长租公寓圈地

　　要抢夺市场，就得考虑带眷系数、家庭过渡性、共有产权等问题。

　　在汉阳区龙阳大道一家4S店上班的小褚毕业工作两年了，一直与人合租城中村私房，他常常抱怨：租金贵、空间小、物业差，每天上下班需要1个多小时。

　　今年5月，小褚通过武汉市住房租赁交易服务平台看到建行与纽宾凯集团推出的NEW+公寓，被齐全的配套设施、公寓营造的“家”的氛围所吸引，立刻租下一套一居室。小褚对《支点》记者表示，在租金水平大致相当的前提下，当然会选择知名品牌的长租公寓，至少不用担心“黑房东”，住得更安心。

　　小褚入住的纽宾凯NEW+公寓位于汉阳二环旁芳草路与四新北路交汇处，地铁三号线四新大道站近在咫尺。“NEW+公寓目前拥有房源312套，分为白领楼层和专门针对女性设计的女性专属楼层，每套房内均配备家具、冰箱、空调、洗衣机、厨具灶具等生活设施，拎包即可入住。”湖北宾果邦科技有限公司（以下简称宾果邦）副总经理张鹏说。宾果邦为纽宾凯集团旗下专门负责长租公寓运营的子公司。

　　《支点》记者从武汉市房管局获悉，从去年9月到今年5月，武汉市先后公布了3批住房租赁试点企业和项目。目前，全市住房租赁试点企业和项目已累计达到56家和14个，宾果邦和NEW+公寓便在其中。按照武汉市在全国率先出台的住房租赁市场扶持政策，试点企业和项目在水电费使用价格、税费等方面享受多项优惠政策。

　　年内大动作

　　6月6日，华润置地宣布，正式推出长租公寓品牌“有巢”，预计将在23个城市开设4万间，同时进驻一二线城市。早在华润置地之前，不少房企纷纷布局长租市场。龙湖地产计划布局16个一二线城市，冠寓公寓将达5万间，进入行业前三；万科泊寓业务已覆盖21个一二线城市，明年万科长租公寓规模将达15万间；旭辉领寓的目标是未来5年达到20万间，进入行业前五，完成国际化布局，同时实现IPO上市。

　　就在华润置地宣布试水的当天，长租公寓运营商蛋壳公寓对外宣布，已完成7000万美元B+轮融资。今年2月底，蛋壳公寓刚完成1亿美元的B轮融资。

　　放眼全国，约1000家品牌运营商进入租赁市场，约30家房地产企业开始深度介入，约10家地产中介进入市场，此外还有约20家酒店在集中式公寓开始布局。而在武汉，记者整理发现，56家住房租赁试点企业中，万科、碧桂园、保利、龙湖等知名房地产开发公司，乐乎、蛋壳等创业企业，纽宾凯宾果邦等酒店运营企业均赫然在列。

　　自去年7月被确定为全国首批培育和发展租赁市场试点城市以来，武汉市在扶持政策、主体培育、房源筹集、平台建设等方面推出了一系列创新举措。众多金融机构推出租客贷、业主贷、按居贷等创新产品，累计投放3亿元贷款，签署千亿元授信协议。

　　去年11月初，建设银行武汉光谷自贸区分行推出新型企业贷款产品“小微企业住房租赁经营易”，可遇青年公寓成为该产品的第一家申请者，并成功获得115万元的无抵押贷款。“公司是轻资产运营，过去常受困于流动性资金不足。如今通过低息的企业住房租赁贷款，可以更好地为客户提供充足和优质的房源。”武汉可遇科技有限公司总经理佘福元说。

　　今年1月，由武汉市房管局与建设银行湖北省分行共同打造的住房租赁交易服务平台共享系统正式上线，为出租人和承租人提供住房租赁信息发布服务。截至3月底，该系统已累计完成房屋核验8462笔，合同网签10298笔，租赁备案9993笔。

　　武汉房地产经纪行业协会发展研究部的数据显示，目前公布的56家长租公寓试点企业中，开发商占比最多，达到66%。根据试点企业提报计划，开发企业入场，将在短期内使集中式公寓和分散式公寓的市场比例从2017年的1：4缩小到1：2。当然，参与企业最多不等于市场规模占有率最大，目前武汉长租公寓市场占有率最大的，仍是经纪/代理系和公寓运营系所持有的集中式和分散式公寓。

　　据了解，武汉市年内将结合国家颁布的《住房租赁管理条例》，出台《武汉市房屋租赁管理办法》。

　　市场有多大

　　武汉市房管局培育和发展住房租赁市场工作专班负责人告诉《支点》记者，近年来，该市住房租赁需求不断扩大。从全国其他城市来看，随着购房压力的加大，中低收入者和中青年选择租房的比例不断上升，我国一线城市超过60%的人选择租房，深圳租房占比更达到80%以上。武汉市青年大学生留汉人数的增多，会不断增加租赁住房的需求，需要加大租赁住房供给。

　　该负责人介绍，今年武汉市将进一步加大租赁住房供应，扶持发展不少于5家运营管理5000套（间）以上规模的住房租赁企业，形成品牌示范效应；组织开展一个集体建设用地建设租赁住房项目试点。

