房价涨跌已成货币现象

　　生产要素主要是三个：劳动力、资金、技术。过去对经济拉动所作的贡献主要靠劳动力这一要素，如今，劳动力的优势在减弱。30多年的高增长、长期外贸顺差、大量外资流入，以及在人民币升值预期下热钱的流入，使得中国资金已经比较充裕。所以，在2011年之后，中国生产要素当中，资金起到了比较大的作用。

　　过去25年，中国的M2（广义货币流通量，包括流通中的现金、支票存款和储蓄存款）增速大概每年平均增长20%左右，这在经济规模小时影响不是很大。当经济规模达到一定水平时，比如，我们现在成为全球GDP第二大国时，会对房价产生比较大的影响。

　　在1993年时，经济学家麦金农对中国货币超发提出一个疑问。他问，为什么中国货币增长这么快，却没有出现通货膨胀？之后解释的也比较多，比如当时中国的货币化率和资本化率均比较低，债券市场、股票市场等资本市场的规模很小，房地产市场也没有建立起来等等。但到后期再用这些来解释有点讲不通。为什么中国M2总额已接近美国两倍时还没有引发通胀？其实我觉得是因为钱流到资产领域，对应的是资产泡沫。？？

　　关于资产价格是否存在泡沫或扭曲的问题，可以以深圳和香港为例。香港股票的市盈率非常低，几乎是全球最低的，深圳股票市盈率几乎是全球最高，因为香港是一个国际投资者主导的开放市场，而深圳是一个国内市场，存在进入壁垒。所以，这两个市场就存在巨大的估值差异。即便最近以来股市大跌，股价比以往便宜了很多，但是深圳股票市盈率还是在70倍左右，这应该也是全球最高。也就是说，给一个封闭的市场注入足够多的钱，其价格就必然扭曲。？？

　　房价作为货币现象又如何体现呢？例如，中国内地富人阶层中，至少超过50%居住在北京、上海、深圳这三个城市。为什么居住在这三个城市？跟投资机会、经济发达程度和社会福利体制有关。我们的社会福利基本上很难做到均等化，在深圳、北京、上海有更多的高校、医疗和基础教育条件，这些优势使得大城市的人口不断集聚。比较一下发达国家，虽然他们地区之间产业发展水平有很大差别，但是有一点比较好，就是公共服务均等化。所以，即便人们住在中小城市，也可以享受到与大城市相似的公共服务。

　　在中国，人口还是要往资源相对多的地方去，富人积聚之后也会给体力劳动者提供更多就业机会。这就可以解释为什么在上海、深圳、北京，保姆价格涨幅那么大，这个价格就是由富人财富规模所决定的，这也是中国房价从2011年之后的上涨是一种货币现象的原因。既然房价已从人口现象变成货币现象，那么其流动性就将更难控制。

　　李迅雷（海通证券副总裁、首席经济学家）

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