房价该管，但请别为它定价
- 来源:投资者报
- 关键字:房价
- 发布时间:2010-05-04 10:46
楼市经历了一年多的疯狂后，真正有居住需求的买不起，决策层出台房地产调控新政也是大有必要。但细览4月17日国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（下称通知），其中说到要“将住房销售价位纳入土地出让合同，并严格按照申报价格明码标价对外销售”，笔者以为此举不妥。
政府可以管房价，但不能定房价。从土地出让到开始房屋转让，一般需要两至三年的时间，让现在的价格去适应几年后的市场行情，这样的规定似乎并不现实。
“任大炮”发博猛轰
日前，华远地产总裁任志强，针对房地产新政的“万言书”博文，尽管有许多偏激之辞，但通篇读下来，还是有很多值得大家深思的地方。
任志强原文称，当价格写入了土地出让合同时，还会有市场价格发现和价格信号的作用吗？还会有市场的竞争与淘汰吗？不是退回到计划经济的生产方式之中了吗？而如果要在土地出让时确定住房几年之后的预期价位时，又要承担什么样的政策变化和市场变化的风险呢？这一连串四个问号，来自“万言书”中的原文抄录，不知道决策层在制订这几条时，是否也有过这类似的疑问。
中国从计划经济向市场经济转轨也有不少年头，须知价格本就是市场看不见的手发挥作用的唯一条件，失去了价格的信号作用，市场的调节作用就是奢谈，也失去了竞争的条件。没有了价格信号，又怎么会有市场和竞争呢？
通知要求开发商在买地时，必须将住房销售价位、套数、套型面积、处罚条款写入与国土部门签订的土地出让合同中。此前4天，住房城乡建设部4月13日刚刚下发文件，要求开发商在取得预售许可后10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。
新政则把确定价格直接提前到了拿地环节。在买地时就要把卖房的价格敲定，从法制层面上讲，与现行法律法规似有冲突。
建设部早就明确商品房是市场调节价，不是中国价格法中规定的政府管制价格，市场调节价在价格法中则有明文规定，无需先行申报预售价格。
房产开发不是炒期货
其实，提前报价抛开法制层面的问题，更大的问题还在现实的操作层面。
假如现在提前约定的价格低于几年后的市场行情，出现这样的情况，可以勒令开发商按既定价格销售。但效果可想而知，要不开发商自认倒霉，少挣钱，要不就是想办法先行销售给自己，然后再通过市场将低价楼盘高价转卖，消费者能买到的估计全是“二手房”。因为，这样的定价机制只能保证一手房不涨价，二手房却无法限制。政策的制定，最终或许只是增加了一道交易环节，这之间的差价和交易费用，估计还是要由消费者来买单。
而另外一种情况，约定价格高于市场价格，开发商的房子卖不出去，政策的制定者也只能看着开发商面临资金困境。可以预见得到的是，政府根本就不会管，也无力管。一年弄出这么两个楼盘，或许开发商就是死路一条。
为了“严格按照申报价格明码标价对外销售”，同时又避免误判几年后的市场形势，因定价过高而卖不出去，估计每一家房地产开发商都要做好形势判断，一旦失误，后悔莫及。
当然，在拿地环节就提前申报价格，这样的情况也不是没有，甚至在北京也是频频出现。但最终结果又是如何。笔者所知北京CBD附近的某处楼盘，由首开集团负责开发，当地拿地的承诺就是保证房价在每平米15000元上下，这样的条件，远远低于当时竞争者的开价，首开集团顺利拿地。但项目到手后，房子尚未成型，一期的价格已经涨到20000元以上，二期很快接近30000元。这样的承诺现在看来，只能是一张白纸。
谁定价低，能够遏制高房价，这块地归谁的原则和最终效果根本无法遏制住现实需求。
何妨多一些市场化调控
说到买房，很多人其实是为了抵抗通货膨胀才选择把现金变资产。
现在新政要求开发商在拿地时就确定今后的销售价格，可它最该考虑的通胀率（即CPI），谁又能给出一个承诺呢？即使是要求它提前定价的政府，也不能给出一个明确答案。
尽管近几年CPI、M2(货币发行量)指标等都进入到政府工作报告里，但从目标和实际来看，这个差距的伸缩性太大，也就是决策层一直在强调的“经济形势复杂多变”。在未来通胀形势难以明朗的情形下，为了遏制目前的高房价，决策层出台调控新政，要求开发商把未来的房价提前明示，或许更多的只是表示一种决心和态度。
新政试图用在土地出让合同中将住房销售价格进行事前约定的方式来控制房价，这也只能解决新增土地的限价，而无法解决此前已供土地的限价问题。一个市场同一种商品两个价格，最终导致房地产市场的混乱也不是没有可能。
任志强在“万言书”中表示，如果市场被非市场化的手段强力挤压之下，出现了无法用市场化的经济规律判断的情况时，开发商还可能大面积的开工以增加供给吗？
这番话颇有威胁的味道，但“没有市场销售的支撑，房价也许被遏制了，投资与生产同时也被遏制了”或许也是事实。
笔者希望政府对已显现疯狂的楼市进行调控，但更希望政府用市场化的手段调控，而不是直接的“价格干预”，中国已经是市场经济体，难道就真找不到市场化的手段吗？
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