世嘉 调控下的生存术
- 来源:英才
- 关键字:世嘉,地产
- 发布时间:2011-12-09 11:58
“像我们这类规模并不大的地产公司……”朱仝习惯用这样的开场白介绍世嘉房地产有限公司。虽然，这个开场白中有自谦的成分，但的确，世嘉不是一家大型地产公司——在北京，仅注册的房地产公司就多达4000多家。即使在地产行业内，知道世嘉的人也并不太多。但不久前，名不见经传的世嘉却突然一鸣惊人，在北京地产界掀起不小的波澜。
骚动源于世嘉在怀柔开发的地产项目——光织谷的开盘。开盘当日，光织谷项目的认购销售达451套，占所有推出房源的85%。在随后一个月的签约时间中，陆续签约销售的总数为350套，占北京市同期住宅销售总量的30%，荣登北京10月销售套数和销售面积双料冠军。而同期，北京34个入市住宅项目中的6成项目，遭遇到的是零成交。
为什么世嘉光织谷能在当下惨淡的市场大环境中脱颖而出？朱仝的回答很简单：高性价比。“现在的北京，包括远郊区县，哪里还能找到每平米一万元以下的商品房？况且光织谷不仅价低，而且房子质量好，周围环境也好。”
朱仝的这番话都是有据可查的。据北京中原房地产经纪有限公司统计数据显示：10月北京商品房均价为19607元/平方米，而光织谷销售均价在9800元/平方米左右。而且，光织谷采用了意大利托斯卡纳风格设计，户型规划合理，且6层带电梯，赠送面积颇多，一般都是一层赠送花园、顶层赠送天台。
其实，高性价比并不意味着房子的定价低。“早在2007年，我们就拿到了土地，那时地价相对较低。况且世嘉一直优质低价，不做‘黑心’生意。”说完，朱仝又笑言：“我说的是真话。不过如果被放到网络上，一定有不少人骂我虚伪。”
在网络上，地产商一直是被调侃、质疑、恶搞的对象。不过，对很多地产商来说，在当下严厉的政策调控之下，如何生存已经比背负骂名更重要。那么反推可以得出这样的结论：对是否被骂还很在意的公司，一定是那些还活着并且活得不错的企业。
好公司不折腾
财经评论人叶檀曾表示，如果中国的房地产调控政策持续下去，那么房地产企业数量会呈几何级数缩水，未来五年，中国房地产企业将从当前的1万家左右下降到1000家。
事实已经证明了这一判断。越来越紧的融资政策让房企业绩开始呈现强烈分化，一些中小型房地产商几乎无法获得银行开发贷款。据统计，目前，北京房地产市场多数中小开发商的月度销售业绩已经难以超过千万元。全国大部分地区地产商的日子也都不好过，有的知名大型地产公司甚至已经跌入低谷，奄奄一息。在如此凄凉的背景下，很多地产公司只能选择出局，而能留下来的盘算最多的一定是如何熬过冬天。
“资金紧张是因为扩张的太快、负债率高，有1个亿的资金却想干10个亿的事，这就如同只有5个锅盖，却要盖10口锅。肯定会出事。而我们是一个锅盖只盖一口锅，负债率相当低。”朱仝认为，世嘉在艰难的大背景下能活得不错，并不因为运气好，而是“不折腾”的结果。
2009、2010年，全国房价飞涨，消费者排队买房，很多开发商笑逐颜开。但朱仝却很担心。他不是不爱钱。在此之前，他经历过低谷，最惨时公司没有一分钱，朱仝跟家人借了四万元给员工发工资。他担心的是那种“大跃进”式的感觉。换言之，房价涨得让他心慌。他宁愿做蜗牛，一步步稳稳向前，也不愿做兔子，跑得很快却有撞树的可能。
“什么是好公司？公司好坏不是要靠大与小来区分，而是看在经济形势不好的时候能不能撑住，挺过去就是好公司，挺不过去，再大的公司也可能一夜之间破产。”
