楼市新调控下的炒房团和开发商
- 来源:瞭望东方周刊
- 关键字:
- 发布时间:2010-03-16 09:35
《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道
江浙的一些楼盘销售处，甚至有了“防火防盗防退房”的戏语
正月初五一早，在温州老家门前小广场上点完5000响的“迎财神”鞭炮后，李宏急匆匆出发了。
李宏的“生意”就是炒房。春节之前，李宏下定了“转战”的决心，将上海以外的其他所有地方的投资房逐渐脱手。他将新炒房目标，选在了浙江几个小城市，“小得很多人听都没听说过。”
温州炒房团转战高铁房
李宏的第一站，是嘉善。这个不大的县城，在2009年因为高铁而名气大增。宣传单说：“2010年10月沪杭高铁开通后，上海虹桥到嘉善只需要8分钟。”
“去年下半年，一个同乡一口气在那买下了一个整幢。”李宏说。当初，地铁开通后，上海莘庄迎来房价飙升，如今，大批温州炒房客，希望在高铁沿线，寻找到类似的奇迹。
嘉善房价在2009年上半年还不到每平方米3000元，目前也还在每平方米5000元左右。
不过，高铁的8分钟，对自驾车来说却过于漫长了。从上海远郊松江上沪杭高速走30多公里之后，李宏又兜兜转转了半个小时，才看到了嘉善汽车站。按照售楼处的宣传，这里每隔20分钟就有一班长途汽车开往上海，“1个小时就能抵达上海。”
“抵达上海，其实是说到上海境内”，对于楼市宣传伎俩，已经炒了10年房的李宏早已烂熟于胸。
“高铁价格不低，自驾车油费或者是长途车的时间成本也会是巨额的。” 但李宏并没有担心太多，“江苏昆山都卖到1万多了，说是说上海的地铁延伸过去，离地铁很远的楼盘，不是一样抢着买？”
公开资料显示，力争在2010年5月完工的沪杭高铁全程共有9个车站，自上海虹桥站引出后，经松江、枫泾，进入浙江省境内，经嘉善、嘉兴、桐乡、余杭，引入终点杭州东站。
李宏的第二站是桐乡，从这里开车1小时左右，才可以到杭州市区，相当于现在从上海南站坐火车到杭州站的时间。一家售楼处的售楼经理告诉李宏，这个2012年才能交房的楼盘，连3期都已经被预订完了，由于2009年6月份还只卖每平方米3000元不到，现在已经飙升到了每平方米6000多元，本地人几乎已经被完全排除在外了，“温州买家占一半以上，剩下的就是上海人和杭州人。”
“我们已经晚了。”李宏有点惊讶。虽然从2009年以来，就一直听到温州炒房团转战“高铁房”的消息，但没想到这么快。
钝刀子割肉迫离江浙
此前，业内一个普遍的预测是，3月份的行情将是这波投资客撤离的关键节点，一旦政策持续收紧，2~3季度就会出现一波规模不逊于2008年的退房潮。
2010年1月，江浙的杭州、温州、丽水、南京等地就已经出现了大量预售合同撤销现象。1月4日一天，杭州就有43套购房合同被解除。 在深圳，也有八成的二手楼盘成交价环比下跌，成交量则比2009年12月下降了近七成。
“很多炒二手房的，付过定金之后拖着不签合同，最后发现情况越来越差，直接5万块定金不要了，合同也不签了，这种情况在江浙和广东、深圳那边其实很多，只不过，因为没有正式合同，所以大家知道的退房数量比实际情况要少得多。”另一个来自温州的炒房客徐鑫告诉《瞭望东方周刊》，这样的情况在新盘也有发生，江浙的一些楼盘销售处，甚至有了“防火防盗防退房”的戏语。
退房的原因，是受不了调控政策的“钝刀子割肉”，徐鑫说。
最大的压力来自于银行，“原本是二套房贷款收紧，加大投资客的风险和成本，现在连一套房贷款都收紧，等于是把大部分刚性需求也直接踢出局。”
2009年底，他将上海的一套二手房脱手，“买家一天十个电话催我去办手续，因为过了2009年，就要多交6万多的税，那连装修的钱都不够了，谁知道银行拖了一个月，才通知原来的两成首付办不下来，要至少三成，买房的小伙子当场就哭了，说连房奴都没资格做了。”
