二手房投资年关遭遇困局
- 来源:投资者报
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- 发布时间:2009-11-18 11:09
“好像突然之间，房子不仅多了，而且价格也有不少优惠。”最近刚和中介草签完购房合同的王力告诉记者。在酝酿了近三年之后，现在他终于下定决心在北京望京买下一套总价近120万元的二手房。
临近年底，本是楼市交易的传统淡季。但今年北京二手房市场却一反常态，不仅挂牌量猛涨，甚至从10月份开始成交量已经超过新房。不仅在北京，上海、广州、深圳等一线城市普遍存在类似现象。
“去年底出台的楼市优惠政策将在2009年12月31日终止。”正因为这样一条消息，让二手房市场的卖家越来越坐不住。一旦优惠终止，想要把房子高价脱手恐怕非易事。于是在各大城市都出现二手房业主排队挂牌的消息。
挂牌量的增加直接让王力这样的购房者受益。虽然是初次购房，而且目标是低总价的小户型，但王力本人受政策影响不太多。但由于整个市场似乎都弥漫着越来越重的“紧迫感”，不仅可选房源越来越多，而且卖家也不再像之前那样“转脸就涨价”。
“我看着这边的房价从11000元/平方米涨到16000元/平方米，不想再等。”经历了去年底至今楼市的大起大落，王力已经厌倦了预测房价走势。现在的他更乐于借助“政策调整”的传言出手。但对于更多有耐性的买家来说，何时出手却是艰难的抉择。
优惠读秒促卖方“出货”
11月12日，今冬第三场大雪降临北京。东直门外一个十字路口边，一张简易桌上放着众多楼盘资料。桌边的背板上，是十余套二手房的照片和售价。
“到大街上做宣传已经有一段时间了。最近手里的房子特别多，自然要到繁华的地方拉拢买家。”在街边“办公”的孙经理是链家房地产经纪公司的置业顾问。他告诉记者，自9月份以来，打算出售二手房的业主明显增加。“他们或多或少受优惠政策要终止消息的影响。”
据链家地产市场部统计，10月9日~20日期间，该公司二手房挂牌量相比上月同期增加了14%左右，其中5年内房产占到7成，即增加了10%左右。
北京美联物业市场部统计数据也显示，大量5年内营业税优惠期涉及的房源都选择了挂牌待售，10月份该公司房源总量同比新增了15%以上。
2008年10月份，为了打破楼市买房浓重的观望情绪，有关部门出台了多项优惠政策用以救市。其中包括下调二套住宅首付比例限制、下调商业房贷利率、下调首套住宅交易契税和调整二手房交易税等多条让买房人直接受益的刺激政策。
一年多时间过去了，在救市政策的帮助下，全国楼市不仅走出低迷，而且再度出现过热现象。一时间，各项政策将在年底终止的消息不胫而走。于是便有了上述二手房年底挂牌量大增的情况。
“很多业主都很关心政策是否真的会停止，毕竟谁都不想顶着太大的出货压力。”孙经理说，实际上多数买房者并不清楚相关政策，而是卖家对此比较敏感。“很大一部分人在价格上也松了口。”
而随着供应的增加，交易也变得活跃起来。中原地产统计显示：继9月份北京二手房网签量创出今年以来新高后，10月中旬与9月同期相比，存量住宅成交量上涨了23.66%，二手房成交量量持续上涨，甚至今年首现交易量超过一手房。
不过众多优惠政策是否真的会如期而“止”，这还要打上一个问号。
同样是在11月，包括湖南、吉林等省份的政府部门已经明确表示，将优惠政策的时间延长至2010底。“很多省级政府出台的房地产优惠政策不会取消，是因为当地楼市并未转好，还需要政府扶持。”一位业内人士告诉记者，今年1月至9月，很多地区楼市投资情况仍不理想，因此不能一概而论。
近日有住建部人士也对媒体称：去年底出台的优惠条款大部分并无截止日期，因此诸如“最低首付款比例调整”、“下调个人住房贷款利率”等全国性政策不一定会到年底终止。
尽管如此，业内人士仍认为年底将出现政策调整。其理由是房贷利率已经出现上调迹象，同时二手房营业税的优惠政策有效期只到2009年12月31日。而这两条政策，也是最能影响房地产市场交易的因素。
房贷利率上调影响买卖心理
去年10月，央行便动用利率“杠杆”应对金融危机下的楼市低迷。宣布从2008年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
首付门槛和“供房”成本的双双降低极大刺激了楼市的投资需求。2009年第二季度开始，一线城市商品房呈现出价量齐涨的局面。到第三季度结束，全国房价整体水平已经超过了2007年峰值。
