京七条逃脱“越调控越涨”之怪圈

来源:投资者报
关键字:京七条,调控
发布时间:2013-10-28 10:37

　　刚需人群若是放弃自住型商品房转向高价的普通商品房，后者的价格不可能下跌，京七条也将陷入“越调控越涨”的怪圈

　　10月22日，北京市发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，即所谓的“京七条”。

　　文件提出，自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

　　值得注意的是，对于自住型商品房的购房人资格并没有特殊要求，满足一般商品房的限购资格即可。

　　“销售价格比周边低30%”，虽然幅度不小，但从北京实际情况来看，如果在四环以内，折去30%的价格也很难低于每平方米2万元，只有在相对远一些的郊区，价格才会落入2万元以内。

　　这表明，自住型商品房本质上讲并非针对于中低收入者的福利房，而是面向具备一定收入条件的夹心层。这从没有设定特别购房条件可以佐证。

　　同时，文件还规定，购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。

　　虽然购房者能取得商品房的所有权，但处置权受到限制，并需要向政府补偿收益权。

　　去年3月1日，上海曾出台了一项与上述规定有些类似的政策，即《上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请、供应和售后管理实施细则》，细则对购房主体有严格限制，必须是以家庭为基础的共同申请人，购买该保障房后，5年内不能转让，只能由政府按照原价加上利息进行回购；满5年后只有在政府选择不回购时才能对外转让并且向政府交纳一定比例的转让收益。

　　上海的该项政策是面向低收入家庭的，并且，购房者在5年内没有处置权，满5年后的处置权和收益权也都受到限制。

　　然而，尽管上海的共有产权保障房有着非常明显的价格优势，但根据报道，这些房子的销售情况却并不理想。

　　原因何在？当然是限制处置导致的，政策严格限制了购房者对外转让，也就是说，政府要确保这些房子满足自住型需求，然而，购房者哪怕确实是要买了自住，也同时寄望日后能转让获益。

　　吃着碗里的，想着锅里的，是这部分购房者的状态，既想获得比市场价更低的房，又不想让渡未来的处置收益。

　　我们期待着看看北京的自住型商品房的销售情况，如果销售冷清，说明这些所谓的刚需人群其实并不愿意放弃未来可能很客观的转让收益。

　　我甚至认为，这种局面出现的可能性非常高，对于购房者而言，他们需要评估的是，购房时享受的30%折价优惠，与限制处置可能产生的投资收益损失相比孰高孰低。我怀疑，很多夹心层会为了避免失去未来处置收益而放弃当前的折价，毕竟，这些房子本身也不便宜，他们多向朋友借点，或许就不去买自住型商品房。

　　限制处置是抑制投资、鼓励自住的有效手段，然而，如果有自住需求的购房者为了追求投资红利而放弃自住型商品房，那他们去购买高价的普通商品房也应当别再抱怨。

　　中国房地产市场向来有“越调控越涨”的怪圈，北京这次恐怕还是难以逃脱，刚需人群若是放弃自住型商品房转向高价的普通商品房，普通商品房的价格不可能下跌。中国有很多根深蒂固的顽疾导致了当前的高房价，包括人口难以自由迁移、城乡经济差异过大、养老保障体系失位、经济增长过度依赖投资等等，但这些并非地方政府能够解决，中央政府短时间内也难以解决。

　　如果未来出现了低价房冷清、高价房火爆，政府也会感到无奈。路归路、桥归桥，保障归保障、市场归市场，如果未来普通商品房价格继续上涨，政府又找到了辩护辞。■

　　《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（京七条）主要内容

　　一、高度重视自住型商品住房建设和管理工作

　　二、加强计划管理，确保土地供应

　　自住型商品住房用地，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。2013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模。

　　三、合理确定套型面积和价格标准

　　四、明确销售对象

　　按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。其中，符合下列条件的家庭可以优先购买：

　　(一)本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士须年满25周岁。

　　(二)经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。

　　符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。

　　五、加强销售和登记管理