对投资客来说，最具杀伤力的几条调控政策，分别是：2009年12月，国务院常务会议决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；几天后，上海收紧公积金贷款，将二套房的公积金贷款的最高贷款额从2009年的80万元减至60万元；2010年1月14日，银监会表态，二套房贷一律从紧，首付至少40%。
这就意味着，2009年调控开始时还在重申的优惠不变、改善型住房比照第一套之类的条件全部一笔勾销。
2010年春节过后，此前传闻不断的“首套房贷收紧”不仅成为现实，其程度甚至超过此前预期。
2月2日，中国银行将首套房贷的房贷利率从7折提高到8.5折，长期年利率增加近一个百分点，增幅两成。
据当地媒体报道，2009年12月，上海个人贷款的办理时间已经开始拖长，2010年春节前后，大多数银行之前“优质客户可以首付两成”的内部政策，已经停止。
“从营业税优惠调整、公积金贷款额度减少，到首付提高，买房人要掏出的钱越来越多，而且，还贷压力也在加码，每一次调整，都有一批刚性需求的购房者被排除出去。”徐鑫说，这在客观上也逼迫大批购房群体转向观望，“有一个人本来攒了30万正好够买套房，一夜之间，门槛提到45万了，再加上多出来的七八万的税，这下是连谈都不用谈了，我们就算让个一两万人家都看不上眼，谁还敢再把那么多房囤在手里？”
“有人说，我买房龄在5年以上的房子不就省了，可是，5年正好是银行发放贷款的一个年限标准，5年内可以贷30年，5年以上的房子就只能贷18年，利息马上就升上去了，还是负担不起。”徐鑫说，这就是所谓“钝刀子割肉”说法的由来，“躲得了这个，躲不过那个，全都加起来效果就不得了！”
几乎每次调控政策出来后，都有一批看房人“立马消失”，徐鑫说，下家锐减迫使炒房团不断收缩战线，“没签的赶紧退，不好的赶紧出手，手上留几套好的过冬，实在闲着慌，就去买高铁房，炒个概念，反正现在才5000多一平方米，比上海还是便宜多了，抗跌。”
坚守上海
即将召开世博会的上海，成为李宏和徐鑫打算坚守的市场，但战线的收缩，依然不可避免。“温州人最多的中远两湾城，就有很多同乡在抛售，因为那边的投资房实在是太多了，而且被以前的群租搞坏了名声。”
信义房屋公布的数据则显示，2010年截至1月25日，上海卢湾、黄浦、静安区的二手房挂牌量比2009年12月分别上涨了15%、20%和88%。而按照21世纪不动产的报告，1月上海有约三成的二手房板块交易均价小幅下滑，愿意主动降价的，大多是投资客。在21世纪不动产门店周边，已有三成房东主动降价5%~7%左右。
“坚守”的态度同样坚决。
“古北的投资客，1/3的人持有的房源已经空关了1~2年，他们还要提价10%以上，否则绝不出手。”美联物业古北分行营业经理刘洪志告诉《瞭望东方周刊》，古北强生花园一个业主挂牌了一套700万元的房子，2009年12月还说是700万元包括税费，2010年就变成了700万元净到手，这意味着报价提高了65万元。
还有1/3的业主干脆就直接做好了持久战的准备，“原本挂牌出售的直接转为租赁，哪怕租金降10%~15%都没关系。”和2009年年底相比，古北板块的租金价格已经下降了10%，“还有1/3中，很多干脆就自住了。”刘洪志说。
和古北齐名的浦东联洋板块，2010年1月选择售转租的业主比2009年12月增加了30%~40%。目前，“全上海有20%~30%的投资客已经或打算将房源售转租”，美联物业上海区总经理李志仁告诉本刊记者。
热钱再度奔涌土地市场
相比之下，信贷收缩对开发商群体影响很小。随着银行资金的收紧，国内外热钱，以及众多行业外资金，正在抓紧“二次进入”楼市。
