北京楼市：房价未降，租金先涨
- 来源:投资者报
- 关键字:北京楼市
- 发布时间:2010-05-04 10:45
令章女士百思不得其解的是，近期国家连续出台了密集的调控政策，来遏制价格疯涨的房地产，可房屋租金怎么不降反升呢？
从4月15日新政颁布后一周时间的市场反应看，今年一季度火热的房地产市场，随着一系列调控措施的出台，4月中下旬开始呈现出交易量下滑但价格不降的“滞胀”态势，而买卖观望情绪则直接带动租赁市场租金上涨。
市场一周动态：量滑价不跌
不出所料，房地产新政出台后，在政策压力下一线城市楼市成交量全面下跌。
中国指数研究院最新一周监测数据显示，在其跟踪的35个主要城市中，有21个城市的商品房成交面积环比下跌，其中杭州跌幅最大，环比下跌73%；4个一线城市的成交量也是全面下跌，如深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。
专业个贷机构伟嘉安捷最新发布的统计数据显示，房贷新政出台一周后(4月19日~25日)，北京房贷市场交易量较前一周(4月12日~18日)下降了15%左右。
北京市住房和城乡建设委员会的统计数据也显示，现房、期房的网上签约套数，近一周较前一周环比下降约1/3；二手房交易量下滑则更为明显。4月21日~27日的七天时间内，北京存量房中住宅签约5348套，相比此前七天签约的10399套，交易量下滑近五成。
房地产新政重挫成交量。但目前来看，新政剑锋所指的房价并未应声而落。据北京中原市场研究部统计数据显示，5月整体开盘均价达到了28520元每平方米，相比在4月中上旬北京商品房开盘均价为21058元每平方米，上涨了35%，创历史新高。
在上海，佑威房地产研究中心的统计数据显示，新政之后第一周(4月19日~25日)，商品住宅成交面积17.3万平方米，环比下跌50%，但成交均价高达26096元/平方米、环比上涨11%。
该中心副主任陆骑麟指出，上周上海均价低于2万元的中低端楼盘成交量仅为7万平方米，环比下跌60%；而单价5万元以上的高端楼盘成交量反而环比增加5%，也因此推高了一周均价。
业界断言：
房价大跌可能性很小
地产新政密集出台，矛头直指开发商。但他们又是如何评判这次房地产新政的“威力”？
“房价依靠这个政策打下去的可能性很小”。4月24日，在“清华大学中国与世界经济论坛”上，SOHO董事长潘石屹称。“目前在大陆和香港上市的中国房地产公司中，有70%的地产商手里有超过100亿的现金，开发商既然不缺钱，为什么要降价？”
潘石屹认为，房价问题的根本解决途径在于土地的供给问题。即使今天土地供给增加了，但是对房地产企业来说在北京至少需要一年到一年半的时间才能拿到预售证，所以从拿到土地到在市场上形成供应量平均时间需要十六个月。“只有市场上供应量增加了，才能把房价压下去，只有声音大是没有用的。”他表示。
华远集团总裁任志强则认为，“这只是个开始”。4月21日深夜，刚下飞机不久的任志强以此为题在博客上发表“万言书”。他认为，新政对房地产行业的影响，要看政策固执地能走多远。“是当房价下跌时就掉头呢，还是从此要变成指令性的计划管理，坚决地实行计划经济了，这大约是不会出现的”。
他评判认为，交易量的下降是第一步，房价从不涨到下跌会有一个时间差，至少要看开发商手中的现金流和后续的供给增长情况。政策尚未出完之前，双方都会有个观察期，“如果后面的细则更为不利于消费，一段时间的下跌就从可能变成了必然，甚至有可能演变成羊群效应的恐慌。”
市场走向已经印证了他的“第一步”，后市又将如何演变？
中介证实：
交易清淡带动租赁火爆
据21世纪不动产、中原地产等多家地产中介统计，新“国十条”出台后，京城一、二手房市场遭受重创，使得“转售为租”的现象增加两成。
中介公司我爱我家的一名置业顾问告诉《投资者报》，新政出台后交易量下降是意料之中的事情。北京银监局已同时下发通知，要求北京地区的所有商业银行，在4月20日开始实行“先抵(押)后放(款)”的房贷新政。
记者看到一份房产中介公司的紧急通知，通知指出：二手房交易类住房商业贷款取消原担保公司阶段性担保的模式，调整为过户之后，建委受理抵押登记，领到他项权利证之后给卖方放贷。该项规定实施后，放贷时间大致需要向后延长25~30个工作日。
新政出台之后，一方面受房贷模式改变的影响，再加上房价下降的心理预期，目前市场观望情绪严重，这从成交量能反映出来，部分准购房者开始把目光更多地转向了租赁市场，求租量也呈微涨之势。
在北京房屋租赁市场份额最大的我爱我家，4月份至今租赁业务不降反升。“现在就连休假都没时间。”该公司门店的业务员告诉记者。“而且租金水平还在涨。”其实，现在的房源很多都是此前的炒房者，他们随时都要出手的；只不过现在行情有变，出租只是权宜之计，大部分人并不是很看重这点租金。”上述业务员这样认为。
日前，北京“新世界”对面的国瑞城，一位业主“捂”了三个月的一套复式房，委托中介招租，要求租金是每月1.2万元，当中介明示目前市场行情只能租到1万元时，业主依然表示，“我就要这个价，否则宁愿让它空着”。说这话的业主是山西的一位煤老板。
炒房者这样的心态之下，原本寄希望于新政能稍微压低点租赁房价的章女士，3500元租不到一居室也就并不奇怪了。
而来自21世纪不动产的监测数据显示，3月中旬至今，北京多个区域的租金出现了10%~20%上浮。
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