李贵斌的“保守”
- 来源:英才
- 关键字:商业地产
- 发布时间:2011-12-09 11:34
对于地产商而言，2011年是个多事之秋。
从2010年住宅市场遇冷后，如万科、保利、恒大等以住宅为主业的开发商，都转向了商业地产市场，再加上原本深耕于此的万达、宝龙、SOHO中国等，商业地产似乎早已不是想象中的蓝海。
“商业地产市场，的确是群雄逐鹿，热火朝天。但其中，一部分地产商的跟风、攀比、不理性行为，也可能会造成这个市场的危机。”2011年再次跻身“中国最佳商业地产企业”的光耀东方集团董事长李贵斌如是说。
事实上，这家集城市综合体开发、商业地产投资并购重组、商业运营管理于一身的商业地产企业，在2011年动荡的市场中依然斩获颇丰。问及核心原则，李贵斌坦言：“在这个浮躁的市场里有很多机会，商业地产投资现在也的确是最好的时机。但是，企业没有饿死的，都是撑死的。对我而言，安全永远是第一位。”
并购——完善商业模型起步于三线城市的光耀东方，在业内以改造“停建项目”及发掘“价值被低估物业”闻名。2011年，光耀东方进一步加大了并购力度，涉及5个项目，金额达百亿元：3月，进入上海；5月，在天津滨海新区再添新项目；7月，再次出手北京……然而，在这一众让人眼花缭乱的华丽并购中，李贵斌最为看重的，却是在山东聊城老家的一桩并购——聊城百货公司。
“这是个可圈可点的事件。聊城百货公司的加盟，说明市场对光耀东方整体商业运营能力的认可。另一方面，聊百加入光耀东方，对于完善公司的商业模型有着现实和长远的双重意义。”李贵斌说。
他口中的聊城百货公司是山东省三大百货公司之一，有34年历史，在聊城是家喻户晓的百货品牌，占有聊城零售业2/3的市场份额，旗下拥有百货、超市、家电零售三大产业。
在竞争激烈的零售市场中，聊百是很多巨头希望合作的对象，其中包括大商集团、茂业集团、金鹰商贸等，但是聊百最终选择了光耀东方。聊百看中的是光耀东方对商业运营的重视，而李贵斌看中的，则是聊百在商业运营方面的经验。
在并购聊百之后，光耀东方商业集团公司也正式成立，由原聊百董事长许振清任董事长。“聊百的加入，对光耀东方原有的商业运营管理板块是一个有益补充。光耀东方商业集团的专业领域将不仅限于商业管理，更是延伸到了商业运营。我们的整个体系完整了。”李贵斌说。
事实上，随着管理架构的成熟，光耀东方集团将在2012年正式推出自有的百货品牌——“光耀东方百货”。同时，在邯郸、大同、聊城、石家庄等多地商场运营良好的基础上，北京“光耀东方广场”商业部分和“光耀东方中心”商业部分两个高端商业正陆续招商，光耀东方商业集团多形态、多档次的产品体系也将形成。
“光耀东方商业集团的长远目标，是成为中国最著名的商业零售公司之一。”李贵斌说道。
运营是商业地产的灵魂
“为什么我认为聊城百货那么重要？因为，在涵盖‘写字楼+商场（mall）+酒店”等多种业态的城市综合体中，运营的核心就是要把商场经营好。”李贵斌说。
这种观点，印证了与当下商业地产界一个主要的困惑：2010年至今，不少二线城市，甚至三四线城市的商业地产开发量呈“井喷”之势，大量的城市综合体项目在建或已经开业。中国购物中心产业资讯中心报告显示：到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；沈阳将拥有购物中心71个，建筑面积超过700万平方米；石家庄将拥有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米；贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米……
这样令人吃惊的数字正在许多城市上演，然而这些项目中的大多数，运营得并不成功。
面对这种局面，李贵斌忧心忡忡：“房地产投资的目标，不管是住宅还是商业，核心都是价值投资。一个综合类的商业地产项目中，商铺做好了，物业的整体价值才能提升。反之，对整体的物业价值是极大的浪费。一个商业地产项目中，业主们有收益，开发企业才有长远收益。如果业主赔钱，最终受损失的其实是开发商。”
而这正是光耀东方在诸多开发和并购的综合体项目中，将商业部分自持经营，而没有散售的原因。
因此，在别人忙于圈地、大干快上的时候，光耀东方却在研究，什么样的业态能让业主们挣钱？什么样的规划定位能给商业项目带来更高的人气？2003年，山东聊城的新东方广场，规划为“集购物、休闲、娱乐、餐饮和观光于一体的休闲时尚购物中心”；而邯郸新丹兰·尚街，定位于“16－45岁女性消费的专业商场”，主打时尚消费；石家庄光耀东方广场则是“品牌荟萃、时尚前沿”……
光耀东方集团在各地运营的不同项目，都根据城市、区域以及当地的消费习惯做出了差异化的定位。
