合作阶段前移 信托纷纷联动拿地

　　为了巩固客户资源、拓宽业务渠道，今年以来，信托与开发商合作，开始进入了“地产+信托”的联动模式

　　当贷款的同质化竞争越来越激烈的时候，信托正在另谋生路。近日，记者了解到，原来信托公司比较舒服的日子，2013年正悄然发生变化。

　　“现在的业务越来越难做，筛得多，做得少。”从事信托多年的项目经理Mike对《投资者报》记者说。随着券商资管、基金等牌照的加入，房地产行业的融资渠道日趋多样，固有的贷款模式出现了激烈的竞争。

　　“从信托公司的项目端来看，通道业务受到挤压，尤其是基金公司子公司的资产管理规模上得很快。销售端，固定收益类的产品并没有明显的压力，个人投资者依旧热情高涨，但伴随着风险事件的逐次披露，投资者也逐渐具备了挑选信托产品的能力。” 启元财富投资分析总监汪鹏对《投资者报》记者说。

　　对此，信托公司再一次将房地产信托的合作阶段前移，配合开发商拿地，进入了“地产+信托”的联动模式。

　　地王频出

　　报道显示，日前，根据中指院数据显示，2013年前三季度，十大代表性企业累计拿地金额为2447亿元，是去年同期的1.5倍，比去年全年水平高出11%。累计拿地面积为7553万平方米，相比去年同期大幅增长46%。

　　其中，仅在三季度，十大房企拿地金额就达934亿元，环比增长18%，同比增长66%。7月和9月成为拿地高峰期，拿地金额分别达到388亿元和372亿元，为今年最高水平，一二线热点城市仍成为企业争夺的重点，高总价、高溢价地块频现。

　　尽管半月前，国土部刚刚喊话“一线城市年内不再出地王”。但是，市场拿地的热情丝毫未减，对房地产市场而言，最近三年内国土资源部针对高地价问题的通知、座谈会其实多达6次，而这些“喊话”终究也未能阻挡“地王”纪录被一次次刷新。

　　“近期的地王项目所处地段都处在一线城市核心区域，在各城市地产预期分化的格局下，开发商争夺有限资源必然导致地价的上涨，另一方面地方政府也乐见地价上升，以减缓地方债务压力。”汪鹏说。

　　联动拿地

　　而在基建类信托受限后，地产信托开始强势回归。

　　为了巩固客户资源、拓宽业务渠道，今年以来，信托与开发商合作，开始进入了“地产+信托”的联动模式，对于好的地块，市场似乎在隐隐形成一种共识。

　　“信托合作拿地的交易结构，早在四五年前就出现过，当时很多信托公司都曾发放过土地储备贷款的信托计划，主要是向借款人发放用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款，借款人一般为地方土地储备中心或者房地产企业，后来出通知要求‘四三二’，贷款增多，就一度停了。”日前，北京某资管人士对《投资者报》记者说。

　　据悉，2010年初，银监会曾下发过一份《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（下称“《通知》”），要求收紧房地产信托融资渠道。

　　《通知》明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，还取消了2009年给予房地产信托的“特惠”政策，“四证”齐全再次成为房企获得信托贷款的“铁门槛”。

　　而今，对于重拾联动模式，业内认为，原因主要有三。

　　第一，“四证齐全”的融资模式放开，参与的金融机构数量增加，僧多粥少，信托真实得到的项目减少，且具备了“四证”后的房企的资金需求降低；第二，工程进度方面，前期介入得越早，对后期的退出越有保障，尤其是对争夺激烈的黄金地块，拿地成功后，再以银行开发贷来弥补；第三，努力适应当下房企扩张储备土地的需求。

　　“帮助开发商拿地有助于信托公司在与银行和同业争取优质融资方时占有优势。”汪鹏指出。

　　条件有限

　　只是，即便是合作拿地，能够进入信托偏好的企业和项目的范围仍十分有限。

　　“要么交易对手是百强房企，盘子够大，跟着走，对公司的情况有判断即可；要么就是项目所在区域是极好的地段，例如北上广深等城市里，有需求。”上述资管人士表示，“通常是两年期限，大多以明股实债的方式，年化利率根据主体差别较大，平均15%的水平，但相较于房地产开发可能获得的巨大收益，还是比较可观的。”

　　对此，汪鹏的建议是可参考三个方面。其一，选择负债率合理的一线开发商，上市公司更好；其二，物业业态在项目所在地具备一定的稀缺性；其三，在不良资产处置方面具备经验和背景的信托公司，而规避地王项目和位于供大于求的鬼城的项目。

　　只是，这种一味回归一线城市的做法，对于那些真正需要发展、开发，并符合城镇化刚需的区域，并无多大帮助，信托的主动管理空间仍有待优化。■

　　《投资者报》记者 宋鸿

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