如何标准化推进物业管理项目采购需求编制

　　文/王可

　　物业管理是涵盖多领域、多专业、多工种的综合性服务，其项目需求一般既包含服务人员配置、秩序维护、环境维护、设施维护等基础物业服务事项，也包含根据建筑业态功能和采购人需求不同而产生的其他服务事项。《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号，以下简称22号文）第十九条规定，采购需求客观、明确且规格、标准统一的采购项目，如通用设备、物业管理等，一般采用招标或者询价方式采购。笔者结合采购实践，深入调查研究，就如何标准化推进物业管理项目采购需求的编制进行探讨。

　　物业管理服务采购存在的问题

　　物业门槛过低。2015年，住房和城乡建设部（以下简称住建部）印发《住房和城乡建设部关于修改〈房地产开发企业资质管理规定〉等部门规章的决定》（住建部令第24号），对《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）进行修订，取消了物业公司注册资本限制及物业管理师职业资格。2016年，《国务院关于修改部分行政法规的决定》（国务院令第666号）删除了《物业管理条例》（国务院令第379号，以下简称379号令）第三十三条和第六十一条与企业资质管理相关的条款，同时通过修订379号令取消物业管理人员从业资格限制。2017年，住建部印发《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房〔2017〕75号），停止审批二级及以下资质并取消物业一级资质核定。2018年2月，住建部废止《物业服务企业资质管理办法》（住建部令第39号），明确各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。自此以后，物业公司只需要正常办理工商注册流程即可成立并开展业务，准入门槛大幅降低。

　　政府机关办公楼物业管理经费保障存在显著问题。目前，物业管理市场以住宅小区为主，房产、物价等主管部门的物业管理收费指导文件也仅用于规范住宅小区管理，政府机关办公楼物业管理收费尚无相应的标准，导致服务价格难以规范。同时，政府机关办公楼的经费来源和使用存在问题，经费来源主要是财政拨款和行政费用，这些经费的使用受到各级财政部门的严格监管和审批。物业管理的范围、标准不一，物业管理定价往往是通过会商确定，再通过招标采购流程，低价中标后物业管理费用明显降低。

　　服务质量监管体系有待完善。现行法规中，《中华人民共和国民法典》和379号令均未对物业服务质量作出明确规定，缺少关于物业服务质量标准及监督方式的明确阐述。服务对象参与度不高：一方面缺少集中收集服务对象意见的制度性安排；另一方面，服务对象普遍缺乏对服务标准的了解和认识。对于物业公司的具体运作，缺乏统一的监控标准。在工作流程控制、强化考核等方面虽有大量研究，但尚未形成可落地的规范体系，导致物业管理是否能做到“质价相符”全依靠物业企业的自我管理。

　　优化物业管理服务采购的对策建议

　　出台物业相关标准。据笔者了解，目前我国尚未出台物业管理的强制性国家标准，且大量物业管理服务事项、质量和技术要求无法进行量化统一。物业管理领域的标准体系尚不足以支持其成为“技术、服务标准统一”的采购项目。物业管理采购项目需求既包含服务人员配置、秩序维护、环境维护、设施维护等基础物业服务事项，也包含根据建筑业态功能和采购人需求不同而产生的其他服务事项。从人员配置来看，实现同一服务目标，不同企业、不同管理模式所需要的人员配置本身存在较大差异，很难实现统一。从服务事项来看，其涉及的时耗、物耗、作业过程也很难做到“技术、服务标准统一”，服务成效也需要一定时间才能显现。物业管理行政主管部门要加强对行业行为、各方关系的研究，加快完善相关的法律法规，促进对物业服务的依法管理。

　　规范经费保障标准。目前，政府物价部门、房产行业主管部门对住宅小区、高级写字楼物业管理收费已出台相应的指导性政策，而针对机关办公楼、医院、学校等特殊物业，尚未制定具体收费标准。建议综合考量办公楼的层数、面积、设备数量、服务项目内容、各地人员最低工资水平等因素，定期发布物业管理收费标准，以避免无序竞争，促进行业健康发展。同时，具体的物管收费标准又能为财政部门核定物业费用拨款提供明确依据。

　　健全物业采购需求。招标采购中要量化采购需求指标，确定服务范围。在物业管理采购项目需求中，服务范围决定了需要采购哪些产品和服务。通常情况下，物业管理涉及的领域广泛，需要相应的服务提供商来保证业务的顺利开展。服务范围包含公共设施设备维护保养、安全监控服务、保洁服务、绿化养护服务、物业服务管理。笔者所在的交易中心结合调研成果，通过对5年来物业项目证照的梳理，对涉及的76种证照按推荐使用、审慎使用和不推荐使用分类，制定了《物业采购项目操作指引》，将确实能体现出企业管理水平的证书进行保留并合并内容相同、相近的证书，辅助采购人做好需求标准编制，提高物业采购的标准化、规范化水平。通过需求标准编制，可以避免以不合理条件对供应商实行差别待遇或歧视待遇；规范和优化对物业管理服务人员的要求；严格设定特种作业人员和特种设备作业人员资格；优化营商环境，降低供应商组建项目团队的成本。

　　创新升级物业服务水平。随着物联网、大数据、人工智能技术在民生服务场景应用越来越广泛，物业服务企业也纷纷树立了“智慧物业”的理念。22号文第十四条已将落实支持创新明确为政府采购的政策功能之一。379号令第四条也规定：“国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。”采购人可以要求供应商在物业管理服务中运用创新技术、创新方法。例如，在医院保洁采购项目中，采购人要求供应商运用中央运送系统，提高服务效率。同时，采购人为保证物业服务管理水平，可根据项目实际需求对物业服务人员经验、学历层次、专业培训等方面提出具体要求。

　　结语

　　中共中央、国务院印发的《国家标准化发展纲要》明确提出，要建立法规引用标准制度、政策实施配套标准制度，在法规和政策文件制定时积极应用标准。在政府采购活动中，各相关部门应完善应用先进标准应用机制，以标准为依据开展宏观调控、产业推进、行业管理、市场准入和质量监管工作。通过建立健全政府采购需求标准体系，规范采购行为，促进市场公平竞争，落实政府采购政策功能。此举将为采购需求制定提供统一规范，有力推动政府采购向规范化、标准化、科学化方向发展。

　　（作者单位：安徽省铜陵市公共资源交易中心）

　　责编：辛美玉