当心！学区房的溢价陷阱
- 来源:投资者报
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- 发布时间:2009-08-31 13:36
位于北京中关村的龙湖唐宁·ONE，在今年迎来了“大阳春”。
自2008年12月下旬开盘以来，唐宁·ONE入市仅8个月，北京市房地产交易管理网上显示的销售额已攀升至22.79亿元（截至8月27日），每平方米均价也从最初的23000元左右上涨到目前的40000元。
龙湖唐宁·ONE项目营销总监邹墨远认为：“唐宁·ONE位于国家最核心的一处稀缺优质不动产。项目周围环布着北京大学、清华大学等多所名牌大学，这种稀缺资源在全国范围内都不可替代。”清华大学MBA毕业的邓先生在某知名证券公司上班，孩子还不到一周岁，但却已经为了孩子上学问题忙乎起来。之前在华润西堤红山购买了一套90平方米左右的房子，但却因为孩子将来只能就读北京小学分校有些发愁。
在考察了几个楼盘后，发现还是唐宁·ONE签约的“中关村小学”比较让自己中意。但房价的突然飙升，已经让他已经觉得有些无法承受。他告诉《投资者报》：“如此一来，我只能考虑在亿城？西山华府或附近买一套可以满足孩子将来上学需要的二手房了。”资源的稀缺导致学区房价格的一路狂涨，房价高企的背后，隐藏着怎样的投资逻辑和风险？
开发商投资热点
刚过而立之年孙栋已经在楼市观望了2年多，最近他终于将目标锁定在西南三环的万年花城。眼见房价从谷底涨回高点，他很后悔没早出手。“现在就算高价也不等了，眼光要放长远。”孙栋告诉记者。
孙栋购房的理由之一就是给即将出生的孩子提供良好的学习环境。为此他曾在海淀中关村区域“纠结”了很长时间。“但那里的楼盘要么贵得吓人，要么旧得过分。”不久前，孙栋得知万年花城引入北京小学分校的消息，这才将目光转移过来。
现在，他正计划以16000元/平方米的价格买下一套两居室。尽管价格比自己的预期高出不少，但他认定为了孩子的前途，这笔花销值得。“既投资了房产，又投资了教育，一举两得。”像孙栋这样为教育投资的购房者正越来越多，但城市中传统的教育核心区显然已经“不堪重负”，居住产品已是“僧多粥少”。精明的开发商也意识到了这一点，近年来标榜“教育地产”的楼盘不断面世，其中不少项目则是将名校引入社区或板块内。
进入2009年，包括著名的黄冈中学、陈经纶中学乃至欧美名校，纷纷在新兴住宅板块设立分校。北京的教育资源似乎正在由传统的海淀区向全城范围扩展，CBD区域、中央别墅区等成了新兴“教育优势区”。
在商务氛围浓厚却缺少优质教育资源的CBD，同样上演着名校联姻的故事。
位于东四环的珠江帝景与陈经纶中学合作，其帝景实验学校已经开学。在这所学校中，有70%的教师资源来自本校，另30%的师资力量均通过严格筛选招聘而来。而四方桥旁边的华侨城并没有引入本地的重点中学，而是把湖北名校黄冈中学嫁接到自己的地盘上。
除了海淀北部和CBD东部之外，西南三环和亚奥地区也纷纷引入名校资源。再加上近期中央别墅区和潮白河别墅区也有海外名校进驻，让这几大区域的教育配套得到很大提升，结合原有教育资源，俨然成为新的教育集中板块。
购房者投资冲动
身贴“教育地产”标签的楼盘仿佛一块“香饽饽”，即便在楼市最低迷的2008年底仍然表现抢眼。
去年底，唐宁·ONE由于先期大力宣传项目和中关村二小签约，业主子女可以不限户口就读的卖点，让其备受瞩目。
在唐宁ONE最先开盘的房源中，户型面积以40平方米~70平方米为主，总价在90万元~150万元之间。虽然单价超过了20000元/平方米，但低总价的优势仍旧吸引了大批购房者，开盘第一个月便成交70余套。“这样的成绩在当时冰冷的楼市‘寒冬’几乎是一个奇迹。”业内人士表示。