为了实现自己“不求快，只求稳”的相对保守的发展方式，朱仝为世嘉设计了三项措施：一是顺势而为，不冲动扩张。从北京市区到郊区、再到外阜，世嘉一直选择购买相对便宜的土地进行开发，且10年只开发了五个项目。而且一般都是当前一个项目进入收尾阶段，资金回笼得差不多了，才开始下一个项目。
二是适可有度，不贪心利益。世嘉一直以开发住宅为主业，不管市场如何风云变幻，世嘉的房子追求的都是最高性价比。甚至在大部分地产商都能够轻易获得暴利的年代，世嘉的定价也一直不温不火，从没有卖过“天价楼”。
三是坚定信念，追求品质。世嘉的广告语是“世嘉品质，点滴尽至”，这也是朱仝一直追求的理想状态。2002年，朱仝在北京市丰台区拿了块地，当时丰台区尚未进入大规模的城市开发建设时期，相对比较落后。包括某些股东在内的很多人都劝他别太追求品质，早点盖完早拿钱。但朱仝坚持“要么不盖，要盖就盖有品质的房”。所幸，成本的增长并没有影响市场销售，该项目虽然价格略高于周边楼盘，但卖的还不错。
“保守有时也是好事”。不过，这大概就是世嘉十几年来一直没有把规模做大的原因之一。
在危机中转型
光织谷项目虽然成功，但是朱仝却没时间沉醉其中。限购、限贷等一系列调控政策使住宅地产成本加大、现金流回笼周期变长，利润减少。去寻找新的主业项目成为摆在朱仝面前的最大问题。
曾经，他想过做保障房，初衷很简单：至少保障房能够养活自己的团队。但深入了解后朱仝发现，自己太理想化了。保障房只有3%的利润，政府关系又深不可测，这恐怕不是世嘉这样的企业能玩得起的。对比之后，他决定试水度假旅游类地产项目。
6年前，朱仝曾尝试过此类项目，当时属于无心插柳。因为便宜，世嘉买下了位于山东蓬莱境内的900多亩地。最初仅仅是想借土地搭建融资平台。
融到资金后，世嘉在这块地上开发了以酒店、别墅、会议中心为主体的旅游地产项目。此举虽然带动了周边土地的价格，但并没有为世嘉带来太多其他效益。直到经过6年经营运作和周边设施的完善，该项目的价值才逐渐显现。
“我认为中国房地产未来不是一个制造房子的行业，而是一个金融属性的行业。开发商和政府之间肯定要相互理解。政策不好，光郁闷没用。地产商要学会从投资和获利的角度来考虑，什么业态能赚钱就投什么好了。”
朱仝的想法并不是特例。万通转做房地产投资，中坤开发宏村，都是中国房地产企业寻找转型之路的样板。有先行者探路，加之小试牛刀的成功，下一步，朱仝将选择在北京周边开发比蓬莱项目更深入主题，融入更多文化元素的旅游地产。
现实差距
朱仝曾转发过一条探论中小企业难招到人才的微博，并评论道：“有同感！”
据传，在世嘉经常上演这样的场景：做某项工程前，一线工程师要提醒主管领导该做什么，主管领导要请示分管副总要怎么做，副总再找到朱仝帮忙协调相关部门配合。一圈下来费时费力，还不能解决实质问题。
“很多时候，公司高层在做中层的事，中层在做员工的事，员工没事做，只好做给公司指方向的事。这不是一个健康企业应该有的管理状态”。朱仝毫不回避世嘉的管理弊端，“对一个企业来说，管理跟不上，执行力就会降低，成本就无法管控。这是任何一个公司都要面对的问题。所以我们现在要加大力度做好管理，不仅从员工的思想上，也要从股东和领导班子的思想上加强建设。”
这是最让朱仝挠头的地方，虽然世嘉管理架构很完整——即有股东，又有总经理，但是身为董事长的朱仝不管是否愿意都必须事必躬亲。今年初，重病在身他还要强挺着参与谈判工作。朱仝也承认这是他管理工作做的不好的结果。
怎么管理？如何用人？是一家企业从创业到发展、从弱小到成熟的标志之一。也是中小企业存在的普遍问题。朱仝希望能够尽快改变现状，达到没有他在，公司仍然能够靠规章制度、企业文化自主运转的状态。不过，想归想，有所成绩并不容易。股东们常常还有思想不一致的时候，更何况员工？对于如何解决好这一管理难题，朱仝目前正在做着艰苦的努力。
