个人加按揭套现死灰复燃
- 来源:金融理财
- 关键字:贷款,温州,加按揭
- 发布时间:2012-02-22 17:06
在2011年12月广义货币供应量(M2)激增的大背景下，货币“融冰”所释放的流动性，其效应似已传导至银行信贷业务的第一线。
来自央行的统计数据显示，2011年11月、12月新增人民币贷款分别达到5622亿元和6405亿元，合计约1.2万亿元，鉴于临近年末，银行往往收缩信贷的管理，1.2万亿元新增贷款的规模不仅直接导致了M2的天量增长，也暗示事实宽松已在2011年年末来临。
卷土重来
几天前，温州“炒房客”黄国明（化名）碰上了一桩“好事”，他接到一个比较奇怪的电话：“您有资金需求吗？我们公司最新推出一项业务，可以为您无抵押或抵押一次的住房追加一些贷款，期限最高10年。”
这令黄国明（化名）立即回想起早年常用的“加按揭”套现手法。
据黄国明称，在2008年前，他常用的套现手法是“加按揭”和“转按揭”。比如一套房产估值在100万元，获得贷款70万元；1年后，该房产市值涨到150万元，于是他以房产增值部分进行二度按揭，可以获得35万元左右的额外贷款；这种操作，如果是在之前放贷的同一家银行，就是“加按揭”，如另找一家银行，就是“转按揭”。
2007年9月，央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确要求商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。
是年底，央行副行长刘士余再度强调：房地产信贷增长过快、竞争过度、违规过多，特别是有的商业银行未经批准擅自开办转(加)按揭贷款业务，加大了房地产信贷业务的风险。
随着监管层叫停“加(转)按揭”，像黄国明这样的炒房客找到一种新对策：从游走在政策边缘的小贷公司等渠道获得“过桥贷”，绕开监管实现套现。
比如炒房客购入的一套房产从200万元上涨至400万元，但尚有100万元房贷未还，炒房客从小贷公司等渠道借出100万“过桥”款还清贷款余额，赎回房地产权证，然后再向其他银行申请房屋抵押“消费性贷款”。获得贷款、还清小贷公司债务后，炒房客净得一笔款项，可投入资产运作。
获得“消费性贷款”并不难，黄国明的常用办法是，200万元以下的，以“房屋装修”名义申请贷款，找装修公司签订假合同即可；200万元以上的，则以“艺术品投资”为名，找典当行虚报古董交易金额来应付。
但自去年以来，他做“过桥”也越来越难了，因为不少银行开始严查资金的“消费类用途”，古董买卖这种常见名义已通不过审核，房屋装修虽可通过审核，但发放的贷款很小。比如他年前将一处估值近500万元的房产抵押给银行，结果只批下来130万元贷款。
2011年7月，银监会强调要“加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款的管理，加大对假合同、假按揭等违规行为和转按揭、加按揭等做法的打击力度”，是这一轮银行收紧控制的背景。
所以，接到上述推介“追加贷款”业务的电话，敏感的黄国明（化名）觉得，这很可能说明，银根已悄然放宽。
央行公布的数据显示，截至2011年12月末，广义货币供应量(M2)达85.16万亿元，比11月末增长了2.61万亿元，即便是在货币政策极其宽松的2009年，M2单月新增量最高亦不过2.4万亿元。
风险凸显
《金融理财》了解到，那家向黄国明（化名）推介新业务的公司，是成立于2010年6月的“中银消费金融公司”(下称“中银消费”)，电话中所提到的新业务，是该公司推出的“乐享贷”业务。
其申请条件主要包括：在上海地区拥有一套房产且该房产无抵押或仅一次抵押；经过中银消费重新评估房产价值，贷款额度不超过抵押物价值的两成且不超过100万元；贷款利率一般为同期基准利率上浮40%，年化利率9%以上；贷款人需要提供身份证、户籍证明、收入证明、房产证、原商业银行按揭贷款合同等相关文件。
此外，贷款人申请“乐享贷”成功后，需要一次性支付贷款金额4%的“手续费”，同时申办一张中国银行借记卡，大约3周时间放款至中行账户。
中银消费将这一业务称作“消费类现金贷款”，因此申请业务时还要审核“用途证明”，一般需要是装修、教育、婚庆、旅游、购买家具家饰等消费类用途。贷款期限一般为10年。
“‘乐享贷’客户不能在两年内提前还款，否则必须支付一定比例的违约金。”中银消费一名客户经理告诉记者。
该客户经理还表示，“乐享贷”提供两种还款方式：一是最低还款额，即每月还款金额最少为贷款额度的3%；二是“轻松还”，即12个月为一个周期，首月还千分之五手续费和利息，第2-11个月仅还利息，第12个月还10%本金和利息。
这种号称“消费性贷款”，期限却长达10年的业务，同“加(转)按揭”有什么实质区别呢？
“只要有了二次抵押，这种业务模式的实质就是‘加按揭’。”一家股份制银行北京分行零售信贷部负责人判断，“近期，一些比较灵活的金融机构开始做类似加按揭的业务，我本人也有收到相关短信；但按照我们得到的消息，监管层并没有放开金融机构转、加按揭业务。”
采访的多家商业银行均表示，目前商业银行仍不被准许做加(转)按揭业务。
上述零售信贷部负责人表示：“加(转)按揭实际上无形中扩大了抵押物价值，尤其在目前房地产价格缩水的情况下，增加贷款成数非常有风险。”
事实上，类似的业务模式还发生在小额贷款公司。“小贷公司的二次抵押做法非常普遍，”北京一家小额贷款公司负责人对表示，“主要还是集中在流动资金贷款、个人经营性贷款等方面。”
“比如一套房产早年估值200万元，银行获得贷款100万元；现在估值在300万元，先前的贷款成数实际上是降低的，那么我们可以继续做再抵押和再贷款。”该小贷公司负责人坦言，“事实上，机构确实无法真正监测到账户中资金的最终去向。”
与中银消费的“乐享贷”不同，小贷公司的“再贷款”期限一般在1年以内，且年化利率高达18%-19%。“期限短有利于规避中长期房价大幅下跌风险。”该小贷公司负责人如是说。
本刊记者 张萌l文
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