城市，伟大而脆弱

　　没有哪一句话，能像“城市是人类最伟大的发明”一样令人动容。这句出自爱德华·格莱泽《城市的胜利》的描述，表达了我们对城市的敬仰和热爱。

　　我们现在所赖以生活的城市，其历史最早可追溯至公元前8500年。在小小的聚集地，几十人逐渐增至百人千人，到了古罗马时期，一座城市的人口突破百万—“城市”成为单独被关注和研究的话题。它不再仅仅是天然的人群居住地，也不仅仅是资源和财富的驻留地，城市逐渐承担起人类生活的全部现实内容，甚至承载起人的未来。

　　在中国，城市设计的理念从一开始就体现出当政者对自然和人类关系的认知秩序，将城市长期运营的需要和防御功能结合起来；在西方，1850年之后，随着技术和贸易的巨变，人口和城市规模爆炸式增长，一些令人仰慕的大型都市应运而生。第二次世界大战过后，全球化的现代城市不断更新城市设计的理念。

　　而1990年代以来，中国高效完成了现代化城市进程，从2008年到2019年，全国购物中心供应量年平均增速高达25%，至2023年年底，城镇化率达到66.16%，一个农业大国就此初步完成了城市化转型。

　　也许，正因为城市对人如此重要，从城市发展引人瞩目的那一天开始，对城市的思考也没有停止过。英国作家狄更斯笔下的“雾都伦敦”被笼罩在肮脏、贫困和暴力之中，公共卫生事件曾让欧洲大都市经历过创痛和艰难的改造过程。到1900年之后，摩天大楼进一步锻造现代城市样态，大城市密集的人口、拥挤的居住环境、混乱的规划、不堪重负的基础设施，也引发了思想界和公众对大城市的反思—我们到底需要什么样的城市，这是个永远不会失效的命题。

　　之所以聊到城市的发展史，是希望大家意识到，我们的城市其实很像一部长期运转、永不能停歇的超级机器。想象一下，机器难免年久失修，规划系统自然也需要更新，某种程度上，大型城市也是极为脆弱的，从战争到灾难，哪怕是一场突如其来的暴雨，也会让这部机器“失灵”。

　　当城市“旧”了，当城市跟不上社会快速的变迁，当城市发展进入到存量时代的竞争，我们该如何及时调整和矫正？1949年，美国《住宅法》明确把之前遇到的城市问题解决方案提上日程—它被称为“城市更新”。

　　现在，中国的城市进入大规模的“更新”时段。一方

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　　面，中国城镇化率到达一定程度后，进入发展平稳期，增量市场转向存量市场的过程几近完成，每一座城市迫切想要从存量中寻找新的增长点。另一方面，或许也是更为迫切的一方面，在之前高速的发展过程中，产生了诸多为满足现实需求而忽视长期发展的决策，由此埋下的隐患亟待解决。

　　无论从政府、企业，还是城市公民的角度来说，城市更新都是个“大事件”，同时也是一项多重挑战并存的艰巨任务。

　　比起多方参与者的利益如何协调，一个更大的悬念在于资金从何而来。城市更新不仅耗时较长，且资金消耗量巨大，回报不可预期。从2020年开始，中国政府正式试点不动产投资信托基金（REITs）。这是一种允许一些大型不动产（如大型商场、度假村、写字楼）的所有者将资产换算为一种基金的金融产品，几年来，不断有更新指引文件逐步扩大允许发行REITs的项目范围。今年7月31日，一份名为《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》的文件出台，旨在解决城市更新的资金困境。

　　在本期封面中，我们探讨了不同的更新方式，比如老旧城区的存续与活力如何兼顾，小区的修缮应该如何凝聚不同的力量并调动居民的积极性—这一切，何尝不是需要我们以全新的视角重新审视我们赖以生活的城市呢？

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