群雄逐鹿 星耀天地何以制胜？

　　别墅办公逼格高 客户完全不用挑

　　在“江北嘴计划”中，2018年将全面建成一个功能完善、配套齐全的长江上游金融核心区，集聚全市80%的金融机构，30%的存贷款余额，使重庆市金融业实现增加值达到750亿元。

　　重庆市市长黄奇帆曾在出席江北嘴首个商业地产项目金融城的开工剪彩仪式说：“上有江北嘴，下有陆家嘴。”这足以看出江北嘴的未来前景和战略地位。

　　江北嘴成为未来城市中心已是大势所趋，商业前景一片大好下开发商纷纷选择入驻。2015年，江北嘴CBD写字楼集中放量，以期和江北嘴共同迎来黄金时代。目前，在江北嘴落户的写字楼供量约200万平方米左右，未来预计发展至500万平方米。

　　对一流房企而言，江北嘴是一块必争之地。而梵天地产所打造的星耀天地又将凭借怎样的优势在群雄逐鹿中脱引而出？

　　据梵天地产副总经理邓丁崧介绍：“一个CBD的成熟，必然需要打造多元化的产品，星耀天地作为重庆高端的写字楼，对大企业与小企业所打造的产品有所区别。”

　　面对跨国企业和央企，星耀天地打造出重庆乃至上海长江沿岸上，唯一的临崖独栋别墅办公场所。这是超越甲级写字楼的存在，是一个真正展示公司企业实力和企业文化的大型办公场所。“我们今年还推出了定制的别墅办公场所，用一整块地为企业做量身定制”，邓丁崧说。

　　除了为大企业打造高端大气的办公场所，星耀天地还设身处地为中小企业着想。租金和物业费是中小企业入驻江北嘴首要考虑的条件。而星耀天地则推出“以房养房”的理念，小企业可以通过装修隔成两个楼层，实现楼上办公、楼下出租。

　　因此，在星耀天地办公，小企业也完全可以彰显自己的软实力和企业内涵。

　　项目整体规划上，星耀天地要做区域内绝无仅有，低门槛、高回报的商办投资品，这会是中小投资者投资江北嘴豪华办公领地的难得机会。

　　目前配套稍欠 未来规划撑腰

　　记者曾陪外地来的朋友到洪崖洞游玩，她眺望江岸的时候便问道：“对面那个很大的建筑是什么？看起来够宏伟的啊。”

　　她所指的，就是位于江北嘴的重庆大剧院。

　　可见，假以时日像重庆大剧院这样的新兴建筑会成为重庆新的地标式存在，而在江北嘴类似的标志建筑远不止这一处。

　　据了解，江北嘴在建项目已经陆续完工、交通路网也在逐步完善中，江北嘴中央商务区已初具雏形，该区域大量优质项目正在逐步入市。而像中信银行、交通银行这样的大型金融机构也都预计在年内入驻，江北嘴目前已有企业300余家，商务氛围正渐渐形成。

　　到2016年，江北嘴的写字楼将全部竣工，企业全部进驻后，预估将有15万白领在这里工作。事实上，随着大量办公人群的入驻，与他们紧密相关的居住生活配套开始成为重点。相对于即将到来的庞大入驻办公人群，江北嘴目前的配套显然还远远不够。

　　总体量达68万平方米的城市综合体星耀天地，提供公寓和LOFT产品，在去年12月率先建成了江北嘴首条立体商业街，已经开始招商。不过记者实地踩盘时却发现，所谓的商业街还并没有大量商家入驻，提供优质配套服务的可能性短时间内渺茫。

　　无独有偶，配套服务跟不上的情况在江北嘴实属常态。交通上，目前江北嘴公交线路有12条左右，如105路、111路、135路等。由于记者住在一号桥附近，去踩盘时乘坐135线路，与车内几位上班族攀谈时发现，他们有些住在渝北，有些甚至住在巴南，基本都选择先乘坐轻轨到黄花园站，再换乘公交线路。

　　原因在于目前轻轨线路到达江北嘴的只有5号线，而且下车后还需要步行一段距离，实在不够便捷。轨道9号线目前则在建设中，开通之后必然对交通情况有所改善。

　　江北嘴目前车辆较少，所以大重庆走哪儿堵哪儿的车况在江北嘴并不常见，对有车一族来说开车上班似乎是最佳选择。

　　而江北嘴CBD还将开工建设一个地下交通网，在这儿上班、办事，可以不用在地面道路上去“打拥堂”。

　　未来，这套地下交通网将把江北嘴的1.5万个分布于各个商务楼的停车位进行连接。如此，不论是在这儿上班，还是来这儿办事的人，都可以直接从地下交通网把车开进停车库。

　　若谈前景，江北嘴商务写字楼的价值毋庸置疑，只是当下仍在蓄势待发阶段。在初期，优质物业可能会用较优惠的租金吸引租户的入驻，良好的发展规划、优质的办公环境以及较为优惠的租金使江北嘴成为未来的热点区域。