“光耀东方商业集团成立之后，有了聊城百货丰富的专业人才加入，我相信我们能做得更好。”李贵斌总结道。
是稳健还是保守
随着住宅投资的前景日渐模糊，资金选择商业地产为避风港，2011年的商业地产市场迎来了新一轮投资高潮。
“大家这个时候都进来做什么？先占有资源。开发什么产品可以将来再说，但是谁占有了资源，谁就占有了将来。如果不占有资源，三五年内，这个游戏就没有你的事了。”业内人士说道。“越来越多的公司敢于在三四线城市拿地，他们看到的是土地的增值。现在，住宅用地限制了，商业还没有。地方政府的地价会给得很便宜。开发商赌的是地价上涨，资产溢价可以用于私募、整售甚至IPO。”易城中国副总裁尹宝军的判断代表了主流的观点。
但李贵斌在光耀东方的扩张步伐上，有自己的选择。“以千亩为单位计量的土地，无论在哪个城市，都不可能位于市中心。等待它升值的时间太长，而升值的空间又有风险。开发商资金投入的最大需求来自于拿地，而资金回笼只能靠销售。拿地太多而销售受阻，开发商如何自处？何况现在整体的销售市场这么疲软？”
因此，李贵斌对光耀东方2012年的发展步伐做了严格限定：并购重组方面，以一线城市为主，并购4个项目就达成目标，最多不能超过6个；而城市综合体开发，则以华北华东现有市场为基地，考虑到有效的管理半径，项目不过长江，不到东北。
“一个企业应该清楚认识自己的容量，中国市场那么大，适合自己的项目能做好一两个项目，就是成功。”李贵斌说。
事实上，光耀东方集团直到目前仍然维持着低负债水平。李贵斌的态度很务实：“企业做事要向最好争取，按最坏打算。盈利固然重要，但更重要的前提是财务安全。”
中国的商业地产市场虽然竞争激烈，但毕竟发展时间尚短，真正的分化还没有开始。而李贵斌认为，未来的趋势，一定强者恒强、弱者则遭到淘汰。因此，他对眼前每一个可能导致危机的问题都十分重视。
光耀东方从三线城市起家，历经6年才稳步进入一线城市。“一线城市一直不缺少机会，但是企业从前的资金实力和人才队伍都是短板，所以我没有贸然进入。直到企业成熟、时机成熟。”
在李贵斌看来，尽管短期市场前景不明，但长期来看，商业地产市场仍然具有供应量大、保有量大、需求量大三大特点。而且，正是由于市场浮躁，资金不理性，一线城市将会有更多的投资并购机会。
“其实我们集团目前仍处在发展的初级阶段，目前公司的布局，都是在为下一步发展奠定基础。机遇决定财富，投资不仅着眼于现在，更要着眼于未来和预期。”李贵斌说。
文|周宁
……
从2010年住宅市场遇冷后，如万科、保利、恒大等以住宅为主业的开发商，都转向了商业地产市场，再加上原本深耕于此的万达、宝龙、SOHO中国等，商业地产似乎早已不是想象中的蓝海。
“商业地产市场，的确是群雄逐鹿，热火朝天。但其中，一部分地产商的跟风、攀比、不理性行为，也可能会造成这个市场的危机。”2011年再次跻身“中国最佳商业地产企业”的光耀东方集团董事长李贵斌如是说。
事实上，这家集城市综合体开发、商业地产投资并购重组、商业运营管理于一身的商业地产企业，在2011年动荡的市场中依然斩获颇丰。问及核心原则，李贵斌坦言：“在这个浮躁的市场里有很多机会，商业地产投资现在也的确是最好的时机。但是，企业没有饿死的，都是撑死的。对我而言，安全永远是第一位。”
并购——完善商业模型起步于三线城市的光耀东方，在业内以改造“停建项目”及发掘“价值被低估物业”闻名。2011年，光耀东方进一步加大了并购力度，涉及5个项目，金额达百亿元：3月，进入上海；5月，在天津滨海新区再添新项目；7月，再次出手北京……然而，在这一众让人眼花缭乱的华丽并购中，李贵斌最为看重的，却是在山东聊城老家的一桩并购——聊城百货公司。
“这是个可圈可点的事件。聊城百货公司的加盟，说明市场对光耀东方整体商业运营能力的认可。另一方面，聊百加入光耀东方，对于完善公司的商业模型有着现实和长远的双重意义。”李贵斌说。
他口中的聊城百货公司是山东省三大百货公司之一，有34年历史，在聊城是家喻户晓的百货品牌，占有聊城零售业2/3的市场份额，旗下拥有百货、超市、家电零售三大产业。
在竞争激烈的零售市场中，聊百是很多巨头希望合作的对象，其中包括大商集团、茂业集团、金鹰商贸等，但是聊百最终选择了光耀东方。聊百看中的是光耀东方对商业运营的重视，而李贵斌看中的，则是聊百在商业运营方面的经验。
在并购聊百之后，光耀东方商业集团公司也正式成立，由原聊百董事长许振清任董事长。“聊百的加入，对光耀东方原有的商业运营管理板块是一个有益补充。光耀东方商业集团的专业领域将不仅限于商业管理，更是延伸到了商业运营。我们的整个体系完整了。”李贵斌说。
事实上，随着管理架构的成熟，光耀东方集团将在2012年正式推出自有的百货品牌——“光耀东方百货”。同时，在邯郸、大同、聊城、石家庄等多地商场运营良好的基础上，北京“光耀东方广场”商业部分和“光耀东方中心”商业部分两个高端商业正陆续招商，光耀东方商业集团多形态、多档次的产品体系也将形成。