2010年2月，北京的昔日地王连遭重创。顺义区后沙峪镇22号地被收回，北京广渠路15号地地王变更规划申请未获通过。上海在闲置土地处理上的态度也比预想的积极。1月20日颁布的《关于本市开展闲置土地登记的公告》中，不仅要求从未开工过的闲置土地在3月22日前登记，那些一期项目虽然已经开工，但二三期地块时隔一年仍未动工的项目，也被要求备案登记——开发商最擅长的拉长建设周期的做法也被“动真格”。
“在过去很多年的囤地运动中，很多中小开发商其实是不具备资金实力的，这些企业以少部分启动资金先拍得土地，再靠土地升值、重新评估、再融资的方式不断地滚动，好比用三个盖子去盖四个杯子，只要盖得好，就可以靠囤地赚钱。”吕凯是上海一家专为热钱介绍房产项目的咨询公司老板，2010年以来，他手上已经有了10多个土地开发的合作项目，以入股的方式提供资金开发。
由于对后续调控政策的担心，如今这些项目公司的开价都明显低于市场水平，吕凯说：“大批热钱，甚至是手里有钱，却没有抢到地的房产企业，也因此沾光了。”
行业外资金公开进入房地产行业也于2009年底到2010年初达到了一个新的高潮。综合各类公开资料，仅2009年11~12月，就有ST春兰、深华发、中国人寿、华菱钢铁、申达股份、中国海航集团等企业，以认购新股、公开募资、成立全资子公司等形式，进入房地产行业。
不过，分化将在2010年趋于明显。
“我们集团几乎把所有的业务重点全部转移到了安徽，在合肥这样的省会城市，没有地王的概念，房价理性，但利润比在上海抢地高。”东方物产集团董事长王耀华告诉《瞭望东方周刊》，随着土地调控和信贷政策调整，上海的土地资源已经在快速向超大型房产企业倾斜，“规模稍微小点的企业都没办法跟上节奏，就连去排队的资格都没有了。”
“绝大多数热钱在进入中国的时候，也把目标锁定在了二、三线城市，因为有地王的地方，开发商都已经不是靠买房子赚钱了，玩的都是资本游戏，热钱拼不过，也承受不了其中的风险。”吕凯说。
按照新加坡红木投资集团董事总经理、上海交通大学海外学院教授张永河的调研，合肥、石家庄、昆明、济南、长春、哈尔滨这类二级城市，也很快将从房产开发的蓝海变成红海了。“2009年，很多二级城市房价上涨了10%~20%以上，如果2010年的涨幅超过15%，泡沫也将出现了。”
据克而瑞（中国）研究中心的统计，2009年上半年，万科、招商、保利、首创、富力等30家大型房企在二线城市新增土地储备的建筑面积就有约980万平方米，占新增土地储备建筑总面积的49%，达到历史最高值。
但开发商的日子仍然比炒房团好过得多，因为供不应求的局面仍然没有改变。
2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%，竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%，新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；完成土地开发面积23006万平方米，同比下降19.9%，开发建设增速明显低于商品房销售增速，出现较为明显的供不应求，部分大城市比较严重。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰告诉《瞭望东方周刊》，供不应求仍然存在，是全国楼市成交量下跌但房价坚挺的最重要原因。
更深层次的依仗在于，房地产行业的支柱地位还没有改变。
2010年，上海流传着这样一段对话：1月26日，上海市人大代表、上海城开集团总经理倪建达在参加人大小组讨论时说：“上海去年经济增长中有50%都是房地产拉动的，作为一名房地产商代表，我很高兴。”
