绿地·华家池1号：华家池板块最大商业综合体

　　华家池之于浙大，就如未名湖之于北大一般，给人留下的不仅仅是记忆，更多的是对这片土地的情怀。而当这片土地被另一种形式所呈现时，势必会引起关注。这种关注很大程度上也有对绿地、世茂、滨江这三个开发商拿地后，如何更好地诠释这块土地的一种探寻。今天我们就先来说说当年的地王，绿地·华家池1号。

　　地段概述

　　区位有何特殊？

　　绿地·华家池1号位于浙大华家池校区东北侧，艮山西路与秋石高架交界处，靠近秋石高架上行口，出行较为便利。

　　作为连接武林商圈、钱江新城和城东新城三大商圈的中间地带，从项目出发，沿秋石快速路10分钟车程可达钱江新城和城东新城东站。而环城北路地下通道预计2015年年底开通，开通后项目到达武林商圈仅5分钟车程。

　　商业比重大的缘由为何？

　　作为一个豪宅地块，出于对这块土地的尊重，从土地本身的性质、豪宅的综合配套及区域商业业态上考虑，绿地发挥它对商业建筑的开发实力，规划了比重占50%的以轻奢体验式商业为主的杭州绿地中心（3栋商业：含超市、餐饮、娱乐、休闲等，3栋底商+甲级写字楼：提供企业服务平台），从某种程度上也是激活了该区域的商业活力。

　　豪宅地块是否有好学区与之相配？

　　从项目相关负责人处了解，目前该项目已与位于武林门的长江实验小学（私立）签约，在2018年交付前都可就读该学校。在2018年交付后，得看教育局的统一划分情况。

　　该项目南面或同方国际西面将规划为教育用地，届时会满足该地块的学区问题，但目前具体实施时间未定。

　　楼盘品质

　　项目规划有何特点？

　　建筑：绿地华家池项目有别于旁边两个华家池项目，最大的不同是规划了绿地中心，将商务、商街、住宅融于一体，形成一站式中央生活体。住宅部分虽是三个华家池项目中最大的地块，但建筑密度仅做了15.7%。规划了9栋25—31层的高层住宅和3栋叠排。高层呈“一”字排布，形成东西约340米的开敞，可直面华家池景观。3栋叠排占据住宅区最核心位置。

　　值得提醒的是，2、3、4号楼距离高架仅约50米，相对受噪声、粉尘等影响较大。据相关负责人介绍，因其靠近高架的原因，开发商正在做《声学报告》，会在绿化种植、隔音玻璃选择上做改进，且会跟政府协商高架上增加隔音板等措施，尽量减少外界因素影响，同时在价格上也会适当优惠。

　　景观：小区自带约2万平方米的中央园林，相当于半个华家池水域。园林汲取莫奈花园的灵感，水系贯穿整园，九栋住宅呈现九种庭院景观。

　　9号楼前规划了分年龄层儿童活动区和会客区。1号楼地下规划有3000平方米的会所及下沉广场，内设恒温泳池、健身房、棋牌室等，1号楼南面设有室外无边际泳池。

　　“理想家”体系、Wi-Fi室外会客厅、感应夜光跑道、雾森系统、室外空气净化器、PM2.5监测系统、宠物设施等功能设施，可满足业主的不同需求。

　　社区配套：小区西南角的售楼中心，将在交付后作为社区配套（邻里中心），内含净菜市场、社区文化中心等。邻里中心东面是项目配套的12班双语幼儿园。

　　物业方面虽没有智慧家服务，但会整合全球资源，给需要的业主提供海外留学、置业的服务，针对园区也会提供塔尖俱乐部等服务。

　　户型有何特点？

　　对比世茂·天宸的同139平方米户型，绿地在该户型上最大的特点就是南向阳台全部打通，形成宽敞的大阳台，提高阳台使用率，这也是绿地华家池项目户型的最大亮点。但从户型的整体空间尺度与感受看，世茂·天宸的公共会客区与厨房空间会显得相对较宽敞。

　　精装标准如何？

　　绿地华家池项目精装标准做到了7000—12000元/平方米，是华家池板块精装效果相对最好的楼盘。标配有地暖（其中除卫生间为电地暖以外，其余部分为水地暖）、中央空调、末端直饮水系统、厨房四件套、入户密码锁等。可选配全屋净水系统、新风系统、垃圾处理系统和智能灯光控制系统。

　　当然针对样板房，在细节处记者也发现了一些在使用上不便的问题。后续精装交付时或可根据自家实际情况与开发商沟通解决。

　　价格分析

　　内忧外患，绿地可有价格优势？

　　以售价来说，同为市中心豪宅，华家池三盘与目前在售的绿城·兰园距离最近，该项目售价对华家池三盘有参考意义。根据透明售房网显示，2015年以来，绿城·兰园的住宅成交均价从年初的49000元/平方米，最低降至44500元/平方米，整体均价维持在49000元/平方米左右；另一楼盘，位置“更加”市中心的武林壹号，今年的价格波动较大，在58000—66000元/平方米之间，整体价格维持在62000元/平方米左右。

　　目前市中心板块供应量不容小觑，武林壹号、兰园、武林国际、君玺等均有不少房源在售，客户挑选余地较大，绿地要想在这场战役中赢得胜利，依照目前价格看并无较大优势。

　　目前销售情况一览

　　3月世茂销售近2亿，90平方米户型去化率达8成。5月绿地销售5.6亿。6月16日，滨江认筹近9成，总金额达14.6亿。6月19日，绿地加推7号楼186平方米户型，成交额为3600万元。

　　对比周边两个楼盘的销售情况，绿地在此阶段销售中成绩并不突出，有一部分原因可能就是大家都较关心的绿地限制房源问题。记者从项目相关负责人处求证，得到的官方说法是：1.在预售之前，出于资金正常使用，房地产在建工程抵押属于正常企业行为；2.华家池1号所有限制房源均可认购，一旦客户进行认购，项目将立即提交资料进行解限，正常解限时间在10—15个工作日之间；3.客户有权要求在房源解限后，进行正常签约。

　　针对这一问题，记者也咨询了浙江信远律师事务所的徐逸峰律师，徐律师提供法律意见如下：根据法律规定，限制房源（包括抵押、司法部门查封等）一般不能自由交易过户。但在建工程抵押融资（建成后更换房产抵押融资）确实是目前较为常见的企业行为；限制房源在解除抵押登记后即可出售（但该行为必须取得抵押权人的同意并向当地房产登记部门申请解除，该行为需要一定操作期间）。在限制房源解除抵押登记前，意向购买人有权宣告认购合同的所有条款（包括但不限于价格、支付方式、首付款、定金、意向金等条款）无效，并有权重新签订合同。

　　其实购房者只要在认领意向金，确认房源解限后，再进行签约，是没有问题的。

　　点评

　　黄金的地段，齐全的综合配套，高端的社区配套，是绿地·华家池1号突出的优势。对于靠近高架、精装尺寸、限制房源等问题，购房者只需了解清楚，与开发商沟通好，最终的决定权还是在你。

　　本刊记者 高忠萍