设计费回收难 勘察设计企业以房抵债财务风险如何化解

　　文/吴华 华蓝设计（集团）有限公司

　　近年来，勘察设计企业在运营过程中面临诸多困境，其中设计费回收困难尤为突出。这一问题迫使设计企业不得不作出妥协，接受“以房抵债”这一非传统的价款结算模式。但在实际操作中，该模式的处理过程较为复杂，涉及房产评估、产权变更、税费缴纳以及后续处置等多个环节。因此，深入分析这种结算模式下可能产生的财务风险，并探讨如何有针对性地开展风险防范工作具有重要意义。

　　以房抵债本质上是债务重组中以物抵债的一种具体形式。它通常在债务人无法按期清偿到期债务的情况下出现，是债务人解决债务困境的一种方式。具体而言，在合同约定的偿债期限届满前或届满后，债务人与债权人经协商一致，以债务人自有的房屋折抵所欠债务，从而实现债务的全部或部分消灭，达成相应的法律效果。

　　以房抵债产生的背景

　　近年来，“房住不炒”政策基调不断稳固，各级政府运用限购限贷、集中供地、三道红线等一系列组合政策严控房地产市场风险。在这样的政策环境下，部分房地产开发商面临着一些经营挑战，出现了融资渠道收窄、销售回款速度放缓以及现金流承压的状况，在一定程度上影响到设计费的支付，进而促使市场上出现了以不动产抵付设计费这种较为特殊的债务履行方式。为了缓解资金和销售压力，一些开发商与设计企业达成协议，其已建成但尚未出售，或是未来某个时间计划建成的房屋，用来抵付设计费用，以此替代原本的货币直接支付方式，作为设计服务费用的另一种支付途径。

　　对于处于相对弱势地位的设计企业来说，当面临收款困难时，接受以不动产形式收回设计费，虽属无奈之举，但也能在一定程度上发挥止损作用。这种方式有助于缓解设计企业的资金流动性压力，避免因长时间无法收回款项引发业务停滞、员工薪酬拖欠等一系列连锁问题。

　　以房抵债的操作流程

　　以房抵债作为一种复杂的财务与法律安排，通常会涉及至少三个核心法律主体，分别是业主（即债务方）、承包方（在此特指设计企业，作为债权方），以及实际购房人。若抵债房源并非直接来自业主，而是由第三方房源公司提供，那么这一法律关系网还会进一步扩大，将房源公司纳入其中。当设计费付款期限届满，业主却无力支付拖欠的设计费时，设计企业与业主（若涉及房源公司，还会包含房源公司）签订《以房抵债协议书》，同时与业主签订《商品房买卖合同》，并前往房产部门办理预售登记备案。

　　按照抵债房最终处置情况，可分为两种操作模式。第一种模式，设计企业最终取得抵债房产权，并将其作为企业办公楼、职工住宅等自用资产。在这种模式下，设计企业实际上扮演了购房者的角色，从业主（或房源公司）那里购买房屋。而购房款项的支付，则通过与设计费等额抵消来完成，实现了债务与资产的双重转换。第二种模式，设计企业最终不拥有抵债房产权。具体操作是，设计企业联系有意购房者，让实际购房人与业主签订商品房买卖合同，并向业主支付购房款，之后业主再把款项支付给设计企业。这种模式既解决了设计企业的收款难题，又为业主提供了快速变现的途径，同时也满足了实际购房人的购房需求，让多方都从中受益。

　　风险防范措施

　　强化以房抵债风险管理的组织保障。在处理以房抵债这类复杂交易时，企业应给予高度重视，专门成立一个以房抵债交易处理小组。该小组应当由经验丰富、专业能力强的成员组成，成员的专业背景应广泛涵盖财务、法律以及业务等多个关键领域。财务人员会精准评估房产价值，合理估算交易成本，并妥善管理交易过程中的资金流动，以此保障企业财务状况稳健。法律人员会深入研究相关法律法规，避免法律风险，保证交易流程合法合规，同时妥善处理可能出现的法律纠纷。业务人员则起到沟通桥梁的作用，他们熟悉市场动态，能有效协调各方资源，推动交易顺利开展。这样一支多元化、专业化的团队，会共同为以房抵债交易的成功处理提供有力的组织保障，在确保企业利益最大化的同时，有效管控潜在风险。

　　完善以房抵债财务风险管理制度。为确保以房抵债交易高效、安全且合规，企业需从制度层面入手，构建一套系统而全面的规章制度体系。这套制度应全面覆盖以房抵债交易的各个环节，从初步评估、谈判协商、合同签订，到后续执行与监控，每个步骤都应有章可循、有据可依。具体而言，制度中应详细规定交易前的尽职调查流程，确保房产信息真实、完整；明确交易双方的权利和义务，避免因信息不对称引发潜在纠纷；制定严格的合同审核机制，确保合同条款合法、公平；同时，建立交易执行与监控的标准化流程，让每一步操作都符合既定规范，减少人为错误与操作风险。此外，规章制度还要着重强调持续的风险评估与应对措施。针对可能出现的市场波动、法律变更等不确定因素，提前预设风险应对预案，让企业能够迅速响应，有效管理风险。

　　优化抵债房产的选择策略。在处理以房抵债事务时，企业要秉持审慎、明智的态度，优先挑选那些易于变现且地理位置优越的房产作为抵债资产。这类房产通常位于城市中心或发展潜力大的区域，市场认可度高、流通性强，能在较短时间内以合理甚至更好的价格出售或出租，从而有效转化为现金流。选择这样的房产作为抵债标的，能减少企业因长期持有不动产而面临的资金占用压力，还能最大限度降低因市场波动导致的资产贬值风险，减少债权损失。此外，优质地段的房产往往具有更好的保值增值潜力，这对于企业来说是一种潜在的价值提升。

　　近年来，勘察设计企业在运营中遇到不少难题，尤其是设计费回收困难，使得部分企业不得不接受“以房抵债”这种非传统的价款结算模式。然而，这种模式在实际操作中涉及房产评估、产权变更、税费缴纳以及后续处置等诸多复杂环节，稍有不慎便可能引发财务风险，甚至影响企业的正常运营。因此，勘察设计企业要深入分析以房抵债模式下可能出现的财务风险，有针对性地制定有效的风险防范措施。企业应充分认识到以房抵债的复杂性和潜在风险，在操作过程中要小心谨慎，严格遵守相关法律法规，合理评估房产价值，确保产权清晰，及时办理过户手续，准确计算和缴纳相关税费。