上海市委书记俞正声回应说：“还很高兴？我很悲哀！这反映了上海经济发展中的结构不合理。”
……
江浙的一些楼盘销售处，甚至有了“防火防盗防退房”的戏语
正月初五一早，在温州老家门前小广场上点完5000响的“迎财神”鞭炮后，李宏急匆匆出发了。
李宏的“生意”就是炒房。春节之前，李宏下定了“转战”的决心，将上海以外的其他所有地方的投资房逐渐脱手。他将新炒房目标，选在了浙江几个小城市，“小得很多人听都没听说过。”
温州炒房团转战高铁房
李宏的第一站，是嘉善。这个不大的县城，在2009年因为高铁而名气大增。宣传单说：“2010年10月沪杭高铁开通后，上海虹桥到嘉善只需要8分钟。”
“去年下半年，一个同乡一口气在那买下了一个整幢。”李宏说。当初，地铁开通后，上海莘庄迎来房价飙升，如今，大批温州炒房客，希望在高铁沿线，寻找到类似的奇迹。
嘉善房价在2009年上半年还不到每平方米3000元，目前也还在每平方米5000元左右。
不过，高铁的8分钟，对自驾车来说却过于漫长了。从上海远郊松江上沪杭高速走30多公里之后，李宏又兜兜转转了半个小时，才看到了嘉善汽车站。按照售楼处的宣传，这里每隔20分钟就有一班长途汽车开往上海，“1个小时就能抵达上海。”
“抵达上海，其实是说到上海境内”，对于楼市宣传伎俩，已经炒了10年房的李宏早已烂熟于胸。
“高铁价格不低，自驾车油费或者是长途车的时间成本也会是巨额的。” 但李宏并没有担心太多，“江苏昆山都卖到1万多了，说是说上海的地铁延伸过去，离地铁很远的楼盘，不是一样抢着买？”
公开资料显示，力争在2010年5月完工的沪杭高铁全程共有9个车站，自上海虹桥站引出后，经松江、枫泾，进入浙江省境内，经嘉善、嘉兴、桐乡、余杭，引入终点杭州东站。
李宏的第二站是桐乡，从这里开车1小时左右，才可以到杭州市区，相当于现在从上海南站坐火车到杭州站的时间。一家售楼处的售楼经理告诉李宏，这个2012年才能交房的楼盘，连3期都已经被预订完了，由于2009年6月份还只卖每平方米3000元不到，现在已经飙升到了每平方米6000多元，本地人几乎已经被完全排除在外了，“温州买家占一半以上，剩下的就是上海人和杭州人。”
“我们已经晚了。”李宏有点惊讶。虽然从2009年以来，就一直听到温州炒房团转战“高铁房”的消息，但没想到这么快。
钝刀子割肉迫离江浙
此前，业内一个普遍的预测是，3月份的行情将是这波投资客撤离的关键节点，一旦政策持续收紧，2~3季度就会出现一波规模不逊于2008年的退房潮。
2010年1月，江浙的杭州、温州、丽水、南京等地就已经出现了大量预售合同撤销现象。1月4日一天，杭州就有43套购房合同被解除。 在深圳，也有八成的二手楼盘成交价环比下跌，成交量则比2009年12月下降了近七成。
“很多炒二手房的，付过定金之后拖着不签合同，最后发现情况越来越差，直接5万块定金不要了，合同也不签了，这种情况在江浙和广东、深圳那边其实很多，只不过，因为没有正式合同，所以大家知道的退房数量比实际情况要少得多。”另一个来自温州的炒房客徐鑫告诉《瞭望东方周刊》，这样的情况在新盘也有发生，江浙的一些楼盘销售处，甚至有了“防火防盗防退房”的戏语。
退房的原因，是受不了调控政策的“钝刀子割肉”，徐鑫说。
最大的压力来自于银行，“原本是二套房贷款收紧，加大投资客的风险和成本，现在连一套房贷款都收紧，等于是把大部分刚性需求也直接踢出局。”
2009年底，他将上海的一套二手房脱手，“买家一天十个电话催我去办手续，因为过了2009年，就要多交6万多的税，那连装修的钱都不够了，谁知道银行拖了一个月，才通知原来的两成首付办不下来，要至少三成，买房的小伙子当场就哭了，说连房奴都没资格做了。”