不过随着楼市投资过热导致泡沫重现，银行也开始亮出信贷收紧信号。记者日前获悉：中国建设银行总行已经对全国分行提出的统一要求：只有首付四成以上才能享受到7折利率优惠；首付两成利率只能打8.5折。
房贷利率上涨究竟会增加多少“供房”成本？以一笔20年期总额60万元的房贷为例：8.5折与7折房贷优惠利率相比，月还款额将会上涨290.3元，总利息差额增加69671.23元。
“其实10余万元的成本分摊到20年并不算多，利率上调更多是一种政策信号。”北京南城某项目开发商就告诉记者，宏观政策面的收紧最能影响买卖双方的心理。
在二手房市场，记者通过走访北四环中大恒基、21世纪不动产、我爱我家等多家门店了解到：很多之前坐地起价的业主都已经开始“松口”。例如和北苑家园一套总价约100万元的房子，议价空间能达到5万元甚至10万元。而此前，想让房主“让利”5000元都不是件易事。
美联物业市场研究部统计显示：今年上半年北京二手房价格上涨接近40%。8月更是达到了12420元/平方米的顶峰价格。但从9月开始价格开始出现下滑迹象，而10月上半月二手房成交均价已经比9月上半月均价下跌了3.47%。
银行此时收紧房贷无疑让房价失去了上升动力。21世纪不动产分析师孟奇认为，房价已呈下滑趋势，并从郊区开始逐渐向内环蔓延。大户型受到的影响首当其冲，有可能在今后几个月的时间下跌到今年四五月的水平，即降幅为10%至20%之间。
与此同时，不少购房者也在期待楼市出现新一轮的调整。近日某门户网站调查显示：16%的受访者倾向于尽快出手买房，不能错过政策优惠；28%倾向于观望，等到有确切消息出来再说；高达55%的受访者选择近期不出手，他们认为政策优惠结束可能使房价下跌，折扣重现。
甩卖与惜售：5年成为分水岭
和房贷利率这样“潜移默化”影响楼市的调控手段不同，另一条即将宣告终结的优惠政策更牵动买卖双方的神经。
2008年12月20日，国务院办公厅颁布了减免住房转让营业税的新政策，将营业税的征收范围从证满5年改至证满两年，征收标准由评估价全额的5.5%改为按买卖差价征收5.5%。公告中也特别注明“以上政策暂定执行至2009年12月31日”。
二手房交易税费包括契税、个人所得税和营业税等几部分。其中营业税不仅比重大，而且直指短期炒房行为。在营业税减免后，让“领证”(按共有住宅买卖契约、拆迁安置协议、房款缴付日期、契税缴纳日期和产权证办理日期等最早日期计算)不足5年却超2年的“准新房”交易成本大大缩减，刺激效果十分明显。
随着终止日期的临近，不少中介公司纷纷打起营业税减免倒计时的牌子，这让购房者和5年内的房主忙活起来。按照普通住房原营业税政策，个人购买未满5年(含5年)的普通住宅对外销售时，按照实际成交价全额征收5.5%营业税。
“利息和税加起来肯定要多付很多钱，所以还是尽快买的好。”正是抱着搭上“末班车”的心理，上文提及的王力才会在此时坚定出手。
以王力买下的近120万元的房屋为例：该房是房主在2005年签订购房合同。按目前的优惠政策并不需交纳营业税。而一旦政策终止，该房屋便须交纳营业税，费用为成交价的5.5%，即6.6万元。
虽然营业税名义上是向出售者征收，但是房屋营业税实行的4年中都是转嫁给购房者。因此一旦该项优惠政策按时终止，购房者必然将增加5.5%购房成本。
和被分摊的房贷利率相比，数万元的营业税可谓是“真金白银”。“卖方担心优惠取消后房子卖不上好价钱；买房人担心营业税恢复后自己要多掏冤枉钱。”一位中介人士表示，营业税减免政策的“倒计时效应”让不少近期有购房打算的买家纷纷朝前赶，这也造就了今冬二手市场的成交活跃。
然而并非人人都急着去赶营业税优惠的“末班车”。在多数二手房卖家急于“甩卖”，并纷纷在价格上“松口”之时，那些购房在5年以上的“老业主”大多惜售起来。
美联物业东四环某门店的一位业主在挂牌时，定价就高于市价5万多元，并且特别向业务人员交代：每过一个星期总价加1万元。这位业主之所以底气十足，就是因为自己的房子刚好超过“5年”的标准线。优惠政策终止后，要比其它“准新房”少交大笔的营业税。
据美联物业统计，目前登记挂牌房源中，5年以上的业主超过80%坚持价格，有30%左右的业主选择了提价，甚至部分业主选择了直接提价10万元以上。而5年以内的业主特别是两年内的房源，大部分选择了可以议价，2至5年间的房源议价空间基本在2%~3%，而两年内的房源议价空间则高达3%~5%。（朱艺）
