2018年地产行业十大猜想

　　猜想一：

　　因城施策，调控延续现状

　　2018年，我们认为调控政策大概率维持现状，大幅加码或放松可能性均不大。1）十九大报告进一步强调坚持“房子是用来住的，不是用来炒的定位”，中央经济工作会议及住建部会议均强调调控政策的连续性和稳定性；2）2017年九部委出台住房租赁市场新政，表示在长效机制建设完成之前，仍需要调控换取时间；3）尽管经济下行压力仍在，但短期工业增加值增长仍相对平稳；4）2017年各线城市房价涨幅明显回落，热点城市楼市亦呈现不同程度降温，调控已逐见成效，同时住建部明确“满足首套刚需，支持改善需求”，未来进一步大幅加码概率亦不大。

　　猜想二：

　　租赁用地供应有望逐步放量

　　中央经济工作会议明确提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。2017年7月，12个人口净流入城市试点加快发展住房租赁市场；9月13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。但根据我们的统计，2017年各地出让或拟出让租赁用地仅187万平米。目前主要城市已出台未来三到五年的供地计划，租赁用地占比普遍在30%左右，预计2018年各地租赁用地供应有望逐步放量。

　　猜想三：

　　资金面中性偏紧，压力点或在下半年

　　2018年中国经济工作会议强调稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，预计货币政策难有大幅松动。根据测算2018年下半年将步入公司债到期高峰期，目前债市情况无论发行利率还是难度均超过以往，部分房企或难以实现以新债偿还旧债。而房地产企业传统资金来源主要为银行贷款和销售回款，若2018年上半年销售超预期回落，且银行信贷依旧偏紧，不排除个别小房企面临资金链风险。

　　猜想四：

　　销售中枢下行，一二线好于三四线

　　2017年行业三四线成交处于历史高位，尽管住建部工作会议公布的2018年580万套棚改计划，超出此前市场预期，但是在PSL增速下滑、大部分三四线城市房价大幅上涨已基本完成去库存任务的背景下，市场对货币化比例能否维持60%水平，拆迁户能否转化为有效的购房需求仍存疑虑。我们判断三四线在需求透支、基数效应等影响下，2018年销量同比仍将下滑。

　　在限价依旧严格、楼市逐步降温、捂盘成本高企的背景下，预计越来越多开发商将选择接受政府指导价推盘。加上一二手房价格倒挂，推盘上升或将带动2018年一二线城市销售企稳甚至略有回升。中性假设下，预计2018年一线、二线、三四线城市销售面积同比持平、微增2%、下降13%，全国商品房销售面积整体同比下降5%。

　　猜想五：

　　绝对库存低位，住宅新开工或超预期

　　按当前销售水平，全国住宅库存仅0.64年，处于近年最低水平。分城市来看，35个大中城市和非35城市的住宅库存分别仅0.87年和0.47年，我们认为即使2018年销售增速回落，但销售绝对值仍处于高位，加上当前住宅绝对库存处于底部，住宅新开工表现将优于销售，或存在超预期可能。

　　猜想六：

　　投资维持乐观，预计同比增长3-5%

　　步入下半年，土地溢价率大幅回落，11月百城土地溢价率为19.4%，连续四个月回落。土地市场降温背景下，下半年主流房企明显加大拿地力度，22家标杆房企前11月拿地与销售面积比值为184%，较2016年上升6.4个百分点。主流房企加大拿地背景下，2017年前11月土地成交价款同比增长47%。2017年4月1日，住房部和国土部发布新政，对消化周期在12-6个月的要增加供地。6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。从2017年11月末主流城市的去化月数来看，大多数城市仍低于12个月，预计短期供地仍将维持高位。对投资维持乐观，预计2018年地产投资同比增长4.3%。

　　猜想七：

　　长租公寓方兴未艾

　　中央经济工作会议明确提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。随着本轮调控逐见成效，2018年政策重心将进一步转移到住房制度改革和长效机制建设。近期深业集团宣布进军长租公寓，随着持续的政策发力和租赁用地供应放量，预计更多开发商将试水长租市场。

　　猜想八：

　　强者恒强，集中度加速提升

　　2017年前11月行业百强销售面积同比增长29.8%，超过全国21.9个百分点。前11月行业十强销售额市占率达24.8%，较2016年末提升6.1个百分点。主流房企万科、保利、新城前11月销售额同比分别增长37%、45%和75%。随着楼市步入调整期，龙头房企在品牌、融资、管控、拿地方面优势将更加明显，2018年市场集中度有望加速提升。

　　猜想九：

　　毛利率维持高位

　　2017年前三季度上市房企整体毛利率28.7%，较2016年全年上升1个百分点；销售净利率11.2%，较2016年上升1个百分点。尽管仍中长期来看，由于地价上涨幅度大于房价上涨幅度，叠加建安成本上升，开发商结算毛利率将承压，但考虑2018年主要结算2016年房价全面上涨销售的项目，且大部分项目对应拿地时间在地价尚未上涨的2015年，预计2018年行业毛利率有望维持高位。

　　猜想十：

　　兼并收购浪潮有望延续

　　2017年以来，行业收购兼并事件层出不穷。据统计，2017年至今房地产各类兼并收购数量314宗，同比增长35.3%，涉及金额3384亿，同比下降16.6%。在调控影响深化，房企融资渠道受限、融资成本攀升的背景下，叠加公司债到期高峰，2018年更多中小房企将面临资金压力，收购兼并市场仍存在大量机会，行业并购整合浪潮仍将延续。

　　总结

　　2018年，毛利率提升叠加预收款充足，板块业绩增长确定，估值及机构仓位均处于历史低位，龙头房企销售依旧有望高增长，在市场越加注重业绩及确定性背景下，板块依旧孕育着机会。在整体资金面偏紧、景气度下行背景下，唯有融资渠道畅通、兼具资金及管控优势的优质房企方能穿越周期，脱颖而出。建议关注以下投资主线：1）融资渠道畅通、资金及管控优势明显、受益集中度提升的低估值龙头万科、保利、金地、招商等；2）模式独特或销售靓丽的高成长个股新城、华夏、荣盛等；3）存在边际改善或拐点的二线龙头阳光城、蓝光发展等；4）兼具业绩支撑的租赁主题概念股世联行、天健集团等。

　　平安证券 杨侃

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