　　万事已俱备 交通却不配

　　“大象也能在办公室活动自如”，这是梵天地产对星耀天地LOFT产品所打出的宣传口号。

　　星耀天地，占地14万平方米，将打造成为68万平方米的一线江景未来城。整个项目集企业会所、生态办公、创意商业与一线江景豪宅等多元业态于一体。星耀天地近期推出的LOFT产品，是有6.6米层高的全能商务空间，意图打破江北嘴在售写字楼以平层为主的形态。

　　记者在样板间看到，楼盘采用上下双层复式结构，空间变化比较灵动。我们都知道LOFT产品的特点就在于它的挑高设计带来的空间赠送，性价比较传统产品有了大的提高。挑高也带来更大的创意空间。这样的办公间，比起传统办公室氛围，的确给人更轻松愉快的感受。

　　在寸土寸金的江北嘴，星耀天地希望能够独辟蹊径，将楼盘的受众群移向新兴创意型公司、设计公司以及轻资产公司。并提出了自身独创的9大价值系统，包括自然生态系统、城市复合功能系统、精致景观系统、精工建筑系统等，旨在打造一处拥有全生命系统的办公场所，让传统的办公环境发生改变，让枯燥、压力、沉闷的办公环境变得轻松有趣与舒适。

　　虽然星耀天地强调自身写字楼的受众群将会更广，力求为中小型企业拉低进入江北嘴CBD的门槛，这中间却存在许多现实问题。

　　星耀天地所处江北嘴CBD东区，周边围绕紫御江山、寰宇天下这样的住宅式建筑，并不处于江北嘴商务办公最核心地段，作为写字楼来说地理位置上不具优势。

　　记者实地踩盘时乘坐6号线到达大剧院站下了车，大约步行20来分钟才到达楼盘所在地，一路上并未看到任何公交车辆。

　　出租车也较少，不借助Uber等打车软件几乎不可能招到出租车。

　　据置业顾问介绍，9号线站口临近项目，等此轻轨线通车，出行交通就要方便许多。话虽如此，但远水难救近火，当下来看，交通仍然非常恼火。

　　作为写字楼，配套设施的完善至关重要，大量公司员工将需要成熟的配套设施来满足他们的生活需求。在这点上，星耀天地目前完全无法提供。记者四处巡看，却难找到餐厅、超市，甚至是小卖部。对星耀天地来说，完善周边配套设施是当务之急。

　　提升投资价值 有望杀出重围

　　优质区域的写字楼，投资门槛越来越高。近期记者走访江北嘴在售项目，价格在每平方米2万元以上的写字楼占了极大比重。

　　这些写字楼定位高端，享受了城市最核心地段以及最优质配套。有实力的外资、金融企业，出于企业形象因素，综合考虑到地段的资源配套，绝大部分都愿意花大价钱或租或买，来进驻江北嘴CBD。

　　从投资角度来看，星耀天地的投资价值如何呢？由于星耀天地暂时没有确定售价，记者便根据目前江北嘴写字楼平均售价每平方米20000元来做一个推算，而重庆大部分写字楼的租金在每平方米60—80元，考虑到江北嘴未来的商业前景，我们暂且将租金定在100—120元，而鉴于星耀天地地段上的劣势，其租金势必受到影响，也就预估在每平方米100元左右。

　　这个假设可以得出一个投资回报率在0.06的结论。简单来说，如果未来星耀天地的售价低于每平方米20000元，而租金高于每平方米100元，那它就是可以入手的投资产品，反之则不然。

　　然而比起星耀天地，更具有地标性意义的国金中心每平方米成交价在22000元，以之前预估的江北嘴写字楼最低租金每平方米120元来计算，它的投资回报率只有0.065，可以说投资价值还能接受。

　　如果国金中心未来租金能达到每平方米150元，其投资回报率能达到0.081，换句话说，在高售价的情况下，国金中心若能达到这个租金，就非常值得投资客下手。

　　综合比较而言，星耀天地希望借助新颖的理念，较低的价格，通过面向不同的客户群，在优质写字楼林立的江北嘴站住脚跟。但，人人都知道，任何写字楼项目都必须拥有“综合实力”才是制胜法宝。

　　投资价值也必然是“综合实力”的重要环节，处于如此竞争激烈环境中的星耀天地，大概要想办法逐步完善自身配套，或在前期给出更大的回报率空间，可能才更有机会杀出重围。

　　记者点评

　　记者在看过星耀天地的楼盘之后，认为它的整体环境和新兴理念都非常具有吸引力，但写字楼不得不考虑更多的客观因素，比如地段。如果把写字楼置于住宅区间，它也就失去地理位置上的绝对优势，即便在价位上有所降低，但置业者不得不考虑到远离商业中心区域所带来的损失与配套设施不完善问题。

　　记者认为，想在理念上突破的出发点是很好的，星耀天地楼盘的质量也不错，目前最大的问题是要解决配套设施，毕竟便捷的交通与完善的生活需求供给才是写字楼优良发展的关键。

　　文|傅夷虹