与政府“共有”房产产权，意味着什么

　　北京市住建委日前会同北京市发展改革委、北京市财政局、北京市规划国土委联合起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》，并向社会公开征求意见。

　　成为高频热词的“共有产权住房”到底意味着什么？会让房价大幅下降吗？如何堵住此前“开着宝马住经济适用房”的漏洞？

　　“共有产权”是符合市场逻辑的房市战略思路

　　肖磊（外汇和黄金市场研究员）

　　什么是共有产权？如果把买房子比作成立一家创业公司，那就相当于政府（代持机构）出资占股一定比例（具体比例需协商明确），民营资本（购房者）出资占股一定比例，但公司的管理和运营权则由民营资本（购房者）支配。

　　共有产权的目的非常明确，即满足自住性需求，抑制投资投机性购房需求，稳定房价。由于从年龄到家庭住房情况（名下有无住宅、有否卖过房、有无拆迁安置等协议）、婚姻情况（有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的不得申请购买）以及出售条件（五年之内不允许买卖）等都作了明确限制，共有产权可以把投资需求从最基本的保障性需求市场排挤出去。

　　日前召开的中共中央政治局会议强调，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。长效机制要遵循供给侧结构性改革思路，以扩大供应、疏解需求为核心实现房地产市场供需平衡。

　　围绕疏解需求，政府已出台了很多办法，包括限购限贷、租售同权等；但扩大供给才是解决房地产问题的关键，共有产权的另一个目的，就是保证供给积极性。

　　从政府层面讲，“共有产权”是解决房地产市场问题的一种战略思路调整。过去，在房地产市场中，一些地方政府习惯于高价卖地，之后“拍屁股走人”，获利颇丰却担责有限，这是不正常的。而共有产权相当于促使相关政府和机构直接参与到住房市场的持有环节，不怕诟病，也不怕担责。该政策就是变相地给购房者发放“住房补贴”，而且是一次性大额发放，这种做法符合市场逻辑，也符合政策需要。

　　要严防执行走样，堵住寻租空间

　　王林（汽车销售经理，“新北京人”）

　　有评论称，如果说商品房市场调控的“紧”重在防风险的话，那么共有产权住房的“松”，就是为特定的住房困难家庭、为“新北京人”提供住房权利保障。张弛有度，防风险与重民生两端并重，地方楼市调控才有可能从追求单一目标和短期政策效应的惯性中跳出来，为建立长效调控机制夯实基础、搭好台子。

　　实事求是地讲，近年来政府推行了很多好的政策制度，但是在执行过程中总是被一些人钻了空子，造成的后果是政策制度不得不屡次“打补丁”。“开宝马住经济适用房”等现象饱受诟病，原因有两个：一是申请资质审核有寻租空间，已被曝光的就有河南郑州二七区房管局原局长翟振锋一家用8个身份证在经适房项目“兰亭名苑”小区拥有20套住房。第二个问题比审核疏漏更严重，那就是利用保障房谋利的现象比比皆是，在有些地方，保障房整栋地直接变身沦为某些权力部门的“福利房”。

　　对于“共有产权住房”而言，必须吸取经济适用房的教训，要把好入口关。共有产权住房中政府份额越高，其准入审核机制相应地应越严格。否则，共有产权房也难免沦为少数人套利的工具。

　　正式实施之前，还是要更加细化实施细则，把可能会有的漏洞想全，把可能出现的短板补齐，使得政策制度的设计更加缜密、无缝可钻，省得日后实行起来，再不停地去对政策修修补补，给相关部门造成很大的被动。

　　要明确政府的投入方式，以及之后房屋交易、转让、处置的利益分配，这不仅对购房者和政府交易或者持有、使用保障房都是有利的，还能有效堵塞保障性住房的寻租及套利空间。

　　房子是用来住的、不是用来炒的

　　齐俊杰（投资人、财经专栏作家）

　　关于政府和购房者所得产权比例，《北京市共有产权住房管理暂行办法》征求意见稿中的措辞是，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定，由代持机构委托房地产估价机构进行评估。参考之前的自住型商品房，相当于政府一下帮你降了至少三成房价。

　　综合来看，这将大大缓解北京人购房的预期。对刚需一族，是诱惑；对不炒房者，是保护。

　　此举重点在于保证房子的居住属性。可以预见，未来共有产权房的供给还将继续增加，加上公租房和开发商自持物业的租赁住房，北京的着力点就在于稳住刚需，把房子从奢侈品和投机品的地位上拉下来。

　　有人说，政府想通过“产权共有”从房价涨幅里分一杯羹，这是以小人之心度君子之腹。房价高企与大量土地供给和严格的人口控制政策叠加，与其说政府要与民分利，还不如说政府要跟买房人共担风险更靠谱一些。

　　现在每隔几天就会有一批楼市政策落地，前有广州首开“租售同权”先河，后有北京30%的共有产权房面向“新北京人”。可见坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，稳定房地产市场时间之急迫、任务之紧急。

　　国家统计局发布的6月70个大中城市房价数据显示，北京新建商品住宅价格跌幅位居全国跌幅第二，二手房价格连续两个月“领跌”全国。

　　北京市住建委官网披露的数据显示，还有20万套“在途”商品房将加快供应。加之更多保障性住房到位，北京房价或许是另一番景象。

　　北京都不涨了，其他地方，还能涨多久？

　　政府当守好本位，不与民争利

　　徐川（法官）

　　《北京市共有产权住房管理暂行办法》征求意见稿中，明确了分房人的比例，即各区房源要有30%给“新北京人”，这是北京外来人口居住权最为数据化的保障方式。

　　应该看到，这一政策的出台进一步表明了政府回应刚需、惠民生的决心。

　　至于稳房价，我个人保持谨慎乐观。因为共有产权房其实就是以前的自住型商品房，此番不过是进一步规范了5年后上市的退出机制。从自住型商品房几年来的实践经验来看，它在降低或稳定房价方面发挥功能有限。

　　值得注意的是，在共有产权房制度中，政府既是政策制定者，也是具体的参与者。作为个体的产权共有者，与政府共有者在占有、处分等问题出现分歧时，如何实现法律权利平等，是制度设计需提前考量的问题。

　　如何防止政府“既当裁判员又当运动员”，甚至与民争利？

　　一是要完善和细化制度体系，不留可能产生纠纷的死角；二是要尊重契约精神，从法律上保障民众与政府享有平等的地位。

　　虽然共有产权住房因为探索的时间较短，短时间内还不会涉及损坏、拆除等问题，但是将来如何保障个体共有者应有的法律权益，使之不因为力量的强弱差距，也不因为份额的大小差异，而失去法律公平正义的庇护，这是亟需重视的问题。

　　换言之，对于公有产权住房，只有事先厘清共有人之间的法律关系，以产权为纽带，正确处理住房保障制度建设中政府与被保障家庭的关系、政府与市场的关系，才能妥善解决共有产权住房中普遍存在的那些问题，也才能真正支持国民“居者有其屋”梦想的实现。

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