澳门游带来的投资思考

　　暑假期间，曾经到澳门一游。本以为地图上一看，从江门至珠海路程不足100公里，1小时再多一点点便可到达。岂料珠海大道至横琴口岸区区15公里路程便需要1小时才能走完。何解？皆因横琴是个巨型工地。连接横琴口岸及西部沿海高速珠海支线的延长线高速正在施工，一路上尘土飞扬，车辆行动缓慢，需要人工疏导车流。终于上了横琴大桥，余下路程很快走完。但因为车多，横琴口岸停车场早已爆满，等待的车龙至少1小时以上才有车位，于是找附近楼盘地下商铺旁边空地停车，停车费80大洋。这家商铺是地产中介，见门外广告推介一些二手楼盘，例如银鑫花园3房2厅97平方米叫价272万人民币，折合每平方米2.8万元。银鑫花园便是停车这个楼盘，距离横琴口岸步行5分钟，但已经有12年楼龄，外观有些残旧。2002年开盘时楼价只有每平方米1500元，商铺4000元。2009年4月升至5000元，连地产经纪自己都觉得贵，但10月份一块53万平方米的拍卖之后，楼价直接翻番，商铺更是4万元都不卖，因为新地块楼面地价已经达到每平方米3000元。2013年4月这个楼盘二手楼价逼近2万元，比上一年升41%。到现在楼价升至2.8万元，12年时间升17倍，平均每年上升27.6%，成绩直逼股神巴菲特投资股市。

　　这家地产中介老板说，横琴口岸对面新建的一个楼盘叫价每平方米4.5万元，还买不到。翻查网上资料，其实一手楼叫价3.8万元，二手楼约3.5万元水平。投资者其实是憧憬横琴的大开发。横琴新区管委会副主任陈骞近日表示，横琴新区正着力打造改革创新先行示范区，积极申报自由贸易园区。申报目前正由广东省商务厅主导，横琴将争取在海关监管、金融监管、外汇结算、市场准入等方面进一步对港澳开放。横琴开发总投资预计达2万亿元，今年头7个月固定资产投资143亿元，比去年同期增长38%。面对2万亿的总投资额，炒家自然是趋之若骛，横琴二手楼价平均已达3万元。

　　各位可以将珠海与深圳做比较，罗湖口岸对应拱北口岸，横琴口岸对应深圳湾口岸。深圳湾口岸所在的南山区二手楼价3.4万元，最靠近深圳湾口岸几个楼盘接近90平方米的房子叫价都在4.5万左右。那么横琴楼价3万便宜抑或昂贵？横琴对面是澳门的路氹，几个新楼盘均价折合人民币约7万元（实用面积）；深圳湾对岸是香港的元朗及屯门，元朗二手楼价折合人民币约6万元，屯门约4.5万元。根据澳门统计局的数据，2013年第四季澳门平均楼价按实用面积计算是每平方米8.6万澳门元，若按实用率80%计算，建筑面积楼价是10.7万澳门元，折合人民币8.3万元。

　　横琴口岸较小，规模远不及深圳几个口岸，很快过关。进入澳门莲花口岸，出关后排队等候各大博彩娱乐城的免费巴士。旁边有人从拱北口岸坐的士过来，谓拱北口岸数千人排队过关，起码要排几小时。在拱北口岸与横琴口岸之间还有个湾仔口岸，很小，中午休息。澳门路氹新区，尤其是路环，建筑工地处处，有高架轻轨，有豪华酒店等工程，一派热火朝天的景象。澳门博彩业一业独大，2013年博彩税达1340亿澳门元，折合人民币1039亿元，今年头7个月博彩税854亿澳门元。去年澳门本地生产总值4134亿澳门元，约3200亿人民币；人均69.7万澳门元，折合人民币54万元。经济起飞，但澳门人缺乏投资渠道，唯有炒楼。过去11年，澳门楼价上升了12倍。2003年澳门楼价每平方米只有6300多澳门元，但去年已经升至8万澳门元。一位赌场荷官在2004年买了一套房，时值35万澳门元，其时每月薪水已达1.8万澳门元；如今这套房值500万澳门元。这位荷官说，如今的年轻人就算是一辈子储蓄亦未必能买到这种房子。尽管如此，仍有不少人追高买入，因为你没有选择。正如2007年中国股市一再上升，一般投资者都是被迫买入，因为你没有选择。

　　2017年预计港珠澳大桥通车，澳门地产业界非常看好大桥通车之后的地产业前景，因为珠江三角洲西岸同胞会来接棒。你在威尼斯人度假村巴士站所见到的人头涌涌的场面，可能会热血沸腾，但我通常会以逆向思维思考问题？连我都来澳门玩了，还有多少有投资能力的人还未踏足澳门？澳门、香港、珠海、深圳的楼价大致上是同步的，各有利好因素，各有利淡因素，但整体却是同步的。正如亚洲金融风暴下，香港、台湾、新加坡等地股市同步下跌，这是大趋势。当前，中国因素主导了这些城市的楼价维持强势，倘若中国股市未来几年爆发牛市，相信会为楼市提供新动力，当股楼一起升至高位，才是危机将至之时。去年3月份，我写了一篇文章《股楼高峰才会导致危机》，正是表达了如此观点。

　　随着沪港通测试，开通日期临近，资金纷纷涌入，中国股市反复上升。反映A股市场整体走势的巨潮A股指数（399317）近日连续扯红旗，出现6连升。情况与2010年7-11月走势类似。预计沪港通10月份开通，按理在国庆前行情不会结束。2010年7-11月行情历时4个月，这次行情自6月份起计算，4个月便是10月份，因此小心国庆之后行情结束。此前，许多人担心资金问题，因为沪深股市保证金日益缩水，有人更是预计上证指数在2100点前便止步掉头下跌。但老投资者一定知道，有行情就有资金。果然，行情启动，保证金一周便多了2000多亿。特别是新股发行价参考二级市场平均市盈率，中了新股便等于中了彩票。假设100万元投资，50万投资二级市场，50万参与新股抽签。每只新股获利平均1%，一年抽中12只新股总资金收益率已达6%（假设二级市场投资持平），再加上无新股认购时资金用于逆回购，再多加0.5-1%。真是余额宝亦投降。

　　文/卧龙

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