对投资客来说，最具杀伤力的几条调控政策，分别是：2009年12月，国务院常务会议决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；几天后，上海收紧公积金贷款，将二套房的公积金贷款的最高贷款额从2009年的80万元减至60万元；2010年1月14日，银监会表态，二套房贷一律从紧，首付至少40%。
这就意味着，2009年调控开始时还在重申的优惠不变、改善型住房比照第一套之类的条件全部一笔勾销。
2010年春节过后，此前传闻不断的“首套房贷收紧”不仅成为现实，其程度甚至超过此前预期。
2月2日，中国银行将首套房贷的房贷利率从7折提高到8.5折，长期年利率增加近一个百分点，增幅两成。
据当地媒体报道，2009年12月，上海个人贷款的办理时间已经开始拖长，2010年春节前后，大多数银行之前“优质客户可以首付两成”的内部政策，已经停止。
“从营业税优惠调整、公积金贷款额度减少，到首付提高，买房人要掏出的钱越来越多，而且，还贷压力也在加码，每一次调整，都有一批刚性需求的购房者被排除出去。”徐鑫说，这在客观上也逼迫大批购房群体转向观望，“有一个人本来攒了30万正好够买套房，一夜之间，门槛提到45万了，再加上多出来的七八万的税，这下是连谈都不用谈了，我们就算让个一两万人家都看不上眼，谁还敢再把那么多房囤在手里？”
“有人说，我买房龄在5年以上的房子不就省了，可是，5年正好是银行发放贷款的一个年限标准，5年内可以贷30年，5年以上的房子就只能贷18年，利息马上就升上去了，还是负担不起。”徐鑫说，这就是所谓“钝刀子割肉”说法的由来，“躲得了这个，躲不过那个，全都加起来效果就不得了！”
几乎每次调控政策出来后，都有一批看房人“立马消失”，徐鑫说，下家锐减迫使炒房团不断收缩战线，“没签的赶紧退，不好的赶紧出手，手上留几套好的过冬，实在闲着慌，就去买高铁房，炒个概念，反正现在才5000多一平方米，比上海还是便宜多了，抗跌。”
坚守上海
即将召开世博会的上海，成为李宏和徐鑫打算坚守的市场，但战线的收缩，依然不可避免。“温州人最多的中远两湾城，就有很多同乡在抛售，因为那边的投资房实在是太多了，而且被以前的群租搞坏了名声。”
信义房屋公布的数据则显示，2010年截至1月25日，上海卢湾、黄浦、静安区的二手房挂牌量比2009年12月分别上涨了15%、20%和88%。而按照21世纪不动产的报告，1月上海有约三成的二手房板块交易均价小幅下滑，愿意主动降价的，大多是投资客。在21世纪不动产门店周边，已有三成房东主动降价5%~7%左右。
“坚守”的态度同样坚决。
“古北的投资客，1/3的人持有的房源已经空关了1~2年，他们还要提价10%以上，否则绝不出手。”美联物业古北分行营业经理刘洪志告诉《瞭望东方周刊》，古北强生花园一个业主挂牌了一套700万元的房子，2009年12月还说是700万元包括税费，2010年就变成了700万元净到手，这意味着报价提高了65万元。
还有1/3的业主干脆就直接做好了持久战的准备，“原本挂牌出售的直接转为租赁，哪怕租金降10%~15%都没关系。”和2009年年底相比，古北板块的租金价格已经下降了10%，“还有1/3中，很多干脆就自住了。”刘洪志说。
和古北齐名的浦东联洋板块，2010年1月选择售转租的业主比2009年12月增加了30%~40%。目前，“全上海有20%~30%的投资客已经或打算将房源售转租”，美联物业上海区总经理李志仁告诉本刊记者。
热钱再度奔涌土地市场
相比之下，信贷收缩对开发商群体影响很小。随着银行资金的收紧，国内外热钱，以及众多行业外资金，正在抓紧“二次进入”楼市。
