杭州楼盘降价追踪：区域供应过剩 降价回笼资金

　　2月26日，《投资者报》记者在日前曝光率很高的杭州天鸿香榭里楼盘售楼处遇到一位业主赵女士，她心情激动地说，“高压线就新建在楼盘旁边，当初买房的时候根本不知道有高压线，所以我们是为了退房，而不是补差价。”看得出，虽然是降价导致业主气愤，但她并不直接谈论此事。她同时表示，该楼盘销售不好，因此，老板想快速回笼资金。

　　从2月18日开始，杭州城北的两个楼盘大幅降价，先是德信北海公园宣布降价，随后，天鸿香榭里打出了“直降6000元，起价每平方米11800元”的优惠信息。

　　之后，出现了老业主“闹事”，引发了市场对杭州楼市“崩盘”的担忧。据《投资者报》了解，德信北海公园的降价主要原因是为了回笼资金开发新楼盘，而天鸿香榭里的老板也欲降价回笼资金。

　　杭州一家房地产公司人士告诉《投资者报》记者，每家开发商都有自己的经营策略，要说房地产“崩盘”还为时过早，因为总体来看目前的形势要比2012年好。该板块的降价主要是因为前两年土地推出太多，供给突然放大，给市场带来了压力。

　　开发商急于回笼资金

　　2月26日，记者来到天鸿香榭里售楼处，门口还停着警车，大厅内则聚集了大量的安保人员。大厅的一边是被推倒的楼盘沙盘和部分在看房的顾客，另一边，则是穿着白色Ｔ恤衫的老业主，胸前印着“香榭里：欺诈销售，我要退房”，背面则是“远离天鸿，远离辐射”。

　　另一位业主徐先生告诉记者，“来杭州工作多年，好不容易买了房子，哪知道有高压线，肯定对家人的健康不利。而相关部门给出的回复是不会对健康不利，你说可能吗？”

　　《投资者报》记者联系了天鸿香榭里的人士，被告知正在开会，之后会联系记者，不过截至截稿时，也未有回应。

　　在天鸿香榭里售楼处不远处，是德信北海公园楼盘，记者看到已经没有几套房子可以挑选了，价格和面积都贴在宣传栏上。

　　“89平方米，只剩下14楼和18楼两套了，14楼的那套总价139万。”销售人员如是说道。以此算来，其均价为每平方米15618元，远低于当初的19000元。

　　上述杭州房地产公司人士表示，德信的降价是公司自身战略，降价可以提早回笼资金，这些资金可以去低价拿地。此外，德信的老板，个性本身是要强有冲劲的那种。

　　诺亚财富集团首席研究与发展官邓伟岩认为，德信地产是一家深耕杭州市场的开发商。多个项目同时开发加上拿地大量消耗资金，一时造成资金链紧张，或许是催生德信旗下项目以价换量的驱动力，系个别行为。

　　区域新盘供应过剩

　　事实上，该区域楼盘降价，当地的楼盘过多是原因之一。

　　“跌价的主要原因是那个区域的供应量过剩，前两年那个区域出让了很多土地。”上述杭州房地产公司人士表示，“这在2012年的丁桥板块也出现过，当时价格战打得很厉害，也是因为该区域新盘供应过剩。”

　　德信北海公园和天鸿香榭里都位于杭州市拱墅区，旁边还有悦尚等楼盘，北边则有万科、滨江等开发商的楼盘。万科和滨江的楼盘处于杭州市余杭区。

　　天鸿香榭里的销售人员表示，每平方米11800元的价格是起价，也就几套，现在等着抽签。大部分的均价是13800元。而旁边的悦尚楼盘则把起价定在每平方米13888元，并表示在3月份开盘，而现在还举行“存2万抵5万”的活动。

　　而在北边的万科，虽然单价在18000元、19000元，不过推出了90平方米户型总房价减10万，130平方米户型总房价减20万等活动。“均价也就在16000元左右。”销售人员说。滨江的楼盘则把均价定为12660元。旁边的南北盛德国际则打出了“首付8万元起，折后单价10150元的”折扣信息。可见该区域的竞争之激烈。

　　地铁未通，配套设施不健全，令该区域还无法有效吸引相应的消费群。

　　短期降价不会引起 “下跌潮”

　　尽管杭州楼盘降声一片，但多名业内人士认为，此现象并不会引起楼市“下跌潮”。

　　上述杭州房地产公司人士表示，房价的涨跌是商品买卖的一种普通行为。资金周转不过来就借钱，钱借不到，就降价回笼资金。一家公司的行为，不能说明整个市场的问题。 一个城市的房价走势，也不代表全国的地产走势。

　　邓伟岩认为，降价属于个别现象，难以推而广之。“从杭州房地产供应层面来看，截至2014年1月，杭州商品房可售面积达438.73万平方米，处在历史峰值；加之2013年杭州土地市场火热，成交面积又达近几年新高，未来一年随着这些土地入市，会进一步增加房屋供给。”他认为，从总体的去库存化情况来看，所需去库存化周期（某地区过去开盘楼盘的剩余量和新开盘剩余量总和的售空时间）越来越长，目前需要近17个月才能消化掉现有库存。

　　邓伟岩表示，总体看来，杭州房地产市场整体供大于需，去库存化缓慢，不存在房价继续大幅上升的动力。但个别楼盘降价行为不会成为行业普遍现象，就全国整体房地产行业来看，彻底崩盘的可能性不大。■

　　《投资者报》记者 张东红