在教育区热销的不仅是高品质新盘，其二手房曾经一度成为市场的主角。从北京市房地产交易管理网数据显示，2月份中关村地区二手房网上签约1373套，环比1月份同期上涨28%。
“春节后店里的二手房交易一直很活跃，好房子一般不出一周就被客户买走了，比一手房卖得都好。”链家地产苏州街店销售人员对记者说，由于区域内拥有最好的教育资源--学院路，很多投资者都把这里当做抄底首选。“每年春节后高校就进入租房旺季，二手现房的投资收益显然更快。”春节过后，北京楼市展露出整体复苏迹象，而学区房成了率先回暖的产品。2月底，位于广渠门东南角的冠城名敦道新一期房源开盘。由于临近口碑不错的崇文区光明小学，再加上开发商采取低价策略，项目当期260套房源开盘之前就被订购一空，成了当时北京楼市的一大“另类”现象。“区域内除了首都经济贸易大学外，并没有其他名声响亮的学校，但北京小学到来后情况发生了变化。”据附近“我爱我家”一位门店经理介绍，如今很多购房者前来寻购二手房时咨询得最多的便是将来孩子能否进北京小学分校就读。
这些项目的热销并非个案。在今年上半年住宅成交额排行榜上，亿城？西山华府、远洋沁山水、远洋万和城和华润？西堤红山分列前4位。“巧合”地是，这4个项目都是将名校引入社区的“学区新贵”。
高价背后有陷阱
21世纪不动产监测数据显示，当前学区内的楼盘或小区，周围的房价要比同等地段的房子高出5%至8%；而房子如果能够通过落户后进入名校读书，房价会更高，比同等地段房子要高出10%至15%。
但高价位运行也为投资学区楼盘带来一定风险。“这些楼盘的价值很大程度是建立在教育资源的基础上，一旦这些资源消失或等不到兑现，那项目也就不值钱了。”一位代理行资深人士就提醒投资者，楼盘究竟能从学校中获益多少应该是核心关注点。
2008年之前，各个大学城的兴建无一例外地激活了当地“学院派”房产市场。
像2002年开始建造的南京仙林大学城，云集了11所高校和16万就读大学生，在校大学生人数接近南京大学生总数的1/3，大学城所在区域是公认的最有投资价值的板块。
随着大学城建设的逐步推进，房价也水涨船高。“2006年房价突破5000元/平方米，目前已经超过10000元/平方米。”住商不动产仙林店的经理说。
“2008年以前，投资客利用大学城的概念炒房，但是宏观调控政策一来，投资客被挤出市场，几乎所有的大学城周边房产都出现了销售的阵痛期。”“我爱我家”副总经理胡景晖指出。
房价的高企让风险也随之凸显，而学区房产本身也存在一定的风险。即便是宣称与学校“签约合作”的楼盘，也很难提供可靠的入学保障。因为这种“特殊待遇”是无法写入购房合同中去的。
据悉，按相关法律规定，学校归属教委职责范围管辖，将学校引进小区名义上必须由教委负责进行，开发商没有权利承诺，所以也不能以任何书面合同的形式体现出来。另外，孩子入学涉及的情况非常复杂，包括父母户口、孩子自身情况等，这些在合同中很难作出具体约定。
另外，目前楼盘引进名校资源的途径主要有挂牌加盟和直营式两种。前者是指楼盘引进学校品牌成立分校，但不主要依靠总部的师资力量，按其运行模式自主管理。后者则是引进的分校，由本校统一管理。
对于这两种办学模式，投资者一定要分清。加盟式办学质量与开发商实力和责任感密切相关，并不是所有开发企业都会聘请一流教师前来任教。即便引入一流师资，费用也会相应增加。而直营式分校也不代表教学质量与本校相当，很多本校优秀教师并不愿意到分校任教。
“购买这些‘名校宅邸’需要有很强的风险意识，以免跳进了高价房陷阱。”中原地产华北区董事总经理李文杰提醒。
