楼市新政冲击波：调整后仍将上行
- 来源:投资者报
- 关键字:楼市新政
- 发布时间:2010-05-04 10:44
4月14日，温总理在国务院常务会议上提出了关于遏制部分城市房价过快上涨的“新国四条”；4月17日，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。
短短几天，政府接连重磅出击，使得房地产市场未来走势，顿时失去了方向。此后一周，全国主要城市的房地产成交量骤降。虽然价格相对坚挺，但市场判断，房价将面临下跌，楼市拐点已至。
对此，《投资者报》分析认为，综合各方面的因素来看，在各方力量博弈之后，房地产经历中、短期的调整后，未来房价稳步上涨的可能性更大。
房价疯涨遭到当头棒喝
2010年以来，房价延续了2009年的旺盛涨势。
根据Wind资讯数据，今年前3个月的房屋销售价格指数当月同比分别增长了9.5%、10.7%和11.70%，部分城市的上涨幅度更为明显，以北京为例，今年1~3月份的增长幅度分别为10.2%、10.7%和12.3%。
北京为代表的部分城市房价的过快上涨，直接原因是在“地王”频出的背景下，使得市场产生了强烈的房价上涨预期，加之通胀预期，大量资金进入房地产市场。
房价的过快上涨，必然引发连锁反应，调控政策密集出台。
4月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，并确定了“抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设及加强市场监管”等四项政策措施，并被市场称为“新国四条”。
4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
紧接着，在4月17日，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，由于具体包含了十条措施，该文件被市场称为“国十条”。该通知不仅确定了地方政府在稳定房价方面的问责，还对二套及三套房贷方面做出了更为严厉的规定，同时，对土地出让方式以及发挥税收对房价的调节作用上，都有了新的提法。
可以说，近期接连出台的政策，其力度和影响程度都是近年少见。因此，使得以华远集团总裁任志强为首的开发商代表也按耐不住，连夜赶出“万言书”，表达其对政府祭出的“国十条”的看法，其中不乏对政府决策的批评和失望。而潘石屹也坦言目前房价存在泡沫，如果政策执行有力，住宅市场将会受到一定的影响。
多空双方对决较为激烈，未来房价走势已站在了十字路口。
看多者认为，无论是从经济增长的需要来看，还是从房地产市场的供需矛盾来看，都将支撑未来房价进一步走高，因此，未来房价将会在短暂的调整之后，继续上涨，甚至不排除报复性上涨的可能。
看空者则认为，尽管经济增长仍然在较大程度上依靠投资，特别是其中的房地产投资，但是目前经济的恢复状况良好，政府存在牺牲一定的GDP增速来调控房地产的可能。而所谓的供需矛盾，供的一方正在试图增加，而需求上，如果能够遏制住投机性需求的话，供需矛盾将会有所缓解。
未来房价涨跌有待博弈
虽各有理由，但市场还是会有方向选择。实际上，从房地产市场的特征和历史来看，房价基本上非上涨即下跌，横盘的局面很少出现。
看空房价者认为，考虑到政府近期重拳频出，未来房价下跌的可能性十分强烈。但真要实现房价的有效下跌，则需要以下条件的支撑。
首先，政府“国十条”中相关政策的有效落实。
近期，政府在调控房价方面出台的诸多政策，如果今后真的能够一一落实，房价一段时间的持续下跌不是不可能。
就近期的政策来看，三大方面最有看点。一是类似于物业税功能的房产保有税，该税种一旦实施，的确会在一定程度上打击购房者，特别是投机者对市场的预期以及炒房的热情；二是信贷政策，“国十条”中提出商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，规避了炒房人继续炒房的力度；三是增加住房的有效供给以及优先保证保障房供应，使得各个收入层次的人民都住有所居，这在一定程度上能够缓解供给不足的难题。
其次，政府不再热衷GDP数字的盲目增长。
