创新交易模式破解没收建筑物处置难题

　　——北京市国有和集体土地没收建筑物处置案例

　　◎北京产权交易所

　　自2022 年以来，北京产权交易所（以下简称“北交所”）在北京市规划和自然资源委员会的指导下开展没收建筑物处置工作。充分发挥阳光化、市场化的平台优势，为项目处置提供包括政策咨询、方案设计、交易服务等在内的全流程服务，助力全市国有和集体两类土地上没收建筑物处置工作圆满完成，在完善土地二级市场交易服务体系、实现国有存量资产经济效益和社会效益双提升的同时，也为全市规范没收建筑物处置流程提供了可复制、可推广的有益经验。

　　积极出台政策破解没收建筑物处置难题

　　如何处置没收的违法建筑物是长期以来困扰土地执法的一大难题。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，县级以上人民政府自然资源主管部门对非法转让或非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的处罚，主要包括没收和拆除两种，即符合规划的予以没收，不符合规划的进行拆除。然而在执行没收的行政处罚后，由于没收建筑物权属与土地权属不统一、多部门职能职责不清、建筑物交付存在难度等诸多原因，没收建筑物被违法当事人继续使用的情况仍然大量存在，严重影响了土地执法的权威性。

　　为妥善处置依法没收的建筑物，维护城市总体规划的严肃性和权威性，坚决遏制和查处违法用地违法建设行为，消除其违法状态，一些地方率先开展了探索。以北京市为例，2020 年9 月24 日，市规划自然资源委（以下简称“市规自委”）会同市财政局联合印发《北京市没收违法建筑物处置办法（试行）》（以下简称“《处置办法》”），该办法填补了长期以来北京市范围内没收违法建筑物后续处置的政策空白，有利于推动解决没收建筑物“空转”问题。《处置办法》明确指出，没收建筑物实行属地管理，没收建筑物所在地区人民政府（以下简称“区政府”）负责本行政区域内没收建筑物的处置工作，区政府指定的接收单位（以下简称“接收单位”）负责处置工作的具体执行，负责办理没收建筑物接收、管理、处置等相关手续。《处置办法》同时明确了国有土地和农村集体建设用地（以下简称“集体土地”）两类土地上没收建筑物完善手续的方式。其中，具有经营性功能的没收建筑物，具备市场公开交易条件的，由区政府依法组织对没收建筑物进行评估，作价后计入公开交易底价，按照相关规定进行市场公开交易后，由接收单位协助买受人办理土地使用权手续和不动产权登记手续。对于不具有经营功能的用于基础设施、公共服务设施或公益事业的没收建筑物，经区政府审定同意后，由接收单位调拨给使用人使用，并协助办理土地使用权及不动产权登记手续。

　　根据《处置办法》要求，具有经营性功能的没收建筑物需要进行公开交易，在确保处置过程规范透明的基础上充分发现其市场价格，而产权市场公开化、阳光化的平台属性能够很好地满足这一需求。

　　作为全国产权市场领军机构，北交所拥有丰富的国有资产处置经验，多年来通过制定完善的交易规则、搭建便捷的市场服务网络、打造高效的信息化系统以及开展全流程风险把控等措施，为国有资产的规范处置和保值增值提供有力保障。为推动没收建筑物进场处置，北交所与市规自委积极对接，全面展现公司的专业化服务能力以及近年来在助力国有资产保值增值、服务政府部门资产处置等方面的突出成绩，得到市规自委充分认可。

　　2022 年2 月15 日，北京市规自委印发《关于完善没收建筑物产权手续有关问题的指导意见》（以下简称“《指导意见》”），对没收建筑物完善产权手续的实操程序进行细化落实，并明确规定“北京市行政区域内没收建筑物符合完善行政审批手续条件，属于经营性项目并具备市场公开交易条件的，应统一纳入北交所进行公开交易”。该《指导意见》的出台为没收建筑物完善产权手续的路径提供向导，为进一步解决没收建筑物“空转”问题搭建政策路径，这同时也成为北交所在服务政府部门规范高效处置资产方面取得的又一重要成果。

　　提供全流程服务助力处置工作圆满完成

　　2022 年3 月起，北京市规自委启动试点项目筹备工作，建立起“市级指导、区级实施、部门联动”的处置机制，并分别在大兴、房山、平谷等区选取了国有土地和集体土地两类用地上的没收建筑物处置项目作为试点。