2010年2月，北京的昔日地王连遭重创。顺义区后沙峪镇22号地被收回，北京广渠路15号地地王变更规划申请未获通过。上海在闲置土地处理上的态度也比预想的积极。1月20日颁布的《关于本市开展闲置土地登记的公告》中，不仅要求从未开工过的闲置土地在3月22日前登记，那些一期项目虽然已经开工，但二三期地块时隔一年仍未动工的项目，也被要求备案登记——开发商最擅长的拉长建设周期的做法也被“动真格”。
“在过去很多年的囤地运动中，很多中小开发商其实是不具备资金实力的，这些企业以少部分启动资金先拍得土地，再靠土地升值、重新评估、再融资的方式不断地滚动，好比用三个盖子去盖四个杯子，只要盖得好，就可以靠囤地赚钱。”吕凯是上海一家专为热钱介绍房产项目的咨询公司老板，2010年以来，他手上已经有了10多个土地开发的合作项目，以入股的方式提供资金开发。
由于对后续调控政策的担心，如今这些项目公司的开价都明显低于市场水平，吕凯说：“大批热钱，甚至是手里有钱，却没有抢到地的房产企业，也因此沾光了。”
行业外资金公开进入房地产行业也于2009年底到2010年初达到了一个新的高潮。综合各类公开资料，仅2009年11~12月，就有ST春兰、深华发、中国人寿、华菱钢铁、申达股份、中国海航集团等企业，以认购新股、公开募资、成立全资子公司等形式，进入房地产行业。
不过，分化将在2010年趋于明显。
“我们集团几乎把所有的业务重点全部转移到了安徽，在合肥这样的省会城市，没有地王的概念，房价理性，但利润比在上海抢地高。”东方物产集团董事长王耀华告诉《瞭望东方周刊》，随着土地调控和信贷政策调整，上海的土地资源已经在快速向超大型房产企业倾斜，“规模稍微小点的企业都没办法跟上节奏，就连去排队的资格都没有了。”
“绝大多数热钱在进入中国的时候，也把目标锁定在了二、三线城市，因为有地王的地方，开发商都已经不是靠买房子赚钱了，玩的都是资本游戏，热钱拼不过，也承受不了其中的风险。”吕凯说。
按照新加坡红木投资集团董事总经理、上海交通大学海外学院教授张永河的调研，合肥、石家庄、昆明、济南、长春、哈尔滨这类二级城市，也很快将从房产开发的蓝海变成红海了。“2009年，很多二级城市房价上涨了10%~20%以上，如果2010年的涨幅超过15%，泡沫也将出现了。”
据克而瑞（中国）研究中心的统计，2009年上半年，万科、招商、保利、首创、富力等30家大型房企在二线城市新增土地储备的建筑面积就有约980万平方米，占新增土地储备建筑总面积的49%，达到历史最高值。
但开发商的日子仍然比炒房团好过得多，因为供不应求的局面仍然没有改变。
2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%，竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%，新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；完成土地开发面积23006万平方米，同比下降19.9%，开发建设增速明显低于商品房销售增速，出现较为明显的供不应求，部分大城市比较严重。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰告诉《瞭望东方周刊》，供不应求仍然存在，是全国楼市成交量下跌但房价坚挺的最重要原因。
更深层次的依仗在于，房地产行业的支柱地位还没有改变。
2010年，上海流传着这样一段对话：1月26日，上海市人大代表、上海城开集团总经理倪建达在参加人大小组讨论时说：“上海去年经济增长中有50%都是房地产拉动的，作为一名房地产商代表，我很高兴。”
上海市委书记俞正声回应说：“还很高兴？我很悲哀！这反映了上海经济发展中的结构不合理。”
关注读览天下微信，
100万篇深度好文，
等你来看……
