关于物业管理预算管理体系建设的研究

　　李成祝

　　重庆市捷顺轨道交通物业管理有限公司 重庆 400000

　　摘要：房地产行业在近些年来得到了飞速的发展，在此背景下，物业企业面临着全新的机遇和挑战。物业企业市场背景压力与日俱增，企业想要跟随时代发展脚步，就应该对内部经营管理模式进行创新，抓住机遇，确保发展目标的实现。物业企业在发展期间应该高度重视使用如何的方法加强自身管理水平对内部资源配置进行优化，并掌控经营成本。物业企业可应用预算管理模式，确保自身战略目标的实现。本文探究物业管理预算管理体系建设。

　　关键词：物业管理；预算管理；主要问题；体系建设

　　一、物业管理预算管理的作用分析

　　（一）作为现代化企业制度的基础

　　企业运营过程中的编制预算、制定执行与控制评价等活动，对于全方面展现企业的实际情况与面貌具有重要的影响，有利于细化企业的发展情景与战略目标、计划，采用分层次逐渐下放到各个部门的方式，使每一个部门都能够明确自身的责任，重视每一个环节的经营活动，另外还需要制定全员共守的行为规范，为现代化企业的制度建立打下良好的基础。

　　（二）作为战略目标制定与执行的保障

　　企业内部具有许多部门，这些部门之间存在着一定的差异性，在预算指标方面又存在着强大的关联性，彼此紧密相连、环环相扣。因此，各个部门的主要领导人或工作管理人员就需要明确自身的责任以及本部门在整个企业运营过程中所需要发挥的作用，将本部门作用发挥到最大，实现企业的整体发展，保障企业在整个市场竞争中的地位。部门自身目标需要与企业整体的目标始终保持一致，为实现企业的良好发展助力。

　　二、物业管理预算管理中存在的主要问题

　　（一）计划与预算概念较为混乱

　　从企业的实际运营状况出发观察物业企业的财务预算，主要包括成本与支出费用以及各种损益项目，这一整套的财务报表可以清晰的认识与了解相关的数据信息，对于预算管理工作具有一定的保障作用。然而，由于我国的物业管理企业起步较晚，管理经验还不成熟，缺乏科学合理的财务预算方法以及有效的财务管理机制。一些物业企业的工作人员仅仅是将预算管理看作是一种生产计划，在进行企业的编制财务预算工作时完全脱离了生产经营，因此财务预算更加耗时耗力并且质量效率也不高。

　　（二）预算管理监督机制不健全

　　部分物业企业缺少完善的预算管理监督机制，因预算编制过程中所填写的数据不能够将企业实际情况反映出来，所设置的衡量指标不具备合理性。这样一来，导致即便开展了预算绩效考核工作，但是与客观实际情况不相符。预算考核的分析不够充分，在年度结束之后，大部分项目不能够配合要求完成执行工作，如果获得了理想的预算执行效果，可做简单数据比对分析，如果预算执行效果差强人意，那么便会将部分预算数据强行附加于某一项目上脱离实际情况。分析其原因，大多数流于形式与现实脱节缺乏深度，难以真正提升企业经营质量。物业企业绩效考评制度，不够完善导致工作人员缺少主观能动性和积极性，工作责任心不足，很难实施预算管理工作。预算管理工作的开展需要日常监督管理，但因大部分物业管理企业的预算监督执行不够，严格主要停留在审批预算公文，将注意力放在执行进度比例方面，对项目费用支出重要性了解不足，存在着形式化现象。

　　（三）预算信息化管理系统不完善

　　目前，部分物业管理企业采用用友新世纪的财务管理软件，有些企业还有预算管理软件、资金管理软件等，为了加强管理，有些企业甚至在NC 平台上开发和升级了ERP 系统。但是，在实际应用中，要使ERP 系统能够及时地输入、及时地进行信息更新，而基层的服务人员的工作能力相对低下，由于缺乏对信息技术在企业管理中的重要作用的认识，认为信息技术仅仅是为了便于上司的监督，而不能将信息化与企业的预算管理相结合，使NC 与ERP 系统不能相互连接，预算编制、日常管理、考核监督等方面不能实现，管理水平相对较低，不能适应信息化的发展。