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自2008年12月下旬开盘以来，唐宁·ONE入市仅8个月，北京市房地产交易管理网上显示的销售额已攀升至22.79亿元（截至8月27日），每平方米均价也从最初的23000元左右上涨到目前的40000元。
龙湖唐宁·ONE项目营销总监邹墨远认为：“唐宁·ONE位于国家最核心的一处稀缺优质不动产。项目周围环布着北京大学、清华大学等多所名牌大学，这种稀缺资源在全国范围内都不可替代。”清华大学MBA毕业的邓先生在某知名证券公司上班，孩子还不到一周岁，但却已经为了孩子上学问题忙乎起来。之前在华润西堤红山购买了一套90平方米左右的房子，但却因为孩子将来只能就读北京小学分校有些发愁。
在考察了几个楼盘后，发现还是唐宁·ONE签约的“中关村小学”比较让自己中意。但房价的突然飙升，已经让他已经觉得有些无法承受。他告诉《投资者报》：“如此一来，我只能考虑在亿城？西山华府或附近买一套可以满足孩子将来上学需要的二手房了。”资源的稀缺导致学区房价格的一路狂涨，房价高企的背后，隐藏着怎样的投资逻辑和风险？
开发商投资热点
刚过而立之年孙栋已经在楼市观望了2年多，最近他终于将目标锁定在西南三环的万年花城。眼见房价从谷底涨回高点，他很后悔没早出手。“现在就算高价也不等了，眼光要放长远。”孙栋告诉记者。
孙栋购房的理由之一就是给即将出生的孩子提供良好的学习环境。为此他曾在海淀中关村区域“纠结”了很长时间。“但那里的楼盘要么贵得吓人，要么旧得过分。”不久前，孙栋得知万年花城引入北京小学分校的消息，这才将目光转移过来。
现在，他正计划以16000元/平方米的价格买下一套两居室。尽管价格比自己的预期高出不少，但他认定为了孩子的前途，这笔花销值得。“既投资了房产，又投资了教育，一举两得。”像孙栋这样为教育投资的购房者正越来越多，但城市中传统的教育核心区显然已经“不堪重负”，居住产品已是“僧多粥少”。精明的开发商也意识到了这一点，近年来标榜“教育地产”的楼盘不断面世，其中不少项目则是将名校引入社区或板块内。
进入2009年，包括著名的黄冈中学、陈经纶中学乃至欧美名校，纷纷在新兴住宅板块设立分校。北京的教育资源似乎正在由传统的海淀区向全城范围扩展，CBD区域、中央别墅区等成了新兴“教育优势区”。
在商务氛围浓厚却缺少优质教育资源的CBD，同样上演着名校联姻的故事。
位于东四环的珠江帝景与陈经纶中学合作，其帝景实验学校已经开学。在这所学校中，有70%的教师资源来自本校，另30%的师资力量均通过严格筛选招聘而来。而四方桥旁边的华侨城并没有引入本地的重点中学，而是把湖北名校黄冈中学嫁接到自己的地盘上。
除了海淀北部和CBD东部之外，西南三环和亚奥地区也纷纷引入名校资源。再加上近期中央别墅区和潮白河别墅区也有海外名校进驻，让这几大区域的教育配套得到很大提升，结合原有教育资源，俨然成为新的教育集中板块。
购房者投资冲动
身贴“教育地产”标签的楼盘仿佛一块“香饽饽”，即便在楼市最低迷的2008年底仍然表现抢眼。
去年底，唐宁·ONE由于先期大力宣传项目和中关村二小签约，业主子女可以不限户口就读的卖点，让其备受瞩目。
在唐宁ONE最先开盘的房源中，户型面积以40平方米~70平方米为主，总价在90万元~150万元之间。虽然单价超过了20000元/平方米，但低总价的优势仍旧吸引了大批购房者，开盘第一个月便成交70余套。“这样的成绩在当时冰冷的楼市‘寒冬’几乎是一个奇迹。”业内人士表示。