文|华思语
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骚动源于世嘉在怀柔开发的地产项目——光织谷的开盘。开盘当日，光织谷项目的认购销售达451套，占所有推出房源的85%。在随后一个月的签约时间中，陆续签约销售的总数为350套，占北京市同期住宅销售总量的30%，荣登北京10月销售套数和销售面积双料冠军。而同期，北京34个入市住宅项目中的6成项目，遭遇到的是零成交。
为什么世嘉光织谷能在当下惨淡的市场大环境中脱颖而出？朱仝的回答很简单：高性价比。“现在的北京，包括远郊区县，哪里还能找到每平米一万元以下的商品房？况且光织谷不仅价低，而且房子质量好，周围环境也好。”
朱仝的这番话都是有据可查的。据北京中原房地产经纪有限公司统计数据显示：10月北京商品房均价为19607元/平方米，而光织谷销售均价在9800元/平方米左右。而且，光织谷采用了意大利托斯卡纳风格设计，户型规划合理，且6层带电梯，赠送面积颇多，一般都是一层赠送花园、顶层赠送天台。
其实，高性价比并不意味着房子的定价低。“早在2007年，我们就拿到了土地，那时地价相对较低。况且世嘉一直优质低价，不做‘黑心’生意。”说完，朱仝又笑言：“我说的是真话。不过如果被放到网络上，一定有不少人骂我虚伪。”
在网络上，地产商一直是被调侃、质疑、恶搞的对象。不过，对很多地产商来说，在当下严厉的政策调控之下，如何生存已经比背负骂名更重要。那么反推可以得出这样的结论：对是否被骂还很在意的公司，一定是那些还活着并且活得不错的企业。
好公司不折腾
财经评论人叶檀曾表示，如果中国的房地产调控政策持续下去，那么房地产企业数量会呈几何级数缩水，未来五年，中国房地产企业将从当前的1万家左右下降到1000家。
事实已经证明了这一判断。越来越紧的融资政策让房企业绩开始呈现强烈分化，一些中小型房地产商几乎无法获得银行开发贷款。据统计，目前，北京房地产市场多数中小开发商的月度销售业绩已经难以超过千万元。全国大部分地区地产商的日子也都不好过，有的知名大型地产公司甚至已经跌入低谷，奄奄一息。在如此凄凉的背景下，很多地产公司只能选择出局，而能留下来的盘算最多的一定是如何熬过冬天。
“资金紧张是因为扩张的太快、负债率高，有1个亿的资金却想干10个亿的事，这就如同只有5个锅盖，却要盖10口锅。肯定会出事。而我们是一个锅盖只盖一口锅，负债率相当低。”朱仝认为，世嘉在艰难的大背景下能活得不错，并不因为运气好，而是“不折腾”的结果。
2009、2010年，全国房价飞涨，消费者排队买房，很多开发商笑逐颜开。但朱仝却很担心。他不是不爱钱。在此之前，他经历过低谷，最惨时公司没有一分钱，朱仝跟家人借了四万元给员工发工资。他担心的是那种“大跃进”式的感觉。换言之，房价涨得让他心慌。他宁愿做蜗牛，一步步稳稳向前，也不愿做兔子，跑得很快却有撞树的可能。
“什么是好公司？公司好坏不是要靠大与小来区分，而是看在经济形势不好的时候能不能撑住，挺过去就是好公司，挺不过去，再大的公司也可能一夜之间破产。”
为了实现自己“不求快，只求稳”的相对保守的发展方式，朱仝为世嘉设计了三项措施：一是顺势而为，不冲动扩张。从北京市区到郊区、再到外阜，世嘉一直选择购买相对便宜的土地进行开发，且10年只开发了五个项目。而且一般都是当前一个项目进入收尾阶段，资金回笼得差不多了，才开始下一个项目。
