱从哪儿来？

　　个人账户和公共账户共同构成了房屋养老金的资金池，其中个人账户主要依托已有的住宅专项维修资金。但对于在住宅专项维修资金制度建立之前建成的老旧小区，该如何解决其个人账户资金来源问题呢？

　　严跃进指出，住宅专项维修资金归集政策在2000年左右正式实施，在此之前许多老旧房屋、房改房等都未建立专项维修资金的账户和数据，当下这类“老破小”已进入质量疲劳期，如果完全依靠老旧小区改造会给政府带来不小的压力。

　　赵秀池认为，未交纳维修资金的老旧小区，业主应该进行补交。

　　严跃进向记者提供的一份研究报告显示，当前各地正在推进住宅专项维修资金账户的补建和续筹工作，有望充实房屋养老金中个人账户的资金。例如，《北京市深化住宅专项维修资金管理改革实施方案（征求意见稿）》提及的工作机制指出，对于售后公房，有明确售房单位的，维修资金由售房单位补建，售房单位改制合并的由承继单位补建，售房单位破产灭失的由其上级单位补建。未售公房与其他已交纳维修资金住房位于同一个物业管理区域的，公房产权单位即业主应参照商品住宅标准补建维修资金。

　　此次提到的22城试点，重点是政府将公共账户建立起来。业界认为，建立公共账户是落实房屋养老金制度的难点。

　　住建部相关司局负责人表示，公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集。

　　“公共账户资金来源有很多，目前各地都在积极探索。我们根据目前各地的探索情况，列出了至少7项资金来源。”严跃进向《中国报道》记者列举称，如土地出让金计提、老旧小区改造资金注入、财政支持、地方附加税等税费支持、建设单位缴纳、住宅专项维修资金增值收益、住房公积金增值收益等。

　　其中，围绕土地出让金筹划资金来源被认为非常重要。成都市城市建设发展研究院副院长冯波向媒体表示，抽取一定比例土地出让金进入公共账户具有较强的实操性，也符合“取之于房、用之于房”的要求。此外，抽取部分土地出让金纳入公共账户，实现前期开发与后期房屋使用成本联动，地价越高，交存的房屋养老金也越高，也有利于平衡房价中的地价因素和房屋长期使用的成本。

　　“当然，抽取的比例一定要科学合理，既要着眼当前，又要谋划未来。比例过高，影响地方财政收入；比例过低，则难以满足后期房屋安全使用需要。”冯波说。

　　在严跃进看来，公共账户的建立和资金注入，应把握3个基本原则。一是量力而行、循序渐进。要基于土地市场、财政压力和各资金状况，有序规划时间表，在立法等基础上有序推进相关工作。二是试点先行。要求对急难愁盼和风险隐患较大的小区率先做改革和资金支持，减少对资金一次性筹集方面的压力。三是建立开放式的账户管理制度，立足小区“更安全”和“更增值”角度，鼓励社会资本参与和支持公共账户的建设。

　　钱怎么花、如何管理？

　　上海作为22个试点城市之一，日前已明确将在浦东等区试点房屋养老金制度，明年将在全市范围推开。严跃进表示，这也要求浦东等区域加快研究配套制度、资金保障、项目标准、考核要求等。

　　业界认为，房屋养老金制度后续会逐渐在全国层面推开，不仅仅是资金筹集问题，资金如何使用和进行有效管理也是要积极研究的一项重要工作。

　　记者查询发现，目前，房屋养老金的使用范围和管理主体等并没有统一的官方说明，由试点地区自行探索。但在总体方向上，强调发挥好个人账户和公共账户的协同作用，通过公共账户更好提升个人账户资金的使用效率，形成良性的资金使用补充机制，使房屋养老金资金的使用可持续、制度可持续。

　　小区专项维修资金够不够，谁说了算？如果不够怎么办，小区业主怎么决策？严跃进称，此类问题涉及资金的使用，随着房屋养老金制度的建立，物业管理模式、业委会治理模式等都会发生系统变化，这期间，房屋养老金制度将会和智慧小区、房屋安全定期评估制度等进行系统结合，同时也会落实资金全程监管制度。

　　“两个账户的资金使用将落实专款专用制度，本身不应存在资金挪用的情况，但现实中若是监管不到位，这种情况就可能会发生。”严跃进认为，这要求房屋养老金制度要成体系，适当学习住房公积金制度，定期披露收支和结构数据，尤其是使用范围和领域应该有相应的分类。

　　冯波说，房屋养老金作为一种新生事物，其中的政府公共账户该怎么建、怎么管、涉及的范围有多大等都需要进一步明确。

　　赵秀池也向《中国报道》记者强调，公共账户管理亟待明确，应制定相应的管理办法，对其资金筹集渠道、使用途径及提取办法作出具体规定。

　　王业强则建议，各地应设立专门的管理机构，具体负责本行政区域内房屋养老金公共账户和个人账户的归集、使用、管理与监督。同时，要加强资金的保值增值，借鉴社保基金投资运营管理经验，委托专业机构投资运营房屋养老金存量资金，提高增值收益水平。