　　三、物业管理预算管理体系建设策略

　　（一）增强职工服务意识细化管理环节

　　现如今，物业企业的服务工作理念会受到传统的关键与模式的影响，一些内部员工没有适应社会与时代的发展，需要进行角色与意识方面的转换。传统的服务模式主要包括不思进取的工作态度和低劣的服务质量等，这种传统的观念与模式让物业企业的发展得到制约，无法守住业主市场，因此，在现代化的背景下，物业企业需要及时借鉴外国先进的物业企业及时转变服务理念，解放思想、开阔视野，在提高服务质量与服务效率的同时站稳市场保持竞争力，将服务工作做大做强。首先需要学习先进的服务管理方法，细化每一个服务环节，并设立好相关的标准规范与流程规范，科学合理的配置企业现有资源，为企业进行预算管理工作做好基础。

　　（二）健全预算执行管理机制

　　物业管理企业在开展预算管理工作过程中，应该完善预算执行管理制度，贯彻执行预算编制方案。业务部门对自身与标杆企业差距、行政主管部门要求以及市场发展环境最为了解，只有将合规部、项目拓展、人力资源、物管部门以及采购部门等资源进行有效整合，完善预算执行管理机制，做到全面参与，才能够覆盖到人员配置、资源采购、投资融资、维修管理乃至客户满意度等业务支出，将管理机制具备的优势充分发挥出来，降低成本。同时，物业管理企业应该对当前物业收费面积进行充分考虑，在此基础上，对多年不能收回逾期没有处理的债权进行充分考虑，提高对成本预算编制的重视程度，细化停车场管理、人工成本、设施维修、保洁保安、能源消耗、人工成本等预算科目，针对出现问题的项目全年收入无法弥补成本费用应该谨慎处理。在此同时，有关部门及工作人员应该对物业项目收费标准以及管理面积进行充分考虑，规模大的项目利润越高，规模小的项目可降低利润。这样一来，执行预算编制方案得到贯彻将企业发展目标作为依据，有效结合项目拓展合同收入以及经营收入，对确定收入目标进行分析，能够从源头对成本进行控制，确保编制指标与企业实际发展情况相符合。

　　（三）完善预算管理信息化系统

　　现阶段，大部分物业管理企业在开展财务管理工作过程中，将NC 作为基础开发ERP 系统。ERP 系统中涵盖了合同、仓库、客服、设备、财务等模块，不同模块之间兼容了各业务子模块，管理内容中涵盖了巡检、设备、档案、收费、保养、维修工单、出入库单据以及投诉管理等内容。该系统能够将企业业务数据清楚且全面地展现出来。预算模块涵盖预算编制直至完整预算控制及分析等多功能支持，这一系统多级预算主体能够使物业企业管理需求得到满足。物业企业有关部门应该积极配合在系统中输入数据，按时录入存货出入库及收费数据，确保合同实时更新在此。同时，业务管理部门及财务部门应该定时检查，这样一来能够联动ERP 及NC 系统，在考核监督、日常管理及预算编制过程中，能够直接读取数据，减少部门工作量，确保预算管理工作具备灵活性特点，使预算管理工作质量和效率得到提升，满足信息时代企业发展需求。

　　四、结束语

　　要想进一步探究物业企业预算管理的重点与要点、提高物业的经济效益、实现更加良好的发展，就需要相关人员立足于预算管理的价值内涵与特点现状，采取有效的措施加强预算管理工作，多层次、多角度的进行探讨。结合预算管理与物业管理的特点，重点讨论物业企业构建预算管理体系的优化途径，从而在社会快速发展的当下实现企业内部预算管理的良性发展，达到预算管理的理想目标，使物业企业能够更加符合可持续发展的要求。

　　参考文献：

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