35城楼市风险测评

　　2014年，全国房地产市场经历了一轮降温和调整。2015年，全国市场出现了复苏迹象，但区域分化依然明显。在深圳房价暴涨、一线城市房价强势向上的同时，很多三四线城市和二线中的偏弱城市，其房价仍在盘整或小跌。在一线城市土地市场火爆，高价地频出的同时，广大中小城市的依然存在土地流标的现象，多数大型房企仍在逃离。

　　而区域市场的分化，又与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市场需求、市场供应、供求关系等有着错综复杂的关系。对于各类房地产投资者和开发企业来说，判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险，具有重大价值。据此，我们针对大中型房企重点布局的35个重点城市进行系统性研究，以期预判2015年度不同城市的投资风险度。

　　35城房地产短周期风险评价指标

　　我们研究的出发点独特之处在于：虽然也关注一个城市的中长期发展前景和机遇，但将研判的重点放在未来一年不同城市的市场风险。即从房地产短周期的角度，研究不同城市房地产市场波动的风险程度。比如，绝大部分此类报告，都会把四个一线城市列为投资前景最好、风险最低的城市，从中长期来看确实如此。但从房地产短周期的角度分析，我们并不这么认为。

　　为了去芜存精，提高指标的精准性，我们精选了影响未来一年市场的核心指标，包括市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离度等4个一级指标以及14个二级指标，并根据各指标对城市房地产市场的影响程度予以权重赋值，最终得出综合数值。其中，市场需求的相关指标为反向指标，其余为正向指标。

　　35个重点城市包括4个直辖市：北京、上海、天津和重庆；15个副省级城市：哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安、大连、青岛、宁波、厦门、深圳，其中深圳、宁波、青岛、厦门、大连属于计划单列市；16个地级市：石家庄、郑州、南昌、太原、乌鲁木齐、呼和浩特、长沙、贵阳、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口、合肥。

　　2015年35城房地产短周期风险识别一级指标分析

　　1.市场需求。市场需求与多种因素相关，其中商品房及商品住宅成交量，代表着已经实现的市场需求；人口总量的变化，则是决定一个城市房屋需求规模变化的核心因素；人均可支配收入水平变化，可以反映一个城市居民的房屋购买能力及变化；房屋拆迁导致的新房需求，也是中国城镇住房需求的重要组成部分。因此，我们重点选取2014年房产成交面积综合增幅指标、近五年常住人口复合增长率、2013年外来人口占常住人口比重、近五年人均可支配收入复合增长率和未来人均拆迁面积等五个具有代表性的指标，通过标准化和加权平均等方式，综合测算出未来几年35城新建住宅需求增速（这里指代需求增长率，而非需求规模）的排序。

　　从综合排名来看：厦门、北京、昆明、成都和深圳排名较高，其中昆明和成都由于尚处于房地产市场的快速发展期，特别是在新型城镇化推进背景下，仍延续了住房需求增幅较大的趋势。而北上广深4个东部城市，由于作为一线城市的特殊地位和功能定位，它们对外来人口强大的吸附作用以及城市更新等催生的住房需求，使得它们的住房需求潜力仍然较大，除北京、深圳排名较高外，上海排名第十一位，仅广州排名较为靠后。南宁、西宁、石家庄排名靠后，主要是市场需求相对较弱，风险较大。

　　2.市场供应。市场供应方面主要从35个城市的商品住宅库存规模及变化（现货）、企业购置土地面积规模及变化（期货）、住宅用地成交规模及变化（期货）、房屋新开工面积规模及变化（准期货）等因素，对各城未来住宅供应情况进行对比研究。其中得分越高的城市，说明市场供应压力越大，企业进入风险越大。

　　近两年35城住宅库存整体呈现上行态势，2014年市场持续调整，房企购地量负增长，土地市场降温明显。按照从拿地到开工、再到形成新房供应的一般周期判断，预计未来一年（2015年下半年和2016年上半年），新房供应将明显减少，住宅库存压力将继续缓解。同时，经历了2013年市场回暖、2014年行业持续调整导致市场需求萎缩后，2015年随着信贷放松、营业税减免等楼市利好政策的出台，楼市需求将明显提升，全国楼市整体将逐步进入复苏通道，特别是一线城市供求关系将趋于平稳，房价上涨压力将再现。

　　从综合排名看，海口、南宁、西宁排名最靠前，显示这些城市供应压力有所加大，其中海口主要是2014年土地供应大幅放量，企业购地量也大量增加。南宁、西宁、兰州等城市排名靠前，主要是这些城市土地供应回升明显，但由于市场规模较小，楼市需求有限。贵阳、呼和浩特、沈阳、昆明排名较为靠后，主要是这几个城市前几年楼市供应量偏大，造成库存压力大，房价走势较弱，因此，去年和今年，都将处于去库存阶段，新增楼盘供应量将明显少于前几年。

　　3.市场供求。市场供求方面主要从35个城市的商品住宅供求关系、商品住宅现货存销比、商品房和商品住宅期货存销比等指标入手，通过标准化和加权平均等方式，预判和比较未来一年35城市场的供需关系。得分越高，市场供求关系越失衡，供应规模越大，去化压力越大，企业进入风险越高。

　　从综合排名来看，可以分为以下三个层级：

　　综合指标大于1.5。包括3个城市：呼和浩特、乌鲁木齐和兰州。此类城市的供应水平较高，相比之下市场成交规模较小，供大于求的情况比较突出。

　　综合指标大于1.0，小于1.5。包括17个城市：海口、青岛、西安、宁波、哈尔滨、银川、沈阳、福州、长春、天津、济南、昆明、重庆、大连、南京、长沙和郑州。此类城市供大于求的情况不太严重，其中少数城市供求基本平衡。