（责任编辑：朱津津）
……
临近年底，本是楼市交易的传统淡季。但今年北京二手房市场却一反常态，不仅挂牌量猛涨，甚至从10月份开始成交量已经超过新房。不仅在北京，上海、广州、深圳等一线城市普遍存在类似现象。
“去年底出台的楼市优惠政策将在2009年12月31日终止。”正因为这样一条消息，让二手房市场的卖家越来越坐不住。一旦优惠终止，想要把房子高价脱手恐怕非易事。于是在各大城市都出现二手房业主排队挂牌的消息。
挂牌量的增加直接让王力这样的购房者受益。虽然是初次购房，而且目标是低总价的小户型，但王力本人受政策影响不太多。但由于整个市场似乎都弥漫着越来越重的“紧迫感”，不仅可选房源越来越多，而且卖家也不再像之前那样“转脸就涨价”。
“我看着这边的房价从11000元/平方米涨到16000元/平方米，不想再等。”经历了去年底至今楼市的大起大落，王力已经厌倦了预测房价走势。现在的他更乐于借助“政策调整”的传言出手。但对于更多有耐性的买家来说，何时出手却是艰难的抉择。
优惠读秒促卖方“出货”
11月12日，今冬第三场大雪降临北京。东直门外一个十字路口边，一张简易桌上放着众多楼盘资料。桌边的背板上，是十余套二手房的照片和售价。
“到大街上做宣传已经有一段时间了。最近手里的房子特别多，自然要到繁华的地方拉拢买家。”在街边“办公”的孙经理是链家房地产经纪公司的置业顾问。他告诉记者，自9月份以来，打算出售二手房的业主明显增加。“他们或多或少受优惠政策要终止消息的影响。”
据链家地产市场部统计，10月9日~20日期间，该公司二手房挂牌量相比上月同期增加了14%左右，其中5年内房产占到7成，即增加了10%左右。
北京美联物业市场部统计数据也显示，大量5年内营业税优惠期涉及的房源都选择了挂牌待售，10月份该公司房源总量同比新增了15%以上。
2008年10月份，为了打破楼市买房浓重的观望情绪，有关部门出台了多项优惠政策用以救市。其中包括下调二套住宅首付比例限制、下调商业房贷利率、下调首套住宅交易契税和调整二手房交易税等多条让买房人直接受益的刺激政策。
一年多时间过去了，在救市政策的帮助下，全国楼市不仅走出低迷，而且再度出现过热现象。一时间，各项政策将在年底终止的消息不胫而走。于是便有了上述二手房年底挂牌量大增的情况。
“很多业主都很关心政策是否真的会停止，毕竟谁都不想顶着太大的出货压力。”孙经理说，实际上多数买房者并不清楚相关政策，而是卖家对此比较敏感。“很大一部分人在价格上也松了口。”
而随着供应的增加，交易也变得活跃起来。中原地产统计显示：继9月份北京二手房网签量创出今年以来新高后，10月中旬与9月同期相比，存量住宅成交量上涨了23.66%，二手房成交量量持续上涨，甚至今年首现交易量超过一手房。
不过众多优惠政策是否真的会如期而“止”，这还要打上一个问号。
同样是在11月，包括湖南、吉林等省份的政府部门已经明确表示，将优惠政策的时间延长至2010底。“很多省级政府出台的房地产优惠政策不会取消，是因为当地楼市并未转好，还需要政府扶持。”一位业内人士告诉记者，今年1月至9月，很多地区楼市投资情况仍不理想，因此不能一概而论。
近日有住建部人士也对媒体称：去年底出台的优惠条款大部分并无截止日期，因此诸如“最低首付款比例调整”、“下调个人住房贷款利率”等全国性政策不一定会到年底终止。
尽管如此，业内人士仍认为年底将出现政策调整。其理由是房贷利率已经出现上调迹象，同时二手房营业税的优惠政策有效期只到2009年12月31日。而这两条政策，也是最能影响房地产市场交易的因素。
房贷利率上调影响买卖心理
去年10月，央行便动用利率“杠杆”应对金融危机下的楼市低迷。宣布从2008年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
首付门槛和“供房”成本的双双降低极大刺激了楼市的投资需求。2009年第二季度开始，一线城市商品房呈现出价量齐涨的局面。到第三季度结束，全国房价整体水平已经超过了2007年峰值。
不过随着楼市投资过热导致泡沫重现，银行也开始亮出信贷收紧信号。记者日前获悉：中国建设银行总行已经对全国分行提出的统一要求：只有首付四成以上才能享受到7折利率优惠；首付两成利率只能打8.5折。
