全国主要城市 房地产市场月度动态播报（2010年2月份）

　　虎年新春，全国楼市普遍遭遇“春寒”，成交低迷，北京、上海、广州等一线城市均现“地量”成交，而深圳、南京、杭州三市更遭遇尴尬的“零成交”。在一系列调控政策过后，虎年春节的楼市堪称“史上最冷”。数据显示，春节期间，北京、上海、天津等28个城市的成交量环比前一周下跌近五成以上，其中北京、南京和广州的成交量跌幅达90%。深圳、杭州等地楼市春节期间的成交量也是近几年来的低点，出现了零成交。

　　自2010年1月份以来，中央频频出台楼市调控政策，政策利空几乎一边倒，再加上春节期间，全国各主要城市楼市成交惨淡，业界“拐点论”再掀讨论热潮，继2007年与经济学家徐滇庆对赌深圳房价后，评论人牛刀再度叫板大炮任志强，对赌房价涨跌，谁输谁闭嘴。牛刀在《悲哀！开发商对2010年房价全体误判》一文中称，在目前这种经济增长和城乡居民收入水平的状态下，中国70个大中城市房价不可能增长5%。随后，任志强在博客上反驳称，从2003年开始，国务院的“国几条”都出完了，而且调控的手段也非常雷同，并无新意，房价年内只会越来越高。楼价是涨是跌？只有走到了那一步，才见分晓。

　　北京：节后回暖迹象显现

　　京11条温和调控难度大

　　经过1月份成交量大幅回落后，北京楼市在春节后又开始悄然“回暖”。北京市房地产交易管理网数据显示，2月份前3周，北京市新房签约量为9083套，环比1月份增幅超过三成，二手住宅签约量5142套，环比增长23.3%。

　　除了交易回暖，这中间还出现了一个非常引人关注的新情况：在这些购房者中，很多人选择了全款购房。根据北京中原地产等多家大型房产中介机构的统计，2月份以来全款购房客户所占的比例首次突破四成，超过商业贷款客户。

　　虽然政策在不断收紧，但是依然不能抑制一些人的购房热情，北京市住建委等11个部门2月23日联手出台“京版房地产11条”，但是当天北京市无论新盘还是二手房的交易量不降反涨。北京大学房地产研究所所长陈国强认为，北京版的政策，是与“国十一条”的对接，具体政策没有特别的新意。全国两会在北京召开，或许也是为化解舆论压力。他认为，观望心态、政策调整和成交持续下滑这三方面因素，将导致目前整个房地产市场的成交低迷，两会之后，政策将日趋明朗，楼市拐点是否到来也将见分晓。

　　上海：成交虽冷价格坚挺

　　均价近2万成常态

　　有数据显示，2月前三周（2.1-2.21）上海商品住宅成交面积23.7万平方米（剔除动迁房和配套商品房项目），环比1月同期跌幅为50.5%；商品住宅成交套数2月前三周成交分别为1250套、587套、107套，共计成交1944套，环比1月同期跌49%。虽然成交量降幅明显，但是成交均价接近2万已成常态。数据显示，2月前三周上海新房成交均价依旧高位徘徊，三周成交均价分别为19201元/平方米、19798元和19079元/平方米。回溯1月上海新房成交均价，除去元旦后第一周成交均价为17802元/平方米，其余各周也均在19000元/平方米以上。

　　业内人士认为，高昂的房价和近期出台的房地产调控政策，是造成当前成交低迷的主要原因。目前，上海楼市尽管还处于成交淡季，但热点颇多，中原地产对旗下200余家门店的调查显示，春节后3天，学区房需求量明显增多，市场有提前启动的迹象。今年楼市成交量到底向左向右，即将于3月举行的春季房展将成为楼市全年的“风向标”。

　　深圳：成交虎威犹存

　　定调转向为时尚早

　　和其他一线城市一样，深圳的楼市在春节期间也遭遇寒潮，销售冷淡，假期期间（2.13-2.18）都没有新房成交。节后，随着气温的回升，深圳楼市的成交也在缓慢地升温。据统计，节后五天（2月20-24日），深圳新房市场共成交196套，成交面积15094平方米。此外，受春节长假的影响，二手房成交量大降，假期期间全市二手房共成交120套，环比大降九成多。但节后五天，深圳二手房共成交693套，是假期间的近６倍。

　　节后随着工作生活的正常化，深圳楼市已经开始复苏，日成交量逐日递增，接近百套。因此，简单地以春节前后成交低靡作为推断楼市进入拐点显然为时过早。业内人士称，如果一定要对当前楼市状态定义，只能说是僵持。僵持的原因有两个：一个是房价不断上涨消耗了一部分成交的动能，导致了“价高量缩”；二是政策的不明朗延迟了销售或购买的意愿。其中，政策的不明朗又是影响未来楼市关键因素。

　　深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕表示，春节前后深圳新房成交量不高，意味着公众对由政策主导的楼市抱有更高的期待，这是观望情绪高涨的一个表现。而楼市的具体走向到底如何，公众的观望到底会不会促成深圳楼市向下调整，则主要取决于近期政府出台的相关政策在深圳的执行力度。