租住20年的房子到底属于谁

　　文｜方圆记者 刘亚 实习生 刘佳茵

　　租住了20年的房屋，为何突然不能再续租了？这间房屋究竟是“直管公房”还是“私有房产”？

　　穿过一条条蜿蜒曲折的窄巷，映入记者眼前的是一间只有20平方米的小屋，被自建夹层一分为二——一层只能容下一张饭桌和一张沙发，沙发放平后便成了张虹霞的床；二层阁楼如火车的卧铺般局促，不足以让人直起身，却是张虹霞女儿、女婿与外孙三人的卧房。厨房则在屋外的院子里，用砖头与水泥垒出了一个灶台。

　　虽然房屋空间狭小，却是张虹霞一家老小在北京生存与发展的避风港。但在2020年，她突然得知租住了20年的“直管公房”成了“私有房产”，不能再续租了。2023年2月，已是花甲之年的张虹霞在北京市检察院检察官李南面前哭诉：“我这个事不知道你们能不能管管？”

　　租住了20年的房屋突然不能住了

　　租住了20年的房屋，为何突然不能再续租了？这间房屋究竟是“直管公房”还是“私有房产”？

　　1999年，张虹霞与丈夫承租了北京市某区某街道的北房、东房两间公有住房。2020年，二人经判决离婚并确认两间公房转由张虹霞承租使用。然而，某区房管局却迟迟未能办理张虹霞的公房承租人变更手续。因此，张虹霞以行政不作为对某区政府提起诉讼。但法院将案件实质认定为离婚判决的执行问题，以不属于行政诉讼受案范围为由先后驳回张虹霞一审、二审与再审申请。在执行问题上，某区政府却称，涉案东房系他人的私有房屋，因而无法办理公房承租人变更手续。

　　张虹霞无论如何也想不明白，明明是前夫与房管所签订《北京市公有住宅租赁合同》而承租的直管公房，怎么突然成了他人的私有房产？明明是自己通过离婚诉讼在法庭上堂堂正正获得的承租权，怎么得不到落实？一次次上访被房管局拒之门外，一次次诉讼亦被法院驳回，张虹霞几乎走投无路了。

　　2023年春节过后，抱着最后一丝希望，张虹霞来到北京市检察院申请监督。为进一步了解情况，该院检察官李南和同事们在弯弯绕绕的巷子里找了许久，终于找到了法院文书纸面上的这处“涉案房屋”。房屋虽小但五脏俱全，且租金低、地段好，张虹霞和女儿、女婿、外孙一家老小跻身于此。

　　正是这间逼仄的小屋，背负着“直管公房”与“私有房产”的双重身份，勾连出自20世纪60年代以来中国房屋所有制的历史变迁，牵动着四家行政机关之间错综复杂的职权网络；也正是这间令数个职能部门倍感棘手、避之不及的小屋，承载着张虹霞一家基本的衣食住行、经济、教育等民生所系，成了一家老小得以在北京生存与发展的避风港。因此，李南决心向历史档案刨根问底，抽丝剥茧般厘清多家行政机关间的责任关系，揭开涉案房屋“亦公亦私”的神秘面纱。

　　20次走访取证厘清产权之谜

　　案件的困难在于，其根植于长期以来国家政策变动的历史遗留问题，且在公与私的所有权转变中涉及多家行政机关。“房产公司说按照规定此房不能续签租房协议，落实私房政策办公室说我们是按落私政策发放房产证，房管局说这个属于历史遗留问题……当你找到每一个单位，他们都说自己没有错，就是这么办的。可问题确确实实就摆在这里了。”李南告诉《方圆》记者。

　　因此，李南只能一家家行政机关跑，一次次到落私办和产权交易大厅查阅资料，不断追问：涉案房屋的私人产权证是如何办理的？张虹霞前夫的前任承租人的历次交易是如何完成的？直管公房管理部门是如何签订承租协议的？签订协议的依据什么？在一次次刨根问底的诘问中，自20世纪80年代以来的一张张档案文书得以呈现在李南眼前。