“光耀东方商业集团的长远目标，是成为中国最著名的商业零售公司之一。”李贵斌说道。
运营是商业地产的灵魂
“为什么我认为聊城百货那么重要？因为，在涵盖‘写字楼+商场（mall）+酒店”等多种业态的城市综合体中，运营的核心就是要把商场经营好。”李贵斌说。
这种观点，印证了与当下商业地产界一个主要的困惑：2010年至今，不少二线城市，甚至三四线城市的商业地产开发量呈“井喷”之势，大量的城市综合体项目在建或已经开业。中国购物中心产业资讯中心报告显示：到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；沈阳将拥有购物中心71个，建筑面积超过700万平方米；石家庄将拥有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米；贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米……
这样令人吃惊的数字正在许多城市上演，然而这些项目中的大多数，运营得并不成功。
面对这种局面，李贵斌忧心忡忡：“房地产投资的目标，不管是住宅还是商业，核心都是价值投资。一个综合类的商业地产项目中，商铺做好了，物业的整体价值才能提升。反之，对整体的物业价值是极大的浪费。一个商业地产项目中，业主们有收益，开发企业才有长远收益。如果业主赔钱，最终受损失的其实是开发商。”
而这正是光耀东方在诸多开发和并购的综合体项目中，将商业部分自持经营，而没有散售的原因。
因此，在别人忙于圈地、大干快上的时候，光耀东方却在研究，什么样的业态能让业主们挣钱？什么样的规划定位能给商业项目带来更高的人气？2003年，山东聊城的新东方广场，规划为“集购物、休闲、娱乐、餐饮和观光于一体的休闲时尚购物中心”；而邯郸新丹兰·尚街，定位于“16－45岁女性消费的专业商场”，主打时尚消费；石家庄光耀东方广场则是“品牌荟萃、时尚前沿”……
光耀东方集团在各地运营的不同项目，都根据城市、区域以及当地的消费习惯做出了差异化的定位。
“光耀东方商业集团成立之后，有了聊城百货丰富的专业人才加入，我相信我们能做得更好。”李贵斌总结道。
是稳健还是保守
随着住宅投资的前景日渐模糊，资金选择商业地产为避风港，2011年的商业地产市场迎来了新一轮投资高潮。
“大家这个时候都进来做什么？先占有资源。开发什么产品可以将来再说，但是谁占有了资源，谁就占有了将来。如果不占有资源，三五年内，这个游戏就没有你的事了。”业内人士说道。“越来越多的公司敢于在三四线城市拿地，他们看到的是土地的增值。现在，住宅用地限制了，商业还没有。地方政府的地价会给得很便宜。开发商赌的是地价上涨，资产溢价可以用于私募、整售甚至IPO。”易城中国副总裁尹宝军的判断代表了主流的观点。
但李贵斌在光耀东方的扩张步伐上，有自己的选择。“以千亩为单位计量的土地，无论在哪个城市，都不可能位于市中心。等待它升值的时间太长，而升值的空间又有风险。开发商资金投入的最大需求来自于拿地，而资金回笼只能靠销售。拿地太多而销售受阻，开发商如何自处？何况现在整体的销售市场这么疲软？”
因此，李贵斌对光耀东方2012年的发展步伐做了严格限定：并购重组方面，以一线城市为主，并购4个项目就达成目标，最多不能超过6个；而城市综合体开发，则以华北华东现有市场为基地，考虑到有效的管理半径，项目不过长江，不到东北。
“一个企业应该清楚认识自己的容量，中国市场那么大，适合自己的项目能做好一两个项目，就是成功。”李贵斌说。
事实上，光耀东方集团直到目前仍然维持着低负债水平。李贵斌的态度很务实：“企业做事要向最好争取，按最坏打算。盈利固然重要，但更重要的前提是财务安全。”
中国的商业地产市场虽然竞争激烈，但毕竟发展时间尚短，真正的分化还没有开始。而李贵斌认为，未来的趋势，一定强者恒强、弱者则遭到淘汰。因此，他对眼前每一个可能导致危机的问题都十分重视。
光耀东方从三线城市起家，历经6年才稳步进入一线城市。“一线城市一直不缺少机会，但是企业从前的资金实力和人才队伍都是短板，所以我没有贸然进入。直到企业成熟、时机成熟。”
在李贵斌看来，尽管短期市场前景不明，但长期来看，商业地产市场仍然具有供应量大、保有量大、需求量大三大特点。而且，正是由于市场浮躁，资金不理性，一线城市将会有更多的投资并购机会。
“其实我们集团目前仍处在发展的初级阶段，目前公司的布局，都是在为下一步发展奠定基础。机遇决定财富，投资不仅着眼于现在，更要着眼于未来和预期。”李贵斌说。
文|周宁
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