　　根据武汉房地产经纪行业协会6月20日公布的数据，目前的武汉租赁市场，套均房间量约2.06，单个房间租赁人口按照1.2计算，结合套均租金水平，武汉租赁市场年租金规模约为328亿元。同时，从武汉近10年的人口流入速度来看，年均新增流入约19万人，在2017年武汉市“百万大学生留汉计划”带动下，预计未来5年新增人口净流入保守估计约100万人。结合武汉租金水平，预计今后5年武汉市租金市场规模有望达到478亿元。

　　“NEW+公寓产品一经面世，就受到了市场的热捧和青年群体、大学毕业生群体的青睐，出租率一直稳定在95%左右。”张鹏告诉《支点》记者，宾果邦在线上与58同城公寓、蘑菇租房、春眠等平台展开深度合作，共同寻找潜在租客。

　　据武汉房地产经纪行业协会秘书长傅玲玲介绍，目前武汉长租公寓市场中的租客男女比例相对均衡，年龄主要集中于21-25岁之间，占比达50%，超过35岁的租客比较少，由此可见，武汉长租公寓市场以青年为主。“武汉高校众多，大学生租赁人群占比较大，基本形成了以大学生和刚毕业的白领为租房主力人群的格局。”此外，学生在武汉市公寓市场占据了12.31%的比例，远高于北京市场4.83%的占比。

　　根据戴德梁行的数据，目前武汉长租公寓市场共运营公寓约5万间，其中集中式公寓6000多间，选址、改造及盈利三大难题是涉足长租公寓的企业要面对的“三座大山”。

　　“总的来看，去年楼市调控与历年相比，最大的不同就是住房租赁市场获得前所未有的重视。”业内人士表示，中国房地产发展经历了黄金十年，“居者有其屋”的观念导致大量人群理解的安家置业往往和买房画等号，但随着房价高涨以及限购政策，更多的人群回到了租赁市场。

　　核心在“长”

　　《支点》记者比较各类租房APP上的信息发现，同一个小区内的长租公寓要比普通房源租赁价格贵30%-50%。对此，相关人士分析称，公寓运营方除了要重新装修之外，同时由于年轻群体的消费升级和工作繁忙等原因，还会配备租期内的管家、保洁、维修等服务，投入非常大，因此出租成本会相对较高。

　　一方面租金高，另一方面，长租公寓市场却未实现盈利。这是一种矛盾和尴尬。

　　湖北房地产经济学会专家委员殷跃建对《支点》记者说，客观看待武汉长租公寓市场的未来发展，要立足三方面。

　　首先，政策层面。从中国房地产市场的发展过程来说，过去主要侧重商品房的发展，近期政策开始偏向公租房，未来长租公寓的发展应该是有政策利好的。

　　其次，从城市发展阶段来看。GDP高速发展的同时，房价也会快速上涨。换句话说，当房价的上涨速度超过工资性收入上涨速度的时候，单纯通过长租公寓来影响房地产市场是不太现实的。短期来看，长租公寓只能是房地产市场的补充，很难成为主体。

　　第三，对现有市场的数据统计要客观。“武汉房屋租赁市场有它的特殊性，比如租户和租客的结构比较复杂，大量的租客租住在城中村，还有大量的住房是用来办公或者当仓库的，所以武汉市场的空置房屋数量、住房租赁人口、平均租金水平等，其实并不太好客观统计。”殷跃建说，非官方的机构在公布这些数据时，要更加慎重。

　　对于长租公寓企业如何在武汉激烈的竞争中占得先机，殷跃建表示，“无论是本土企业还是外来企业，在全国范围内，我都还没看到一个特别成熟的商业模式，都还只是起步阶段。所以，胜出的很关键一点就是，要了解武汉这个城市的特点。相对于北上深来说，武汉的房价没有高得离谱，更容易让人扎下根来，这是一个购房需求远高于租房需求的市场，所以不能用北上深的租赁模式来生搬硬套用在武汉。”

　　其次，武汉的“带眷系数”非常高，也就是说年轻人一旦在武汉安家，就很容易把自己的父母也带过来，这对城市的各方面配套水平就提出了更高的要求。所以长租公寓企业要在武汉抢夺市场，就得考虑带眷系数、家庭过渡性、共有产权这些问题。

　　既然长租公寓市场整体处于亏损状态，并且离盈利还比较遥远，为什么大家还争先恐后进入呢？很大程度上和政策引导下的风投有关，并且不排除资本运作、圈钱的诉求。“但是我觉得长租公寓的核心在于‘长’，发展长租公寓不能短视，不要总想着回快钱，什么时候真正注重长效了，中国房地产市场才能真正避免短期炒作行为。”殷跃建说。

　　目前，虽然各城市对住房租赁市场的发展都还处在初步试点和摸索阶段，但也已涌现出不少具有创新意义的发展路径和模式，如租购同权、增加供应专属租赁住房用地等。面对复杂的市场竞争环境，未来长租公寓运营主体将更倾向于选择差异化、社区化、金融化等运营模式，以保持竞争力。

　　《支点》记者 李文卉