　　不动产登记中心、房管局、涉案房屋？记者翻阅李南办理该案的工作记录，发现从案件受理到办结，李南和同事们进行了整整20次走访取证。

　　终于，李南从几乎泛黄的纸质材料中看清了涉案房屋的真面目：张虹霞居住的院内原有25间房屋，均属个人产权，于20世纪60年代全部交公管理。1983年，房管部门作出“国家收购16间房屋、发还自管9间房屋”的落实私房政策处理意见，涉案北房和东房属于该院落内国家收购的16间房屋范围。但由于主管部门工作疏忽，使不在落实私房政策应予退还范围内的东房被发还并登记到个人名下，后经过买卖，现房屋所有权人为李某某。然而，该房仍一直由公房管理部门管理，且由张虹霞实际居住。

　　经过详细的调查核实，办案组认为此案争议的焦点表面上在于张虹霞请求行政机关变更房屋登记的行为是否属于行政诉讼受案范围，但实质上是该房屋因落私为“私有房产”，不能再作为“直管公房”承租，张虹霞面临失去该公房承租权的问题。即使检察机关支持监督申请，启动监督程序，申请人也只会陷入新一轮的“程序空转”，司法程序难以有效解决将有私人产权的房屋作为“直管公房”继续承租的问题。

　　彻底解决房屋承租问题

　　既关系到张虹霞一家的居住问题，又要将案涉房屋“亦公亦私”问题彻底解决，最可行的方法是由行政机关自行纠错，将案涉房屋上的私权与公权剥离，直接解决张虹霞的居住问题。

　　“作为检察官，一年要办理上百个案件，但老百姓，一辈子也可能就遇到那么一两件，但每个案子结果都有可能影响其一生。对于张虹霞来说，能不能正常生活就指望着这个事。”李南认为，必须与行政机关直接对话，才能彻底终结案涉房屋“亦公亦私”的双重性质，从而打破“程序空转”的恶性循环，实现“直管公房”承租权的从无到有，切实解决张虹霞一家住房所需。

　　2024年1月，北京市检察院向北京市某区房屋管理局制发检察建议，明确指出行政机关在房屋落私政策执行和公房管理之间存在管理漏洞。由于该房产权已经过买卖变更至案外人名下，即便抗诉也难以解决张虹霞要求变更公房承租人的实际诉求。因此，建议房管局研究解决涉案房屋承租权变更问题，切实回应当事人实质诉求，保障当事人合法权益。

　　收到检察建议并与相关行政机关讨论研究后，某区房管局决定按照申请式退租的标准和程序将涉案房屋收购为公产，并委托房产公司对承租人按照公房承租手续进行管理。至此，涉案东房“亦公亦私”的历史遗留问题得以彻底解决。

　　2024年4月，张虹霞向北京市检察院撤回检察监督申请书，这起牵扯多方的房屋产权之争得以彻底化解。

　　在向记者回忆该案的办理过程时，李南告诉《方圆》记者：“‘检护民生’不能只嘴上说说，走走过场，应该在依法依规、公平正义的前提下，发现申请人的合理诉求，解决申请人的实际问题，让群众真真实实看到公平正义。”

　　2024年7月，“张某诉北京市某区政府不履行变更公房承租人职责检察监督案”入选最高人民检察院发布的“检护民生”行政检察典型案例。

　　最高检行政检察厅有关负责人表示，住有所居既是民生问题也是发展问题，关系千家万户的切身利益。张虹霞一案，系行政机关执行落私政策不慎所致，承办检察官走出办公室，先后20次走访取证，督促行政机关采取补救措施，有力维护当事人的合法权益。这是检察机关发挥行政检察监督职能、依法守护百姓“安居梦”的一个缩影。

　　“2024年大检察官研讨班强调，要结合办理行政诉讼监督案件，协同人民法院、行政机关依法规范推进行政争议实质性化解。在履行行政诉讼监督职责中，发现行政机关违法行使职权或不行使职权行为的，有序开展行政违法行为监督。”最高检行政检察厅有关负责人表示，公有住房租赁是解决住有所居的重要途径。针对行政诉讼监督中发现的因行政机关原因，导致公房承租人无法变更手续，影响承租人居住权益的，检察机关应当督促行政机关采取补救措施，有效保障公房承租人的居住权。（文中涉案人员均为化名）

　　张虹霞所住的房子位于一条小巷里。（来源：受访者供图）