房贷利率上涨究竟会增加多少“供房”成本？以一笔20年期总额60万元的房贷为例：8.5折与7折房贷优惠利率相比，月还款额将会上涨290.3元，总利息差额增加69671.23元。
“其实10余万元的成本分摊到20年并不算多，利率上调更多是一种政策信号。”北京南城某项目开发商就告诉记者，宏观政策面的收紧最能影响买卖双方的心理。
在二手房市场，记者通过走访北四环中大恒基、21世纪不动产、我爱我家等多家门店了解到：很多之前坐地起价的业主都已经开始“松口”。例如和北苑家园一套总价约100万元的房子，议价空间能达到5万元甚至10万元。而此前，想让房主“让利”5000元都不是件易事。
美联物业市场研究部统计显示：今年上半年北京二手房价格上涨接近40%。8月更是达到了12420元/平方米的顶峰价格。但从9月开始价格开始出现下滑迹象，而10月上半月二手房成交均价已经比9月上半月均价下跌了3.47%。
银行此时收紧房贷无疑让房价失去了上升动力。21世纪不动产分析师孟奇认为，房价已呈下滑趋势，并从郊区开始逐渐向内环蔓延。大户型受到的影响首当其冲，有可能在今后几个月的时间下跌到今年四五月的水平，即降幅为10%至20%之间。
与此同时，不少购房者也在期待楼市出现新一轮的调整。近日某门户网站调查显示：16%的受访者倾向于尽快出手买房，不能错过政策优惠；28%倾向于观望，等到有确切消息出来再说；高达55%的受访者选择近期不出手，他们认为政策优惠结束可能使房价下跌，折扣重现。
甩卖与惜售：5年成为分水岭
和房贷利率这样“潜移默化”影响楼市的调控手段不同，另一条即将宣告终结的优惠政策更牵动买卖双方的神经。
2008年12月20日，国务院办公厅颁布了减免住房转让营业税的新政策，将营业税的征收范围从证满5年改至证满两年，征收标准由评估价全额的5.5%改为按买卖差价征收5.5%。公告中也特别注明“以上政策暂定执行至2009年12月31日”。
二手房交易税费包括契税、个人所得税和营业税等几部分。其中营业税不仅比重大，而且直指短期炒房行为。在营业税减免后，让“领证”(按共有住宅买卖契约、拆迁安置协议、房款缴付日期、契税缴纳日期和产权证办理日期等最早日期计算)不足5年却超2年的“准新房”交易成本大大缩减，刺激效果十分明显。
随着终止日期的临近，不少中介公司纷纷打起营业税减免倒计时的牌子，这让购房者和5年内的房主忙活起来。按照普通住房原营业税政策，个人购买未满5年(含5年)的普通住宅对外销售时，按照实际成交价全额征收5.5%营业税。
“利息和税加起来肯定要多付很多钱，所以还是尽快买的好。”正是抱着搭上“末班车”的心理，上文提及的王力才会在此时坚定出手。
以王力买下的近120万元的房屋为例：该房是房主在2005年签订购房合同。按目前的优惠政策并不需交纳营业税。而一旦政策终止，该房屋便须交纳营业税，费用为成交价的5.5%，即6.6万元。
虽然营业税名义上是向出售者征收，但是房屋营业税实行的4年中都是转嫁给购房者。因此一旦该项优惠政策按时终止，购房者必然将增加5.5%购房成本。
和被分摊的房贷利率相比，数万元的营业税可谓是“真金白银”。“卖方担心优惠取消后房子卖不上好价钱；买房人担心营业税恢复后自己要多掏冤枉钱。”一位中介人士表示，营业税减免政策的“倒计时效应”让不少近期有购房打算的买家纷纷朝前赶，这也造就了今冬二手市场的成交活跃。
然而并非人人都急着去赶营业税优惠的“末班车”。在多数二手房卖家急于“甩卖”，并纷纷在价格上“松口”之时，那些购房在5年以上的“老业主”大多惜售起来。
美联物业东四环某门店的一位业主在挂牌时，定价就高于市价5万多元，并且特别向业务人员交代：每过一个星期总价加1万元。这位业主之所以底气十足，就是因为自己的房子刚好超过“5年”的标准线。优惠政策终止后，要比其它“准新房”少交大笔的营业税。
据美联物业统计，目前登记挂牌房源中，5年以上的业主超过80%坚持价格，有30%左右的业主选择了提价，甚至部分业主选择了直接提价10万元以上。而5年以内的业主特别是两年内的房源，大部分选择了可以议价，2至5年间的房源议价空间基本在2%~3%，而两年内的房源议价空间则高达3%~5%。（朱艺）
（责任编辑：朱津津）
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