在教育区热销的不仅是高品质新盘，其二手房曾经一度成为市场的主角。从北京市房地产交易管理网数据显示，2月份中关村地区二手房网上签约1373套，环比1月份同期上涨28%。
“春节后店里的二手房交易一直很活跃，好房子一般不出一周就被客户买走了，比一手房卖得都好。”链家地产苏州街店销售人员对记者说，由于区域内拥有最好的教育资源--学院路，很多投资者都把这里当做抄底首选。“每年春节后高校就进入租房旺季，二手现房的投资收益显然更快。”春节过后，北京楼市展露出整体复苏迹象，而学区房成了率先回暖的产品。2月底，位于广渠门东南角的冠城名敦道新一期房源开盘。由于临近口碑不错的崇文区光明小学，再加上开发商采取低价策略，项目当期260套房源开盘之前就被订购一空，成了当时北京楼市的一大“另类”现象。“区域内除了首都经济贸易大学外，并没有其他名声响亮的学校，但北京小学到来后情况发生了变化。”据附近“我爱我家”一位门店经理介绍，如今很多购房者前来寻购二手房时咨询得最多的便是将来孩子能否进北京小学分校就读。
这些项目的热销并非个案。在今年上半年住宅成交额排行榜上，亿城？西山华府、远洋沁山水、远洋万和城和华润？西堤红山分列前4位。“巧合”地是，这4个项目都是将名校引入社区的“学区新贵”。
高价背后有陷阱
21世纪不动产监测数据显示，当前学区内的楼盘或小区，周围的房价要比同等地段的房子高出5%至8%；而房子如果能够通过落户后进入名校读书，房价会更高，比同等地段房子要高出10%至15%。
但高价位运行也为投资学区楼盘带来一定风险。“这些楼盘的价值很大程度是建立在教育资源的基础上，一旦这些资源消失或等不到兑现，那项目也就不值钱了。”一位代理行资深人士就提醒投资者，楼盘究竟能从学校中获益多少应该是核心关注点。
2008年之前，各个大学城的兴建无一例外地激活了当地“学院派”房产市场。
像2002年开始建造的南京仙林大学城，云集了11所高校和16万就读大学生，在校大学生人数接近南京大学生总数的1/3，大学城所在区域是公认的最有投资价值的板块。
随着大学城建设的逐步推进，房价也水涨船高。“2006年房价突破5000元/平方米，目前已经超过10000元/平方米。”住商不动产仙林店的经理说。
“2008年以前，投资客利用大学城的概念炒房，但是宏观调控政策一来，投资客被挤出市场，几乎所有的大学城周边房产都出现了销售的阵痛期。”“我爱我家”副总经理胡景晖指出。
房价的高企让风险也随之凸显，而学区房产本身也存在一定的风险。即便是宣称与学校“签约合作”的楼盘，也很难提供可靠的入学保障。因为这种“特殊待遇”是无法写入购房合同中去的。
据悉，按相关法律规定，学校归属教委职责范围管辖，将学校引进小区名义上必须由教委负责进行，开发商没有权利承诺，所以也不能以任何书面合同的形式体现出来。另外，孩子入学涉及的情况非常复杂，包括父母户口、孩子自身情况等，这些在合同中很难作出具体约定。
另外，目前楼盘引进名校资源的途径主要有挂牌加盟和直营式两种。前者是指楼盘引进学校品牌成立分校，但不主要依靠总部的师资力量，按其运行模式自主管理。后者则是引进的分校，由本校统一管理。
对于这两种办学模式，投资者一定要分清。加盟式办学质量与开发商实力和责任感密切相关，并不是所有开发企业都会聘请一流教师前来任教。即便引入一流师资，费用也会相应增加。而直营式分校也不代表教学质量与本校相当，很多本校优秀教师并不愿意到分校任教。
“购买这些‘名校宅邸’需要有很强的风险意识，以免跳进了高价房陷阱。”中原地产华北区董事总经理李文杰提醒。
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