二是适可有度，不贪心利益。世嘉一直以开发住宅为主业，不管市场如何风云变幻，世嘉的房子追求的都是最高性价比。甚至在大部分地产商都能够轻易获得暴利的年代，世嘉的定价也一直不温不火，从没有卖过“天价楼”。
三是坚定信念，追求品质。世嘉的广告语是“世嘉品质，点滴尽至”，这也是朱仝一直追求的理想状态。2002年，朱仝在北京市丰台区拿了块地，当时丰台区尚未进入大规模的城市开发建设时期，相对比较落后。包括某些股东在内的很多人都劝他别太追求品质，早点盖完早拿钱。但朱仝坚持“要么不盖，要盖就盖有品质的房”。所幸，成本的增长并没有影响市场销售，该项目虽然价格略高于周边楼盘，但卖的还不错。
“保守有时也是好事”。不过，这大概就是世嘉十几年来一直没有把规模做大的原因之一。
在危机中转型
光织谷项目虽然成功，但是朱仝却没时间沉醉其中。限购、限贷等一系列调控政策使住宅地产成本加大、现金流回笼周期变长，利润减少。去寻找新的主业项目成为摆在朱仝面前的最大问题。
曾经，他想过做保障房，初衷很简单：至少保障房能够养活自己的团队。但深入了解后朱仝发现，自己太理想化了。保障房只有3%的利润，政府关系又深不可测，这恐怕不是世嘉这样的企业能玩得起的。对比之后，他决定试水度假旅游类地产项目。
6年前，朱仝曾尝试过此类项目，当时属于无心插柳。因为便宜，世嘉买下了位于山东蓬莱境内的900多亩地。最初仅仅是想借土地搭建融资平台。
融到资金后，世嘉在这块地上开发了以酒店、别墅、会议中心为主体的旅游地产项目。此举虽然带动了周边土地的价格，但并没有为世嘉带来太多其他效益。直到经过6年经营运作和周边设施的完善，该项目的价值才逐渐显现。
“我认为中国房地产未来不是一个制造房子的行业，而是一个金融属性的行业。开发商和政府之间肯定要相互理解。政策不好，光郁闷没用。地产商要学会从投资和获利的角度来考虑，什么业态能赚钱就投什么好了。”
朱仝的想法并不是特例。万通转做房地产投资，中坤开发宏村，都是中国房地产企业寻找转型之路的样板。有先行者探路，加之小试牛刀的成功，下一步，朱仝将选择在北京周边开发比蓬莱项目更深入主题，融入更多文化元素的旅游地产。
现实差距
朱仝曾转发过一条探论中小企业难招到人才的微博，并评论道：“有同感！”
据传，在世嘉经常上演这样的场景：做某项工程前，一线工程师要提醒主管领导该做什么，主管领导要请示分管副总要怎么做，副总再找到朱仝帮忙协调相关部门配合。一圈下来费时费力，还不能解决实质问题。
“很多时候，公司高层在做中层的事，中层在做员工的事，员工没事做，只好做给公司指方向的事。这不是一个健康企业应该有的管理状态”。朱仝毫不回避世嘉的管理弊端，“对一个企业来说，管理跟不上，执行力就会降低，成本就无法管控。这是任何一个公司都要面对的问题。所以我们现在要加大力度做好管理，不仅从员工的思想上，也要从股东和领导班子的思想上加强建设。”
这是最让朱仝挠头的地方，虽然世嘉管理架构很完整——即有股东，又有总经理，但是身为董事长的朱仝不管是否愿意都必须事必躬亲。今年初，重病在身他还要强挺着参与谈判工作。朱仝也承认这是他管理工作做的不好的结果。
怎么管理？如何用人？是一家企业从创业到发展、从弱小到成熟的标志之一。也是中小企业存在的普遍问题。朱仝希望能够尽快改变现状，达到没有他在，公司仍然能够靠规章制度、企业文化自主运转的状态。不过，想归想，有所成绩并不容易。股东们常常还有思想不一致的时候，更何况员工？对于如何解决好这一管理难题，朱仝目前正在做着艰苦的努力。
文|华思语
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