　　综合指标小于1.0。包括15个城市：上海、西宁、杭州、南昌、成都、石家庄、武汉、北京、贵阳、太原、南宁、广州、合肥、深圳和厦门。此类城市供应规模不算太大，市场去化能力相对较强。供求基本平衡，当然也有部分城市供不应求。

　　4.房价偏离。资产价格存在一个运行规律：上涨之后，就会回落；上涨幅度越大，回落幅度越大。虽然商品房只是具有一定资产属性，并非像股票那样纯属资产品，而且房价变化的黏性较大，但我们的研究发现，从短周期波动来看，过去十年有些城市的房价也存在“上涨时涨幅较大，下跌时跌幅较大”的现象。因此，我们尝试导入房价收入比偏离度。

　　依据全国35城2014年的房价收入比偏离度，和近两年这些地区房价收入比偏离度的变化水平，分别按照30%和70%的权重进行量化处理，我们得出2014年全国35城房价收入比偏离度综合排行榜，得分越高，房价偏离越大，市场风险越大。

　　从综合排名看，对2015年全国35城房地产市场，有如下四方面判断：其一，房价收入比偏离度在0轴线以上，也就是偏离度属于正区间的城市有19个，说明这些地区2014年房价收入比高于历史均衡值，或者相比2013年偏离度有所扩大，区域房价偏高；处在偏离度负区间的城市有16个，其2014年房价收入比低于历史均衡值，或者相比2013年偏离度有所缩小，说明这些地区房价相对平稳，部分城市甚至偏冷。结果表明，处在偏离度正负区间的城市数量大致均衡，说明全国房地产市场区域分化明显。

　　其二，偏离度综合排名靠前的城市，如深圳和厦门，其中深圳2014年成为全国楼市龙头，率先企稳反弹，房地产市场热度较高；厦门属于上轮偏热，2014年余温尚存。但是我们认为在未来一年（2015年下半年-2016年上半年），由于承载了过大的上涨压力，两地楼市有可能出现调整，尤其是深圳。虽然目前深圳楼市异常火爆，但在未来一年，房价很可能短期见顶。

　　其三，偏离度综合排名靠后的城市，如银川、西安和哈尔滨三地，在2014年楼市偏冷，房价水平非常合理。但是这几个地区房地产市场供大于求，市场偏弱已持续了几年。未来一年，基本上不存在房价大涨的可能性，只会跟随全国房地产市场的大趋势走出稳中有升的态势。

　　其四，偏离度综合排名中具有典型意义的城市：杭州。此地楼市弹性很大，偏冷状况只是暂时的，在经历过2014年低迷期后，去年下半年楼市成交量趋向活跃，未来一年楼市将全面回暖，房价上涨空间较大。

　　2015年35城房地产短周期风险评价结果

　　我们综合市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离等4个一级指标，通过数据标准化及德尔菲法赋予权重，最后得出2015年35个城市房地产短周期风险综合指标得分。

　　得分越高的城市，说明2015年市场偏弱，房价反弹驱动力弱，房企或个人投资的风险度偏大，机会度偏小；与之相反，得分越低的城市，2015年风险相对较小，房价反弹驱动力强，房企或个人投资的风险度较小，机会度较大。

　　2014年，全国房地产市场处于短周期的下行阶段，所以得分高、排名靠前的城市，风险非常大；而2015年处于本轮房地产短周期的上行阶段，同样是得分高、排名靠前的城市，其风险度明显小于2014年。所以，每个年度35个城市的得分与排名，只具有相对强弱意义，而且还得考虑身处房地产短周期的什么阶段。

　　综合得分排名前五位的城市：呼和浩特、兰州、海口、乌鲁木齐、银川。此类城市的共同点在于供求失衡，市场供大于求，预计2015年整体复苏有些乏力。其中呼和浩特2014年商品住宅现货存销比位居35个城市之最，达到40，说明目前市场库存去化压力最大，房价上涨空间相对较小。兰州、海口2014年商品住宅供求比分别位居35个城市中的第三和第四位，分别为1.6和1.4。此类城市库存压力较大，去库存周期长。

　　综合得分排名后五位的城市：北京、上海、广州、深圳、杭州。这几个城市均为一线及重点二线城市，此类城市的共同点在于市场需求旺盛，供应规模和压力相对较小。其中，杭州房价收入比偏离度排名较为靠后，显示经历过几年调整之后，房价存在一定的低估现象，未来上涨空间较大。北京、上海、广州和深圳四个一线城市虽然风险相对较小，但部分城市目前已错过投资购地的好时机，如深圳主要是在2014年四季度及2015年年初，市场开始逐步恢复，“330新政”后房价暴涨，房企或个人投资者如选择在3月30日之后进入，就不合时宜了。而北京、上海、广州这三个一线城市由于市场仍具有发展空间，市场供求也较为平衡，今年仍将是房企重点进入的城市。

　　根据35城房地产短周期风险评价综合指标得分，我们列出2015年35城风险度排名。需要说明的是，这里的风险度数值仅仅代表35城之间的相对比较概念，并非意味着排名第一的呼和浩特百分之百存在风险，也并不代表排名最后的北京没有任何风险。

　　文/杨红旭 朱光 严跃进