众所周知，我国目前经济增长主要依靠投资的拉动，尽管增长格局不平衡，但是政府还是一如既往地鼓励增长，以期望能够看到漂亮的数据。而这其中，房地产投资又占据了固定资产投资的重要部分，如果政府能够不再过分地追求GDP增长，愿意真的拿出几个点的GDP增速来调控房价和房地产市场，房价如愿下跌并不是难事。
不过，支撑未来房价走高的因素也有不少。
第一，政府对GDP的迷恋短期内难以解脱，所以，依靠房地产的繁荣来拉动经济增长的动力仍在。这就使得政府对房地产的调控力度和空间大打折扣。
第二，新“国十条”中的不少内容，并不是第一次被提出，不少都是前几年已经出台的政策，但推出之后都是成效甚微，关键问题就出在落实上。如果包括保障房、土地供应等方面的政策都能按照规定如期实现，房价问题也不会至今仍是民生最大难题。
潘石屹也曾经表示，如果中国政府能对大量囤积土地不开发的房地产商处理一个典型的案例，对不执行贷款政策的银行处理一个典型案例，无论是房地产市场还是资本市场都会按政策去评估了，这样政策就一定会得到顺利执行。但事实上，如果政府在调控房价上的决心和毅力不够，后续相关智能部分的政策未能配套的话，新“国十条”也极有可能成为一纸空文，房价也会在短暂的迷茫之后，重拾升势。
第三，从需求来看，即使相关的政策能够在一定程度上抑制投机性购房的需求，但是一旦房价有所下跌，那些刚性需求的购房者，在经历了近些年房价一路高歌之后，心理预期和心理承受能力也都在变化，所以，房价的下跌尽管会形成观望的气氛，但是随之而来的是刚性需求的出手，房价的下跌难以持续，上涨的势头将会重来。
第四，从开发商的角度来看，目前的宏观经济背景和2008年极为不同。当时不仅经济预期悲观，开发商的资金链也吃紧，所以，一旦遭遇政策打压，开发商主动降价的可能性较大。而当前的情况，则是开发商在经历了2009年的房市红火之后，手里资金充裕，他们并不急于售房变现。所以，尽管近期政策调整，极有可能短期内影响房市的成交量，而价格则依然保持原样，并在风暴过后，继续上涨。实际上，近期北京通州地区新开楼盘的开盘价已经较前期略有上涨。
甚至，市场上有些观点还认为，房价在经历短期的调整之后，还有可能呈现出报复性上涨。其中一个重要的依据是，房地产建设需要一定的周期，而去年全年里，开发商购置土地面积一直是同比10%以上的负增长，而且，2009年前三季度里，新开工面积都是负增长的，这就在一定程度上表明今年的房地产市场供给增长有限。一旦政府的相关政策对投机性需求的打压不力，市场的需求将会重新回到前期的水平，供需矛盾将进一步激化，报复性上涨的出现也极有可能。
后市上涨的可能性更大
综上可见，从不同的角度来分析，房价的走势也不尽相同，而根据现有的条件，我们更倾向于认为，房价未来继续稳步上涨的可能性更大一些。
除了上文提及的一些促成房价上涨的动力因素之外，我们还应简单来看房地产市场的问题，也就是供需矛盾的问题。
近些年政府对房地产市场不是没有调控，但结果往往是越调控房价越上涨，一个关键的原因是，政府对房地产市场的调控有失精准，历次对房地产市场的调整，不仅没有实现对需求的有效疏导，比如切实构建起保障房建设等多层次住房体系，而且也没有实现对供给的有效增加。相反，不少政策是在遏制供给，这样的调控，想要实现房价的稳定乃至下跌当然只能是天方夜谭。
根据Wind资讯数据，2005年~2009年间，我国购置土地面积除2007年同比增长10.38%以外，其余4年均是呈现下滑态势，其中2009年下滑幅度最大，达到13.26%，年度购置土地面积总额为3.19亿平方米。
这也表明，近些年，特别是2009年，土地的供给明显短缺。尽管“国十条”要求增加居住用地的供应量，但即便能增加的话，也不见得会有效增加商品房用地。因此，供给问题仍将是今后房地产市场面临的一个问题。
另一方面，需求方面，由于近些年房价几乎是不加回调地高歌猛进，越来越多的有购房意愿者纷纷成为观望者，所以，不容忽视的刚性需求并未得到有效的释放，未来，市场并不担心没有需求。所以，即便房价能够回调，也会被一批刚性需求者接盘，这就使得回调幅度有限，需求支撑下的价格上行可能性仍存在。
此外，从更深层次的原因来看，商品房、高房价等问题，最根本的是城乡二元体制的存在，而要破除这一体制，也绝非一朝一夕所能实现的，大量的人口涌向城市，房价也是难以下跌。城镇化因素将继续支撑中国房地产市场的发展。
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