　　按照《指导意见》要求，大兴区率先开始探索经营性用途没收建筑物完善产权手续路径，积极推进黄村镇芦城工业区没收建筑物处置工作。该项目为北京贝尔生物工程股份有限公司于2004 年在未取得用地及规划手续情况下开工建设形成的违法建筑，2007年经依法处罚没收后交由黄村镇接收管理。

　　项目土地面积6431.04 平方米，地上建筑物四栋，建筑面积8300.26 平方米。按照《指导意见》规定，接收单位完成房屋测绘、房屋安全鉴定、消防安全评估、土地评估、房屋资产评估、土地开发成本审计等工作程序后，各项专业报告通过审查，具备入市交易条件。

　　2022 年4 月28 日，黄村镇芦城工业区没收建筑物处置项目在北交所正式挂牌。为保障项目审核的严肃性和处置工作的公正性，北交所在市规自委和属地区政府指导下，为项目提供了从政策咨询、方案设计、交易服务等在内的全流程服务，辅导转让方完成交易方案制订、交易条件设定、处置底价合规论证以及交易协议合法审查等多项工作，为处置工作的顺利进行提供有力保障。

　　2022 年7 月，该项目通过北交所以2351.28 万元成交，这标志着全市首例没收建筑物入市处置工作正式落地。

　　在上述国有土地没收建筑物成功处置的基础上，集体土地没收建筑物的处置工作也在陆续展开。以房山区试点项目为例，该项目占用土地为城关街道八十亩地村集体土地，土地面积3897.54 平方米，建筑面积3027.50 平方米。该项目于2002 年在未取得用地及规划手续情况下开工建设形成违建，主要用于葡萄酒销售办公室、展示厅、酿造车间、存储库房等；2010 年经依法处罚没收后交由房山区政府管理。

　　2022 年12 月28 日，项目经由接收单位完善产权手续后在北交所正式挂牌，并于2023 年2 月以2176.24 万元成交，全市首例集体土地上没收建筑物入市处置工作圆满完成。

　　创新处置模式“房产交易+ 土地出让”同步实施

　　鉴于没收建筑物处置工作具有“政策新、路径新、项目新”等一系列特点，北交所以试点项目为抓手，主动探索创新，疏通堵点难点，形成了一套亮点突出且行之有效的工作方式，在助力完善土地二级市场交易服务体系、解决历史遗留难题的同时，实现国有存量资产经济效益和社会效益双提升。

　　首先，“房产交易+ 土地出让”同步实施，有效提升处置效率。没收建筑物的产生主要是由于违法单位在违法占地的基础上进行了违法建设，造成地上房屋被罚没处理。其中，建筑物所占土地一般属于尚未办理供地的国有土地或尚未办理占地手续的集体土地，因此采取没收建筑物处置带土地出让的“地随房转”原则较为适宜，即没收建筑物通过公开交易由受让方竞得后，土地随之办理出让。在土地出让环节，北交所与各区规划自然资源管理部门形成联动机制，在确认没收建筑物受让方后，由各区规划自然资源管理部门直接为其办理土地出让，从而极大提升处置效率。值得一提的是，没收建筑物处置带集体土地出让开辟了一种新的土地利用方式。通过入市可以保障集体土地与国有土地同权同价，使农民集体获得稳定的土地收益，从而进一步实现存量资源集约利用，推动城市有机更新。

　　其次，形成标准化交易模式，为全市规范没收建筑物处置流程提供范本。在市规自委指导下，北交所对没收建筑物公开交易的配套机制和文件进行进一步细化，规范控制交易成本，做好交易环节相关工作；同时搭建没收处置交易平台，将各环节做法、所需条件、工作内容等进行梳理串联，形成标准化的交易模式，为做实做好没收建筑物处置的“后半篇文章”提供了可复制、可推广的有益经验。

　　对于北交所来说，没收建筑物进场处置同样具有重要意义。一方面，这是继行政事业单位实物资产及房屋出租等业务之后，北交所在助力政府部门规范高效处置相关资产方面的又一重要成果，体现出政府部门对北交所运行效果的充分认可。另一方面，也是北交所助力北京城市总体规划实施的具体体现。当前，北京城市总体规划实施第一阶段各项工作已取得较好进展，但仍有部分重点难点问题亟待解决，没收建筑物处置就是其中之一。北交所阳光化、市场化的平台属性，为这些资产的规范高效处置提供了有力支撑，助推北京城市总体规划实施第二阶段相关任务落地见效。

　　功崇惟志，业广惟勤。未来，北交所将继续在加强平台建设、提升服务效能、优化营商环境等方面下苦功练硬功，力争推动更多实践成果落地，在协助政府部门开展盘活存量资产工作中发挥更大作用，助力实体经济高质量发展。