行业格局固化 龙头竞争白热化

　　2017年相比2016年，行业的前15名只增加了旭辉控股，只减少了万达集团。而且旭辉只排名行业第15名，前14名都是榜单的常客。和2014年相比，到2017年龙头公司中真正掉队的只有万达一家。我们认为，尽管各大公司销售额本身快速增长，但行业竞争格局基本固化。

　　年底冲量拼排名

　　虽然竞争格局固化，但行业竞争异常激烈。我们统计的样本龙头公司，在2017年全年销售超过4.3万亿元，同比增长47.9%。12月单月，样本公司销售同比增长98.1%。单月销售额增长较快的公司包括万科、融创中国、中国海外发展、金地集团、新城控股、旭辉集团等。全年销售增速较快的公司则有融创中国、新城控股、旭辉集团、碧桂园、龙湖地产等。

　　在2017年年底不少大公司销售额出现同比大幅增长，12月单月同比增速超过100%的公司很多。这一方面说明当前各地按揭贷款放款尚可，新房去化情况不差，但另一方面也说明了企业在年底冲量的决心。很多企业想提高行业销售排名，且2018年的销售面临不确定性，各家公司目前积极去化库存，都推动了年底销售的放量。样本企业2017年12月销售均价环比上升超过7%，我们推测主要是一二线城市批出预售许可，一二线城市在销售结构占比较高所导致的。我们相信，绝大多数公司销售定价策略较为理性。

　　迎接龙头竞争白热化的2018年

　　2017年下半年，地产企业又迎来了差别化的资金成本上升浪潮，在这一浪潮中，只有较大规模的企业可以维持较低的资金成本。热点城市的限价举措限制了房价上涨的空间，压缩建安成本的空间极为有限，资金成本成为各大公司重要的竞争舞台。企业的股东性质、区域布局等因素无法在短期改变，且企业发展不进则退，停滞就可能导致排名下降。一旦排名下降，企业拿地优势就会下降，资金成本优势也可能下降，企业就可能进入发展的恶性循环。因此，我们判断绝大多数企业在2018年将继续力拼排名，追求销售规模增长。

　　目前来看，大公司的格局也基本稳定，碧桂园、万科和恒大稳固占据行业前三名；融创、保利、绿地从销售规模上位居准一线地位。但全市场只有一家销售在1600亿以上，3000亿以下的公司，却有5家销售在1400-1600亿元的公司，这可能暗示企业在从1500亿向3000亿进发时必须扩张城市分布数量（例如龙湖地产、金地集团等）。有望在2018年销售破千亿的公司并不少，但这其中绝大多数为民营企业。我们认为，在这些企业冲击千亿销售目标时，可能会面临盈利能力和资金成本的考验。2018年未必是弯道超车的好年份。

　　龙头崛起趋势确定

　　2018年是行业龙头崛起的关键年份。产业集中度提高的关键原因是地方土地出让过程中的态度变化，劣币驱逐良币情况基本消除。这种变化并不因货币周期的波动而波动。诚然，2018年资金成本涨的可能性更大，销售去化也更加不确定，但土地市场的态势不会发生变化，大公司的优势只会更大。此外，资金成本分化当然也有利于大公司。

　　我们相信，大企业加速拿地的情况不断出现，并不是因为大龙头都格外激进，而是因为对很多大企业来说目前确实是拿地的好窗口。2018年仍然是产业集中度提高的重要年份。我们看好龙头地产公司的价值，推荐万科A、金地集团、招商蛇口、绿地控股、滨江集团等。

　　中信证券 陈聪

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